인사이트  장인석의 착한 부동산

'평생 마르지 않는 샘' 월세받는 부동산의 장단점을 따져보면

장인석 jis1029@naver.com 2018-01-23 13:40:20
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월세를 받는 부동산은 ‘제2의 월급통장’이지만 정년이 없다는 점에서 ‘평생 마르지 않는 샘’이라 할 수 있다.

고정적 수입이 창출되고 자녀에게 상속도 할 수 있는 월세 부동산의 인기는 100세 시대를 맞아 더욱 더 높아지고 있다.
 
'평생 마르지 않는 샘' 월세받는 부동산의 장단점을 따져보면
▲ 장인석 착한부동산투자연구소 소장.

어느 정도 안정적 직업을 갖춘 월급쟁이들도 월세 부동산에 관심이 높아지기는 마찬가지다. ‘사오정’, ‘오륙도’란 말에서도 알 수 있듯이 언제 직장에서 잘릴지 모르기 때문이다.

게다가 얄팍한 월급만으로는 오르는 생활비와 사교육비를 대기도 벅차다.

월세 부동산은 요즘처럼 저금리 시대일수록 구입하기 유리하다.

대출이자가 싸서 자금을 마련하기가 쉬운데다 임대수익률이 은행 이자율보다 훨씬 높기 때문이다. 기준금리 인상이 예견되어 있긴 하지만 아직은 1.5%로 저금리 기조를 유지하고 있다.

금리인상과 정부의 각종 부동산 규제대책으로 앞으로 시장상황을 좋지 않게 보는 사람들이 늘고 있다. 활발하던 부동산 거래가 뜸해지고 가파르게 올라갔던 아파트 가격도 주춤하고 있다.

이렇게 앞으로 시장상황이 불투명할 때는 시세차익 투자보다는 월세 부동산 투자가 안전하다. 시세차익 투자는 가격이 오르지 않으면 낭패를 볼 수 있지만 임대수입은 시장상황과 관계없이 꾸준히 창출될 수 있기 때문이다.

시세차익 투자는 앞으로 부동산시장이 호황이라는 점을 전제하기 때문에 불확실한 투자라고 할 수 있다. 3년 후 또는 5년 후의 시장이 어떠할지 정확히 아는 사람은 거의 없기 때문이다.

게다가 한국의 아파트 가격엔 거품이 잔뜩 끼어 있어 가격이 그 아파트의 정확한 가치를 나타낸다고 할 수 없다.

하지만 월세 부동산 투자는 계산에 의한 투자가 가능하기 때문에 불확실성이 개입할 여지가 별로 없다.

수요와 공급에 따른 시장법칙으로 임대수익률이 결정되기 때문에 부동산 가격을 비교적 정확히 계산할 수 있다.

또한 그 지역의 시장환원율(기대수익률)을 파악하면 사려고 하는 부동산이 고평가되어 있는지 저평가되어 있는지를 알 수 있고 구매할 만한 가치가 있는 물건인지를 판단할 수 있다.

그럼에도 월세 부동산 투자를 망설이는 대부분의 사람들은 시세차익과 같은 ‘한방’이 없다고 말한다. 아파트 같은 것은 쌀 때 사서 비쌀 때 팔면 상당한 이익을 남길 수 있지만 월세 부동산은 가격이 많이 오르지 않는다고 알고 있다.

그러나 월세 부동산은 고정수입 외에도 자산가치 증식에 따른 시세차익도 가능하다는 점에서 매력적 투자대상이다. 임대료가 상승하면 지가와 건물의 가치도 동반상승하기 때문이다.

임대료가 상승하려면 수요에 비해 공급이 부족하고 유동인구가 늘어나야 한다. 수도권보다는 서울 도심이 유리하고 지하철이나 인구집중을 유발하는 시설이 신설되는 곳을 선점해야 한다.

여러 장점도 있지만 아파트 투자에 비해서는 환금성이 떨어진다는 단점도 있다. 세입자를 관리해야 하는 번거로움도 장애요소다.

임대주택은 아직 월세 전환율이 낮아서 매입가에 비해 임대수익률이 낮은 편이다. 상가 등은 월세 전환율은 높지만 경기에 영향을 받기 때문에 경기가 침체됐을 때 연체 관리가 신경 쓰인다.

착한부동산투자연구소 https://cafe.naver.com/goodrichmen  
 
장인석은 경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채로 입사해 15년 동안 기자로 활동했다. 퇴사 후 재건축 투자로 부동산에 입문, 투자와 개발을 병행하면서 칼럼 집필과 강의, 상담, 저술 등으로 명성을 쌓아왔다. 

2009년 7월부터 ‘착한부동산투자연구소’를 차려 착한투자를 위한 계몽에 열심이다. 네이버에 ‘착한부동산투자’ 카페를 운영하고 있다. 저서로는 '부동산투자 성공방정식', '불황에도 성공하는 부동산 투자전략', '재건축, 이게 답이다', '돈 나오지 않는 부동산 모두 버려라', '부자들만 아는 부동산 아이큐' 등이 있다.

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보유세는 1인 1가구중에 평수가 작은 집은 아주 조금만 내게하고 다주택자로 갈수록 높아지도록 하는것이 좋겠으며 서울등 집값안정을 위한 정책은 집을 파는 정책보다는 다주택 보유자에 한해서 우선 전,월세를 살고 있는 사람들에게 2년동안 전,월세금을 올리지 않던지 올리더라도 아주 적은 비율로만 올리는 정책이 더효과가 있지 않을까? 지금은 주인들이 월세,전세비 부르는게 가격인 상황은 개선이 필요하다.   (2018-01-23 20:42:03)