인사이트  장인석의 착한 부동산

서울에 아직도 투자할 만한 재개발재건축 구역 있다

장인석 jis1029@naver.com 2018-04-03 09:57:19
확대 축소
공유하기
페이스북 공유하기 트위터 공유하기 네이버 공유하기 카카오톡 공유하기 카카오스토리 공유하기 유튜브 공유하기 url 공유하기 인쇄하기

서울 강남 재건축은 부동산 경기가 극심한 침체 일로에 빠져 있지 않는 한 언제든 투자할 가치가 있다고 필자는 바라본다.

수요에 비해 공급이 절대적으로 부족하기 때문이다. 다만 자금이 많이 필요하고 장기가 묶여 있을 수도 있기 때문에 자금 여유가 있는 사람만 투자해야 한다. 대출을 많이 받아 투자하는 것은 현명하지 못하다.
 
서울에 아직도 투자할 만한 재개발재건축 구역 있다
▲ 장인석 착한부동산투자연구소 소장.

강남 재건축은 조합설립 인가가 난 곳은 조합원 지위 양도가 금지돼 있기 때문에 조합 설립 전에 투자해야 한다.

다만 예외 규정이 있는데, 매도자와 세대원 전원이 다른 지역으로 이사 가는 경우, 매도자와 세대원 전원이 다른 주택을 상속받아 그 곳으로 모두 이사 가는 경우, 매도자와 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 체류하는 경우에는 양도가 가능하다.

아직 조합 설립 인가 전인 강남 재건축 아파트로는 강남구의 개포주공 6,7단지, 개포주공 5단지, 개포현대1차, 은마아파트, 개포럭키, 도곡동 개포5차 우성, 도곡 삼호, 도곡 삼익, 압구정 현대, 서초구의 반포 경남, 삼호가든5차, 신반포 궁전, 방배 신삼호, 방배 삼호, 서초 진흥, 신반포16차, 신반포17차, 신반포25차, 신반포26차, 신반포4차, 신반포2차, 송파구의 가락 프라자, 송파 한양2차, 장미 1,2,3차, 잠실 우성, 잠실 우성4차 등이 있다.

용산구 이촌동의 한강 맨션, 한강삼익, 왕궁맨션은 강남 재건축 아파트 못지않은 인기 재건축 아파트로 관심의 대상이다.

송파구의 아시아 선수촌, 올림픽 선수촌, 올림픽훼밀리타운, 강남구의 압구정동 미성2차 아파트 등은 아직 정비구역 지정 전이지만 재건축에 시동을 건 단지 등이다.

강북에도 투자할 만한 재건축재개발 구역이 있다.

초기 투자비용이 비교적 적게 들고 사업성이 좋아 향후 추가 부담금이 적게 나올 구역 위주로 선별했다. 다만 조합 설립 인가 전인 구역들은 향후 진행 과정에 따라 가격이 큰 폭으로 상승할 수 있으나 만에 하나 사업이 늦어지거나 중단될 수도 있으므로 구입하기 전 현장조사를 꼼꼼히 해야 할 것이다.

● 북가좌 6구역 재건축
북가좌동 372번지 일대의 6구역은 디지털미디어시티 트리플 초역세권 지역으로 주목을 받아 왔으나 예상 외로 사업이 지지부진하다. 구역 내 임대사업자들이 많아 이들의 반발이 만만치 않기 때문이다.

아직 조합 설립 전이다. 대지 10만 4656㎡의 규모로 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역이 혼재된 곳으로 용적률 250%를 적용받아 최고 24층 이하 아파트 23개동 1903가구로 재탄생한다.

● 가재울7구역
북가좌동 73번지 일대로 가재울뉴타운 사업 구역 중 유일하게 남아 있다. 7구역의 부지 면적은 총 7만 8000㎡로 토지 등 소유주는 690여 명이며 1563세대로 건립된다.

이 구역도 반대하는 주민들이 많아 사업이 지연됐는데 2018년 1월 추진위원회에서 주민들을 상대로 찬반 여론조사를 실시해 찬성률이 52%를 넘기면서 1월 10일 조합 창립총회를 열었다.

● 전농8구역
전농·답십리 재정비촉진지구의 4개 구역 중 유일하게 사업이 완료되지 않은 구역이다.

동대문구 전농동 204번지 일대 9만 36975㎡를 재개발하는 곳으로 건폐율이 20.18%, 용적율을 229.98%로 적용받아 총 1777세대(임대 262세대)를 건립한다. 토지 등 소유자가 634명으로 일반분양이 881세대 정도로 예상되고 대로변에 상가가 많이 없어 보상비 등이 적어 사업성이 높을 것으로 예상된다.

그럼에도 사업이 늦어진 이유는 반대하는 임대 수익자들이 많고 구역 내에 종교시설과 협의가 수월하지 않았기 때문이다.

청량리역 일대가 재개발되어 주변 지가가 상승하면서 전농8구역도 조합 설립을 위한 속도를 내고 있다. 하지만 한쪽에서는 구역 해제를 위한 동의서도 받고 있는 등 주민 사이 마찰이 팽팽하다.

● 영등포 재정비촉진지구
개발만 되면 상당한 지가 상승이 예상되는 영등포뉴타운은 아직 사업이 초기 단계에 머물러 있다.

모두 7개 구역으로 사업이 완료되면 3552세대의 대단위 주거타운이 형성되겠지만 사업이 완료된 곳은 1-4구역뿐이다. 재개발사업인 1-4구역은 1221세대의 대림 아크로타워스퀘어가 2017년 8월 완공되어 영등포동의 블루칩으로 등극했다.

3.3㎡당 평균 매매가격이 2712만 원으로 35평형이 9억 2000만 원 정도의 시세를 형성하고 있다.

그 다음으로 빠른 구역은 도시환경정비사업의 1-3구역으로 지하 5층~지상 최고 30층 3개 동의 한화꿈에그린이 2020년 10월 완공된다.

모두 296가구로, 전용면적 29~84㎡ 아파트 185가구, 전용면적 18~32㎡ 오피스텔 111실로 구성된다. 전용 59㎡ 가구는 5억 5500만~6억 1400만 원, 84㎡ 가구는 6억 9600만~7억 6700만 원의 분양가가 책정돼 3.3㎡당 2200만 원 안팎으로 2017년 11월 분양했는데, 40대 1의 경쟁률을 보였고 분양이 끝났다.

그 다음으로 사업 진척이 빠른 곳은 1-13구역(영등포동 5가 32∼8)으로 조합설립 인가가 났다. 도시환경정비사업으로 642세대(임대 235세대)를 짓는데 조합원이 183명이다. 도시환경정비사업인 1-2구역(영등포동 7가 76∼5)도 조합이 설립돼 있다. 총 192세대(임대 56세대)가 건립된다.

재개발사업인 1-11 구역(영등포동 5가 30)은 추진위만 구성돼 있고, 715세대(임대 314세대)를 짓는다. 역시 재개발사업인 1-12구역(영등포동 5가 22-3)은 정비구역만 지정돼 있는데, 413세대(임대 35세대)가 건립될 계획이다.

● 그 외의 구역
한남뉴타운과 성수전략정비구역은 한강이 보이는 천혜의 입지와 높은 분양가로 항상 투자가치가 높은 곳이다.

한남뉴타운 4개 구역은 모두 조합이 설립돼 있다. 가장 좋은 구역은 5구역, 4구역, 3구역, 2구역 순이다.

사업시행 인가를 준비 중인 3구역 진행이 가장 빠르다. 성수전략정비구역은 4개 구역이 있는데 이중 조합이 설립된 곳은 1구역과 4구역이다. 4구역은 2017년 말 48층, 1542가구를 짓는 건축 심의를 서울시에 요청했다.

아직 조합 설립 전인 2구역과 3구역의 지분 값이 좀 더 저렴하다. 방배동 재건축, 천호뉴타운도 눈여겨볼 만한 구역이다.

착한부동산투자연구소 https://cafe.naver.com/goodrichmen  
 
장인석은 경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채로 입사해 15년 동안 기자로 활동했다. 퇴사 후 재건축 투자로 부동산에 입문, 투자와 개발을 병행하면서 칼럼 집필과 강의, 상담, 저술 등으로 명성을 쌓아왔다. 

2009년 7월부터 ‘착한부동산투자연구소’를 차려 착한투자를 위한 계몽에 열심이다. 네이버에 ‘착한부동산투자’ 카페를 운영하고 있다. 저서로는 '부동산투자 성공방정식', '불황에도 성공하는 부동산 투자전략', '재건축, 이게 답이다', '돈 나오지 않는 부동산 모두 버려라', '부자들만 아는 부동산 아이큐' 등이 있다.

인기기사

"제페토가 메타 뛰어넘었다", 네이버 SK텔레콤 메타버스 성과에 외신 주목 김용원 기자
세계 첫 마이크로바이옴 치료제 나와, 스위스 페링의 '레비요타'가 주인공 임한솔 기자
코로나19 변이 바이러스 무서운 기세, 일동제약 '조코바' 방파제 되나 임한솔 기자
NH투자 "솔브레인 목표주가 상향, 삼성전자 3나노 반도체 양산 수혜" 나병현 기자
신동빈 롯데그룹 인사 '새 판' 짜나, 돌발변수에 쇄신 필요성 높아져 남희헌 기자

댓글 (0)

  • - 200자까지 쓰실 수 있습니다. (현재 0 byte / 최대 400byte)
  • - 저작권 등 다른 사람의 권리를 침해하거나 명예를 훼손하는 댓글은 관련 법률에 의해 제재를 받을 수 있습니다.
  • - 타인에게 불쾌감을 주는 욕설 등 비하하는 단어가 내용에 포함되거나 인신공격성 글은 관리자의 판단에 의해 삭제 합니다.