한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH공사)가 주도하는 공공재개발사업이 구체화되면서 서울 강북권을 중심으로 재개발조합들이 참여 여부를 저울질하고 있다. 

정부도 공공재개발 활성화를 위해 현재 요건인 공공임대주택 기부채납비율을 조정하는 방안 등을 검토하고 있다. 
 

9일 서울시에 따르면 9월 안에 공공재개발 시범사업지구의 공개모집절차를 시작한 뒤 2020년 안에 최종 선정까지 마칠 방침을 세웠다.  

이를 위해 13일부터 공공재개발에 관심을 보인 재개발조합 관계자 등을 대상으로 주민설명회를 진행하기로 했다. 

공공재개발은 토지주택공사와 서울주택도시공사가 재개발에 참여하면서 조합원의 물량을 제외한 나머지 물량의 50% 이상을 공적임대주택으로 기부채납하는 제도를 말한다.

대신 공공재개발 구역은 2종주거지역에서 3종주거지역으로 상향되면서 용적률 상한선도 기존보다 높아진다. 분양가 상한제를 적용받지 않으면서 인·허가 절차도 간소화된다. 

최근 발표된 수도권 주택공급 정책을 통해 기존에 재개발을 위한 정비구역으로 지정됐다가 사업이 늦어져 해제된 지역도 공공재개발을 추진할 수 있게 됐다. 

토지주택공사는 경기도 성남에서 공공주도형 재개발을 추진하고 있는 경험을 살려 공공재개발 확대에도 대응할 채비를 갖추고 있다. 

변창흠 토지주택공사 사장이 2019년 11월 성남 재개발과 관련된 정책세미나 축사에서 “이번 세미나에서 공공주도형 재개발사업의 실효성 있는 대안을 모색하면서 다른 지방자치단체와 협력 확대를 위한 사업모델 구축에 밑거름이 되길 기대한다”고 말하기도 했다. 

서울주택도시공사도 7월30일 서울 동작구 흑석2구역과 강북구 미아11구역 주민들의 요청으로 공공재개발 주민설명회를 열면서 공공재개발 본격화에 대비하고 있다. 

현재는 서울 강북권 재개발조합들이 공공재개발에 주로 관심을 보이는 것으로 파악된다. 기존에 추진했던 ‘뉴타운’ 등의 재개발이 지연된 상황에서 공공재개발을 돌파구로 삼을 수 있다는 것이다. 

서울시에 따르면 현재 재개발조합이나 재개발추진위원회가 꾸려져 공공재개발을 바로 추진할 수 있는 정비사업장 63곳 가운데 19곳이 강북에 있다. 정비구역 해제 지역 176곳 가운데 145곳도 강북에 있다. 

이 지역들 중에서는 서울 성북구의 성북1구역과 장위15구역, 강북구 미아11구역 등이 공공재개발을 신청할 가능성이 높은 곳으로 꼽힌다. 이 구역들은 재개발을 추진한 지 10년을 넘어서면서 사업에 속도를 내야 한다는 주민들의 목소리가 높아지고 있다.

다만 공공재개발이 정부의 규제완화에도 불구하고 활성화될 수 있을지는 미지수라는 지적도 만만찮다. 

최근 공공재개발에 관심을 보이는 재개발조합이 2곳에 불과하다는 매체 보도가 나오자 서울시에서 15곳 정도가 관심을 보였다고 해명하는 해프닝이 벌어지기도 했다. 

현재까지 재개발이 미뤄진 지역 상당수는 낮은 사업성이 문제로 지적돼 왔다. 이를 고려해 정부도 공공기관이 공사를 책임지면서 규제 완화로 사업성을 높이는 방침을 제시했다. 

그러나 용적률 상향에 따라 늘어나는 물량의 상당부분을 공적임대주택으로 제공하면 재개발조합원의 기대수익은 그만큼 줄어들 수밖에 없다. 이 때문에 공공재개발을 놓고도 재개발조합 안에서 서로 의견 충돌이 일어나면서 사업 추진이 또 늦어질 가능성도 있다. 

이를 고려해 정부와 서울시는 사업성이 낮은 지역에는 기부채납해야 하는 공적임대주택 비율을 50% 이상에서 20~30%로 낮춰 적용하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 

부동산업계 관계자는 “재개발구역에 토지나 주택을 보유한 사람 과반수의 동의를 얻어야 공공재개발을 추진할 수 있다”며 “공공재개발 후보지역에도 투자자들이 많이 들어가 있는 점 등을 고려해 정부가 기부채납 비율을 완화할 수 있는 상황”이라고 말했다. [비즈니스포스트 이규연 기자]