[비즈니스포스트] 한국토지주택공사(LH)가 시행사로 추진하는 서울 신설1구역 공공재개발사업이 삐걱거리고 있다.

포스코이앤씨, DL건설, 호반건설, 두산건설 등이 관심을 보이면서 사업추진이 순조로울 것으로 보였으나 공사비가 낮게 책정돼 사업성이 떨어진다는 평가가 나온다. 하지만 주민들은 대형건설사 참여를 원하고 있어 토지주택공사와 갈등을 빚고 있는 것으로 알려졌다. 
 

14일 도시정비업계에 따르면 지난 13일까지 진행된 신설1구역 공공재개발 입찰확약서 접수에 두산건설이 단독으로 입찰해 유찰됐다. 이에 토지주택공사는 입찰 공고를 다시 진행하기로 했다. 

신설1구역 공공재개발사업은 서울 동대문구 신설동 92-5번지 일대 1만1천㎡ 부지에 용적률 299.5%를 적용해 최고 높이 25층, 299세대의 공동주택 및 부대복리시설을 짓는 것이다. 

공공재개발은 사업성이 부족하거나 주민 사이 갈등으로 사업이 장기간 정체된 지역에 공공이 참여해 규제완화와 공적지원을 부여해 주택공급을 추진하겠다는 취지로 2020년 도입됐다. 

공공재개발·재건축은 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등이 사업시행자(단독·대행·공동)로 참여하는 사업을 일컫는다.

공공이 진행한다고 해서 꼭 사업성이 없다고만은 볼 수 없다. 오히려 일반 도시정비사업과 비교해 인허가 등 절차상 불확실성이 줄어드는 이점이 있다. 다만 용적률 완화와 인허가 절차 단축 등 혜택을 받는 대신 주민들 동의를 거쳐 일정 물량을 공공임대 등으로 기부채납 해야한다.

신설1구역은 2008년 정비구역 지정 뒤 일반분양분 부족 등 사업성 문제로 사업이 지체되다가 2021년 토지주택공사를 시행사로 지정한 뒤 사업에 속도가 붙었다. 

현재 토지주택공사에서 추진하고 있는 서울 송파 거여새마을, 전농9구역 등 공공재개발사업지 가운데 가장 진척 속도가 빠른 곳으로 꼽힌다.

하지만 두산건설이 단독으로 신설1구역 재개발사업의 입찰확약서를 제출하면서 주민들의 불만이 높아지고 있는 것으로 전해졌다. 

주민들은 주택 브랜드 가치가 높은 포스코이앤씨, DL건설 등의 대형건설사도 관심을 보였지만 낮은 공사비에 이들 회사가 입찰확약서를 제출하지 않았다고 문제를 제기하고 있는 것으로 풀이된다.

두산건설은 최근 공사비가 상승한 점을 이용해 경쟁사보다 낮은 공사비를 제시하며 도시정비사업 수주에 나서고 있다. 

실제 두산건설은 SK에코플랜트가 지난해 10월 수주한 인천 숭의5구역 재개발사업에 3.3㎡당 공사비를 SK에코플랜트보다 84만 원 낮은 474만 원으로 제시하기도 했다.

공공재개발의 이점은 민간 브랜드를 사용할 수 있다는 점이다. 주민들이 대형건설사를 원하고 있는 이유다.

문제는 대형건설사들이 나서기에는 공사비가 낮다. 신설1구역 3.3㎡당 공사비는 700만 원 수준으로 다른 공공재개발사업보다도 낮은 것으로 파악됐다. 

삼성물산이 지난해 10월 수주한 흑석2구역 공공재개발사업의 3.3㎡당 공사비는 770만 원, 현대엔지니어링·HDC현대산업개발이 손잡고 지난해 8월 수주한 용두1-6구역 공공재개발사업 3.3㎡ 공사비는 922만 원 수준이다. 

서울 강남에 위치한 곳이 아니더라도 3.3㎡당 공사비 700만 원으로는 시공사를 구하지 못하고 있다. 

영등포구 문래동 남성아파트는 2022년 6월부터 시공사 선정에 도전해 3.3㎡당 공사비를 525만 원에서 700만 원으로 올렸지만 5차례 유찰됐고 아직 시공사를 선정하지 못했다. 

대형건설사들로서는 신설1구역 공공재개발사업의 입찰 참여에 신중할 수밖에 없다. 입찰확약서를 제출하고 입찰에 참여하지 않으면 한국토지주택공사에서 시행하는 사업에 6개월 동안 참여할 수 없는 불이익을 받기 때문이다.

토지주택공사의 공공재개발이 공사비문제로 제동이 걸린 사례는 신설1구역이 처음이 아니다. 

토지주택공사가 시행사로 참여하는 경기 수진1구역 공공재개발사업도 공사비 관련 진통 끝에 겨우 지난해 10월 대우건설 컨소시엄(현대건설, DL이앤씨)을 시공사로 선정할 수 있었다. 

애초 3.3㎡당 공사비 495만 원으로 사업성 확보가 어려워 2022년 4월 입찰에 아무 건설사도 참여하지 않아 유찰됐고 이후 3.3㎡당 공사비를 510만 원으로 올려 잡았지만 다시 유찰됐다.

추가로 예정공사비를 증액하고 공사비에 물가변동을 반영하는 에스컬레이션 조항을 넣기로 하는 등 사업조건을 완화한 뒤에야 대우건설 컨소시엄이 단독으로 입찰해 사업을 가져갔다.

이와 별도로 공공재개발 반대 목소리도 커지고 있어 토지주택공사로서는 곤혹스럽다. 공공재개발은 일반 정비사업에 적용되는 도시 및 주거환경정비법(도정법)이 아닌 도시재정비 촉진을 위한 특별법(도촉법)이 적용돼 불만이 나온다.

정비사업은 '토지 등 소유자의 4분의 3 이상' 및 '2분의 1 이상 토지 소유자'의 동의를 받아야 추진할 수 있는데 도촉법에 따르면 토지면적과 관계 없이 50% 이상의 주민만 찬성하면 사업을 추진할 수 있다. 이 때문에 토지 소유면적은 크나 인원수는 적은 상가 소유자 위주로 공공재개발에 반대하는 목소리가 나오고 있다.

토지주택공사는 공공재개발 성공사례를 만들어야 하는데 사업추진에 차질을 빚으면 공공재개발 참여를 고민하는 후보지들에 유인이 떨어질 수밖에 없다. 

도시정비업계 관계자는 “토지주택공사가 신설1구역 공공재개발사업 시공사 선정을 위한 공고를 다시 내겠지만 사업조건이 바뀌지 않는다면 대형건설사의 참여는 어려울 것이다”며 “주민들의 요구가 거센 만큼 에스컬레이션 조항 등이 도입되면 상황은 달라질 수 있다”고 말했다. 류수재 기자