[비즈니스포스트] 서울 양천구 목동 부동산시장이 쏟아지는 재건축 호재로 분위기 반전을 보여줄까?

1985년부터 개발을 시작해 건축연한이 30년을 훌쩍 넘은 목동신시가지 아파트들은 올해 1월 정부가 안전진단 관련 규제를 대폭 완화하면서 14개 단지 가운데 6개 단지가 우루루 재건축을 확정지었다.
 

정부가 윤석열 대통령의 대선공약이었던 1기 신도시 등 노후도시 재정비대책에 관한 윤곽을 내놓으면서 서울의 대표적 노후단지인 목동 재건축시장이 재조명받을 것으로 보인다.

8일 양천구 목동 부동산업계에 따르면 7일 정부가 발표한 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 이슈를 놓고 거래 활성화에 관한 기대와 크게 실익이 없다는 반응이 교차하고 있다.

목동신시가지14단지 인근의 한 공인중개사는 “이 단지를 비롯해 목동신시가지 대부분 단지들이 어차피 올해 1월 재건축을 확정했기 때문에 이번 특별법의 영향은 별로 없을 것 같다”며 “최근 호가도 이미 지난해 5억 원가량씩 떨어져 바닥을 찍고 1억 원 정도가 회복되고 있는 거라 의미가 있어보이진 않는다”고 말했다.

목동신시가지14단지는 정부가 재건축 안전진단 규제완화를 풀어주면서 최근 재건축 추진이 확정됐다.

목동신시가지4단지부터 14단지까지는 제3종 일반주거지역으로 이번 특별법 용적률 상향 특혜도 큰 의미가 없다는 시선도 나온다. 정부는 노후도시 특별법에서 안전진단 규제를 완화 및 면제해주고 용적률 규제도 종상향 수준(제2종 → 제3종·준주거 등)으로 완화하겠다는 내용을 밝혔다.

다만 같은 목동신시가지에서도 1~3단지의 분위기는 조금 다르다.

목동신시가지 인근 또 다른 공인중개사는 “1단지부터 3단지까지는 제2종 일반주거지역으로 재건축에서 종상향 문제 등으로 그동안 호재가 없었다”며 “2단지는 현재 재건축 진행을 위한 동의서 등을 걷고 있는데 조건 없이 종상향을 해준다고 하면 분위기가 살아날 수 있을 것으로 보인다”고 말했다.

부동산 전문가들도 이번 특별법과 관련해 서울 양천구 목동의 경우 1~3단지는 수혜를 볼 가능성이 있다고 바라본다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “서울지역은 사실상 이미 각 아파트 단지별로 재건축이 진행되고 있어 이번 특별법은 서울보다는 1기 신도시들에 영향을 미칠 것이다”면서도 “목동신시가지의 1~3단지는 제2종 일반주거지역이기 때문에 이번 특별법을 적용받아 용적률을 올릴 수 있다면 재건축 사업에 훨씬 유리할 것이다”고 봤다.

고 대표는 “용적률이 늘어난다는 것은 재산가치가 늘어난다는 것이고 3단지처럼 이미 안전진단을 통과해 재건축을 추진하고 있다고 해도 정비기획안 변경을 신청하면 될 것”이라고 덧붙였다.

목동신시가지는 노원, 상계, 중계 등과 더불어 이번 노후도시 특별법의 대표적 수혜지역이다. 

양천구 목동과 신정동 일대에 자리 잡은 목동신시가지 아파트들은 1980년대 신시가지 개발 계획으로 건설됐다. 1985년에 준공된 1단지부터 1987년에 준공된 14단지까지 그 규모만도 2만6635세대다.
 
목동신시가지 아파트들은 이미 재건축 연한 30년을 훌쩍 넘긴 지 오래지만 그동안 안전진단 규제에 막혀 재건축 추진이 더뎠다. 이에 윤석열 정부가 1기 신도시 재정비를 주요 공약으로 내세울 때 1기 신도시보다도 더 옛날에 지어진 목동신시가지도 재건축이 시급하다며 대책 마련 요구가 들끓었었다.

목동신시가지는 결국 정부가 올해 안전진단 규제를 완화하면서 재건축 사업에 다시 시동이 걸리고 있다. 이번에 노후도시 특별법 적용 대상지역에도 포함되면서 재건축을 추진할 수 있는 여건은 더 좋아졌다고 볼 수 있다.

다만 아직 호재들이 실제 시장에 반영되기까지는 시간이 걸릴 것으로 보인다. 

목동은 토지거래허가구역으로 거래가 완전히 죽어있는 데다 재건축 진행을 확정한 단지들도 집값 하락세에서 벗어나지 못하고 있다.

아파트실거래가 애플리케이션(앱) 등을 살펴보면 양천구 신정동 목동신시가지14단지는 1월27일 전용면적 83.31㎡ 매물이 14억 원에 거래됐다. 이 단지는 1월10일 정밀안전진단 결과가 ‘조건부 재건축’에서 ‘재건축 확정’으로 변경돼 사업 추진이 본격화됐는데도 집값은 직전 최고가(15억5천만 원)보다 내렸다.

같은 단지의 전용면적 74.19㎡는 1월16일 직전 최고가(16억8천만 원)보다 6억1천만 원 내린 10억7천만 원에 거래됐다. 1월6일 11억 원보다도 3천만 원이 낮은 거래다.

목동신시가지의 다른 재건축 단지들도 상황은 비슷하다. 

14단지와 함께 1월 안전진단 규제가 풀리면서 재건축이 확정된 10단지는 전용면적 105.58㎡가 1월13일 17억4천만 원에 거래됐는데 2년 전 최고가(20억7500만 원)보다 3억3500만 원이 낮다.

또 목동신시가지 1단지, 3단지를 포함해 많은 단지들은 재건축 이슈에도 최근 거래가 거의 없다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 양천구 목동신시가지의 14개 단지들은 금리인상에 시장침체가 본격화된 2022년 부동산 거래량이 2021년보다 77.7% 줄었다.

고금리에 토지거래허가구역 규제 영향이 컸다 해도 같이 토지거래허가구역으로 묶여 있는 송파구 잠실동(-50.2%), 강남구 삼성동(-63.5%)과 대치동(-54.4%), 청담동(-50%) 등과 비교해도 거래량 감소가 두드러진다.

토지거래허가구역에서 부동산 매입을 위해서는 관할 구청장 허가를 받아야 하고 주택은 매입 뒤 2년 동안 실거주해야 해 전세 등을 낀 ‘갭투자’가 불가능하다.

결국 재건축 호재에도 시장 활성화 측면에서는 토지거래허가구역 규제의 벽이 아직 높다고 볼 수 있다. 목동은 올해 4월 토지거래허가구역 재지정 여부가 결정된다. 박혜린 기자