[비즈니스포스트] 전세보증금 사고가 잇달아 터지면서 원희룡 국토교통부 장관이 대응책 찾기에 부심하고 있다.

집값 하락에 따른 '깡통전세' 확대 우려와 전세보증금 반환보증제도를 운영하는 주택도시보증공사(HUG)의 재정건전성 문제까지 새롭게 떠오르면서 내년 부동산 전세시장은 한치 앞도 내다보기 어려울 것이라는 관측이 나온다.
 
28일 부동산업계 안팎에 따르면 최근 시장에서는 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 수백, 수천 채의 집을 사들인 뒤 임차인들의 전세보증금을 가로채는 전세사기 사고가 속출하고 있다.

이날 서울경찰청 금융범죄수사대는 서울과 수도권 일대에서 빌라 400채를 이용해 보증금 300억 원가량을 가로챈 임대사업자 일당 8명을 검거했다.

최근 경기도에서도 애초 자기 자본은 한푼도 없이 세입자를 먼저 구해 그 보증금으로 주택매입 계약을 동시에 진행하는 방식으로 빌라 3400여 채를 보유한 이른바 ‘빌라의 신’ 사기범 일당이 구속됐다.

이는 빌라 1139채를 매입해 세입자 300여 명의 전세보증금을 가로채고 사망한 ‘빌라왕’ 김모씨와 수법이 동일하다.

인천에서는 아파트나 빌라 건물을 직접 지어 전세보증금과 주택담보 대출금을 끌어 모은 이른바 ‘건축왕’ 사례도 있다. 이들은 2021년 3월부터 올해 7월까지 인천시 미추홀구 일대 아파트와 빌라 등 공동주택 327채의 전세보증금 266억 원을 반환하지 않았다.

일단 원 장관은 ‘빌라왕’ 사건을 계기로 악질적 전세사기를 뿌리 뽑겠다며 수사와 피해지원 등 전방위적 대응에 나서고 있다.

국토부는 오는 30일부터 국토부와 주택도시보증공사 직원을 중심으로 전세사기 대응 전담조직(TF)를 구성해 운영한다.

또 경찰청 등 관계부처와 합동으로 전세사기 특별단속을 실시하고 전세사기 의심사례 공유와 수사의뢰 등 공조체계를 구축했다. 원 장관은 권역별 전세피해 지원센터 설치 추진 등을 통해 전세사기 현황 파악에도 총력을 기울이고 있다.

원 장관은 지난 22일 열린 ‘빌라왕’ 피해자 간담회에서 “임차인들을 눈물 흘리게 하는 악질적 전세사기를 이번 기회에 반드시 뿌리 뽑겠다는 각오로 임하겠다”며 “임대인뿐 아니라 보증금 반환능력이 없는 임대인을 앞세워 전세사기에 가담한 건축주, 공인중개사 등 관련자들을 엄벌에 처하겠다”고 말했다.

하지만 전세사기 대응을 넘어 전세 세입자 보호를 위한 다양한 정책 마련이 우선돼야 한다는 지적이 곳곳에서 나온다.

현재 전세사기 등 보증금 피해를 막을 수 있는 정부의 대표적 안전장치는 주택도시보증공사가 운영하는 전세보증금 반환보증보험 제도다.

실제 최근 전세사기 문제가 연달아 터지면서 이달 들어 1일부터 26일까지 1만8046세대가 주택도시보증공사 전세보증금 반환보증보험을 발급받았다. 올해 한 해로는 보증보험에 23만2812세대가 가입해 역대 최대치를 보였다.

그러나 시장에서는 임대등록을 해놓지 않아 보증보험 의무가입 대상이 되지 않는 사례, 보증금 전부가 아닌 일부만 가입이 가능한 사례 등을 쉽게 볼 수 있다.

원 장관이 주재한 ‘빌라왕’ 피해자 간담회에서도 일부 피해자들은 “주택도시보증공사 보증보험 가입 요청에 같은 조건인데도 누구는 가입이 되고 누구는 안 되는 일이 있었다”며 “또 2021년 임대인의 보증보험 가입이 의무화된 뒤 계약을 했는데도 일부보증으로 가입돼 전세금의 40%만 청구가 가능했다”고 호소했다.
 

보증보험을 운영하는 주택도시보증공사(HUG)의 재정건전성 문제도 대두된다.

유경준 국민의힘 의원이 주택도시보증공사로부터 제출받은 자료를 보면 전세보증금 반환보증 사고액이 해마다 급증하면서 주택도시보증공사 자기자본 대비 보증금액 비율(보증배수)이 2024년에는 64.6배에 이를 것으로 예상됐다.

주택도시기금법은 공사의 보증배수 총액 한도를 자기자본의 60배를 초과하지 않도록 규정하고 있다. 

결국 보증배수가 60배를 넘어서면 주택도시보증공사는 전세보증금 반환보증보험을 더 이상 공급할 수 없게 된다.

최근 부동산시장에서는 계획된 사기가 아니더라도 집값이 큰 폭으로 하락하고 전세수요가 급격히 줄어들면서 임차인들이 전세보증금을 돌려받지 못하는 피해사례도 많아지고 있다.

부동산 강제경매가 급증하고 있는 상황만 봐도 이런 시장의 분위기가 감지할 수 있다.

법원 등기정보광장을 보면 2022년 11월 전국에서 강제경매개시결정등기가 신청된 부동산은 모두 5905건으로 집계됐다. 지난 10월(4822건)과 비교해 한 달 사이 강제경매가 22.5% 늘어났다.

서울만 봐도 부동산 강제경매개시결정등기는 올해 10월 432건에서 11월 722건으로 67.1% 증가했다. 대구에서는 같은 기간 강제경매가 140.8% 급증했다.

강제경매는 소송 등 판결을 받아 채권자가 법원에 신청하는 것이다.

한국부동산원 임대차시장 사이렌 공개자료를 보면 2022년 11월 전국의 전세보증사고 금액도 1862억 원으로 10월(1526억 원)보다 크게 늘었다.

여기에 고금리와 대량의 입주물량, 집값 하락전망 등을 볼 때 ‘깡통전세’ 문제가 내년부터 본격화할 것이라는 전망이 나온다.

깡통전세는 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택 매매가격과 비슷하거나 오히려 더 높은 경우를 말한다. 이러면 집주인이 집을 팔거나 집이 경매로 넘어가도 임차인은 전세보증금을 제대로 돌려받지 못할 가능성이 높다. 

보통 주택담보대출금과 전세보증금의 합이 집값의 70%가 넘으면 깡통전세로 본다.

그런데 이미 서울을 비롯해 전국적으로 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 70%를 넘어서 자칫 깡통전세가 대량으로 쏟아져 나올 위험지역이 많다.

KB부동산 데이터허브 자료에 따르면 올해 12월 전세사기가 많은 빌라 등 연립주택의 전세가율은 서울 71.8%, 인천 72.7%, 대전 72.2%, 전북 73.4%, 경북 77.3% 등으로 나타났다.  

경북(80.4), 충북(78.3), 충남(78.2), 전남(77.9), 경남(77.1), 전북(76.8) 등 비수도권에서는 아파트 전세가율도 70%를 훌쩍 넘어섰다. 박혜린 기자