서울 노원구 상계 주공아파트 재건축은 현재 부동산시장에서 가장 뜨거운 이슈 가운데 하나다. 

노원구는 지난해 서울시에서 가장 집값이 많이 오른 곳이다. 이 노원구의 집값 상승을 주도한 것이 바로 노원구 상계 주공아파트 재건축이다. 

◆ 노원구 상계 주공아파트 입지 분석

노원구 상계 주공아파트는 정부의 신시가지 주택사업을 통해 1986년부터 1989년까지 4년에 걸쳐 건설된 주거지역이다. 

현재 16개 단지가 모두 재건축 연한인 30년을 넘어 재건축에 시동이 걸리고 있는데 이 가운데 가장 사업속도가 빠른 곳이 바로 8단지다.

8단지는 2020년 12월 준공됐는데 덕분에 지난해 진행된 가파른 집값 상승의 혜택을 가장 많이 본 곳이기도 하다. 현재 8단지에 건설된 포레나노원 아파트 전용 84㎡ 매물의 호가는 15억 원에 이르고 있다. 일반 분양가가 6억 원이었다는 것을 살피면 2배 이상 오른 것이다.

그 다음으로 사업이 빨리 진행되고 있는 곳은 5단지다. 2021년 1월에 재건축 정비계획안이 가결됐으며 모두 996세대가 들어서게 된다. 

상계 주공아파트는 노원역, 마들역과 가까이 위치해있는 역세권이며 창동차량기지 개발의 후광효과도 받고 있다. 미래가치가 우수한 곳이고 3억~5억 원의 자금으로 갭투자가 가능한 곳이기 때문에 투자자들이 많이 몰리고 있다. 

의정부역에서 왕십리역으로 향하는 동북선 경전철과 양주에서 수원으로 향하는 GTX-C선도 이 지역을 지나게 된다. 

대부분 단지가 예비안전진단을 신청한 상태기 때문에 재건축 속도가 매우 빠른 편이다.

예비안전진단은 안전진단 실시 여부를 결정하는 단계로 예비안전진단에서 D등급 이하가 나오면 안전진단을 추진하게 된다. 안전진단은 A~E등급으로 나뉘며 여기서 D등급 이하가 나오면 재건축을 추진할 수 있다.

16개 단지가 모두 재건축이 완료된다면 5만 여 가구의 새 아파트 단지가 들어서게 된다. 강북의 신흥 주거타운으로 부상할 수 있다는 뜻이다. 

투자에 반드시 유의해야 하는 점도 있다.

중고층 단지가 많기 때문에 기존용적률이 높고 소형 평수가 많기 때문에 조합원 수가 많아 사업성이 그리 높지 않다. 또한 같은 평형임에도 불구하고 동별로 대지 지분에 차이가 있는 곳이 있기 때문에 주의해야 한다. 

사업성이 그리 좋지 않기 때문에 공공재건축을 하는 것이 낫다는 목소리도 나온다.

공공재건축은 용적률을 500%까지 올릴 수 있다. 하지만 늘어나는 용적률 250%의 절반인 125%를 임대아파트로 정부에 무상으로 제공해야 하고 나머지 125% 역시 분양가 상한제를 적용해 일반분양해야 하기 때문에 조합에 혜택이 되는 용적률은 50%에 불과하게 된다.  

◆ 단지별 진행상황(8단지)과 유의사항

8단지는 위에서 말했듯이 2020년 12월 준공돼 입주가 시작됐다. 모두 16개 동, 1062세대로 구성돼있으며 공급면적은 66~149㎡다. 

5층 이하 소형평형단지로 3종 상향과 용적률 235%를 받아 사업성이 좋아졌다. 조합원 비율은 78%이며 일반분양 92세대, 임대아파트 141세대다. 

15평형(대지지분 14.4평 추정)의 감정가는 2억4천만 원, 추가부담금은 2억7천만 원이었으며 전용 84㎡ 기준 조합원 분양가는 5억1천만 원, 일반 분양가는 6억3600만 원이었다. 현재 호가는 약 15억 원이다. 

8단지의 재건축 상황에서 알 수 있듯이 조합원 수가 많고 기존용적률이 높은 단지가 많아 일반분양 물량이 적기 때문에 사업성은 높지 않다. 따라서 아파트 분양시장이 불황으로 돌아서면 재건축 추진이 원활하지 않을 수도 있다는 점을 유의해야 한다. 

8단지는 아파트 분양시장이 호황일 때 재건축을 추진했기 때문에 굉장한 효과를 봤지만 다른 단지는 그렇지 않을 수도 있다는 뜻이다. 

다른 단지들의 진행사항과 유의사항은 2부에서 알아보도록 하겠다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 

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