서울에 오래 살았다는 사람도 미근동을 처음 들어보는 사람이 많을 것이다.

하지만 미근동은 매우 투자매력이 높은 지역이다.

미근동은 서대문역과 충정로역 사이에 위치해있는 동네인데 ‘서울 도심에 이런 동네가 있었구나’싶을 정도로 노후불량한 건물이 밀집돼 있는 곳이다.  

◆ 미근동은 어떤 지역인가?

미근동에는 단독주택 골목과 카페와 음식점 골목이 들어서있다. 이 구역은 지구단위계획 구역으로 자체 개발이 제한돼 있는 곳이며 최근 재개발과 관련된 주민 동의 설문을 받기 시작한 것으로 알려졌다. 

미근동은 일반상업지역과 3종일반주거지역이 혼재돼있기 때문에 주상복합아파트 건설이 가능하다. 면적을 살핀다면 29층, 300세대의 주상복합아파트를 건설할 수 있다.

미근동을 재개발할 수 있는 방법은 가로주택정비사업과 역세권 시프트 등 2가지다. 가로주택정비사업은 빠르다는 장점이 있고 역세권 시프트는 시간은 좀 더 걸리지만 세대 수가 많아지기 때문에 사업성 측면에서 유리하다. 

미근동에 실제로 투자하기 위해 매물을 검색해보면 매물을 찾기가 매우 힘들다. 이는 이 지역 사람들의 개발 열망이 매우 크고 투자가치가 높다는 점을 보여준다. 

경찰청 옆에 위치한 서소문 아파트는 서울에서 가장 저렴한 아파트다. 1972년 준공됐으며 하천 부지에 세워진 아파트이기 때문에 재건축이 불가능하다. 서울시는 주민들에게 보상한 뒤 아파트를 철거해 공원을 건설하는 일을 추진하고 있다. 

또한 경찰청 대각선 방향에는 서소문 삼성빌딩이 위치해있다. 삼성그룹은 이 빌딩을 허물고 아주 높은 주상복합 아파트를 건설하는 재건축 사업을 추진하고 있다. 

◆ 재건축사업 추진과 관련된 예상과 투자 유의사항

이 지역은 앞에서 말했듯이 재개발 기대감이 높아 매물이 많지 않다. 이런 지역에서 매물을 찾기 위해서는 중개업소를 통하는 것 보다 컨설팅업체를 통하는 것이 좋다. 

이 지역에 투자할 때는 주택뿐 아니라 근린생활시설도 투자대상에 넣는 것이 좋다. 주택은 취득세, 중개세가 8.8%인데 근린생활시설은 4.6%다. 월세가 잘 나오는 근린생활시설은 부르는 것이 값이다. 

서소문 아파트단지와 상가는 재건축이 불가능하다는 것도 반드시 염두에 두어야 한다.

일반상업지역의 공시지가는 낮지만 시세는 7천만 원대로 형성돼있다. 3종 일반주거지역 단독주택은 매매가가 낮지만 매물이 나오지 않고 있다. 

미근동은 현재 왜 개발이 안돼있는지 의아할 정도로 방치돼 있는 지역이다. 지금까지 추진 주체세력이 없었기 때문이다.

현재는 개발과 관련된 욕구가 형성돼 있는 상황이기 떄문에 재개발 가능성이 높을 것으로 예상된다.

‘도심 속의 판자촌’ 미근동에 관심을 가져보는 것이 어떨까? [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 

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