[비즈니스포스트] 고금리, 미분양 물량 증가 등으로 인해서 공사를 완료했음에도 불구하고 공사대금을 받지 못하는 건설회사들이 많다. 

공사대금을 지급받지 못하면 건설회사는 건축주를 상대로 민사소송을 제기하거나 형사 고소를 제기하는 등의 방법으로 대응할 수 있다. 

다만 건축주가 하자를 주장하면서 새로운 재료로 다시 공사를 해달라고 요구하는 경우에는 고려해야 할 요소들이 더 많아진다. 

천수범(가명)은 건설회사 대표다. 30년 이상 건설회사를 운영하면서 건축주와 특별한 마찰 없이 무난하게 일을 처리해왔다. 

하지만 특이한 건축주 지동만(가명)을 만나면서 난관에 부딪혔다. 지동만은 공사현장에 직접 와서 설계도에 있는 것과 다른 내용으로 공사를 진행해달라고 요구하는 경우가 많이 있었다. 

공사기한은 1년으로 정했는데, 지동만이 계속해서 설계 변경을 요구하거나 시공된 부분에 하자가 있다고 주장하면서 공사를 방해하는 바람에 벌써 1년 반이 넘도록 준공이 지연됐다. 

지동만은 분명히 단열재 30cm로 되어 있던 것을 15cm로 변경해 시공해달라고 했었는데, 공사를 거의 완공할 무렵에 자신이 설계변경을 요구한 적이 없다고 하면서 이 부분을 하자라고 주장하고 있다. 

천수범은 설마 지동만이 말을 바꿔서 거짓주장을 할 것을 예상하지 못했는데 공사대금 10억원에서 추가 공사대금으로 3억 원이 더 발생했다. 

지동만은 하자를 주장하면서 공사대금 지급을 거부하고 공사계약을 해제하고 손해배상까지 청구하겠다고 한다. 

천수범은 소송을 제기할 경우 변호사 비용이 너무 많이 발생하고 하자가 있는지 판단할 수 있는 기준도 알지 못한다. 

지동만의 부당한 요구에 제대로 대응하지 못하고 끙끙 앓고 있다. 

부당하게 하자를 주장하는 경우 공사대금을 어떻게 받을 수 있을까. 그리고 추가로 공사한 부분에 대한 공사대금은 받을 수 있을까. 
  공사 대금을 받기 위해서는 우선 건설 사건에 전문성이 있는 변호사를 찾아가야 대응책을 논의해야 한다. 공사대금 채권의 소멸시효는 3년이다. 3년은 정말 짧은 기간이고 미수금이 생기지 않게 하려면 최대한 신속하게 변호사의 조력을 받아야 한다. 

먼저 본 계약에서 정한 공사대금을 받기 위해서는 기성고 감정을 신청해야 한다. 법원에서 기성고 감정을 신청하게 되면 감정인이 공사현장에서 시공된 내역을 확인해서 공사가 진행된 비율이 얼마이고, 그에 따라 얼마의 대금이 발생하였는지 판정할 수 있다. 

추가로 공사를 시공한 부분에 대해서는 건축주가 추가 공사 및 그에 대한 대금 지급에 대하여 약정한 사실이 증명되면(약정서 혹은 견적서, 카카오톡 대화내역, 녹취록 등) 그 추가대금 전부를 청구할 수 있다.

하지만 만일 추가 공사 약정이 증명되지 않는다면 추가 공사로 건축주가 얻은 이익에 대하여 부당이득 감정을 신청해서 청구를 해야 한다. 다만 청구할 부당이득 금액은 통상적으로 약정한 금액보다 낮은 경향이 있다. 

감정을 진행하기 전에 공사 현장이 제3자에게 넘어가면 감정 진행이 불가능해진다는 점도 유념해야 한다. 그래서 유치권을 적극적으로 행사해서 공사장의 점유를 계속해야 한다. 

유치권을 행사할 때는 공사현장에 울타리를 치거나 팻말, 현수막을 설치해서 외부인이 출입하지 못하도록 통제해야 한다. 건축주가 다른 업체에 공사를 다시 맡겨버리지 않게 보전하는 일이 중요하다. 주상은 윈앤파트너스 법률사무소 파트너변호사