박원순 서울시장은 국토교통부의 견제에도 불구하고 여의도를 뉴욕 ‘맨해튼’처럼 만들겠다는 소신을 굽히지 않고 있는데 여의도를 서울 종로와 강남 등과 더불어 3대 광역대도시 축으로 세우겠다는 구상을 토대로 하고 있다.
5일 부동산업계에 따르면 박원순 서울시장의 ‘통째로 개발’ 발언으로 부동산시장의 화두로 떠오른 여의도 개발사업은 ‘2030서울플랜’에 바탕을 두고 있다.
2030서울플랜은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 근거한 도시기본계획을 대도시인 서울의 특성에 맞게 재구성해 시민과 함께 수립한 서울형 도시기본계획이라는 의미를 담은 서울도시기본계획의 별칭이다.
박원순 시장은 2012년부터 2030서울플랜 수립을 검토한 뒤 시민들의 의견 수렴 절차를 거쳐 2013년 9월에 발표했다.
박 시장은 “2030서울플랜과 기존 도시기본계획의 가장 큰 차이점은 미래상을 시민 스스로가 제안하고 이를 실현할 수 있는 방향을 제시한다는 것”이라며 2030서울플랜에 의미를 부여했다.
2030서울플랜을 다시 살펴보면 여의도 개발사업은 5년 전에 수립된 이 계획에 이미 포함돼있다.
서울시 관계자도 “여의도 개발사업은 이미 서울시가 과거에 제시한 2030서울플랜을 토대로 마스터플랜을 마련하던 것”이라며 “박 시장의 싱가포르 발언으로 주목받으며 대규모 개발사업이 새로 추진되는 것처럼 오해를 받았지만 이미 오랜 기간 준비해온 프로젝트”라고 말했다.
박 시장은 서울의 중심지체계를 개편하겠다며 기존 ‘1도심(종로), 5부도심(상암·수색, 청량리·왕십리, 용산, 영등포, 영동), 11지역중심’의 단순 위계적 공간구조를 ‘3도심(종로, 영등포·여의도, 강남), 7광역중심(용산, 청량리·왕십리, 창동·상계, 상암·수색, 마곡, 가산·대림, 잠실), 12지역중심’으로 다핵화하겠다는 방향을 제시했다.
한양 도성 안(기존 사대문 안 도심) 이외에 서울의 대표적 발전 축을 고려해 강남과 영등포·여의도를 도심체계에 편입하고 3개 도심이 특화해 담당해야 할 글로벌 기능을 부여한 것이 특징이다.
영등포와 여의도는 증권거래소 등을 중심으로 국제금융 기능을 담당하는 국제금융 중심지(IFC)로 육성하겠다는 계획을 세웠다.
이미 여의도에 자리 잡고 있는 여러 증권사와 은행 등이 더욱 큰 시너지를 낼 수 있도록 여건을 마련해주면 역사문화 중심지 종로, 국제업무 중심지 강남 등과 더불어 3도심으로서 역할을 충분히 할 수 있을 것으로 내다보고 마스터플랜 수립을 마무리하고 있다.
기존 주거지역들을 상업용도로 ‘종상향’하는 방안이 포함될 것이라는 전망에 부동산업계가 주목하고 있다.
▲ 2030서울플랜은 여의도와 영등포를 국제금융중심지 역할을 담당하는 3도심 가운데 하나로 설정하고 있다. <서울시>
서울시는 여의도 일대에 있는 노후화한 아파트 부지를 모두 일반주거 지역에서 상업 지역으로 종상향하는 방침을 세우고 세부 검토 작업을 벌이는 것으로 알려졌다.
부지가 일반주거 지역에서 상업 지역으로 변경되면 여의도에 51층 이상의 복합 주거단지 조성이 가능해진다. 국제금융 중심지로서 배후 주거단지로서 역할을 할 수 있도록 정책적으로 뒷받침하겠다는 것이다.
서울시는 6월에 열린 도시계획위원회에 안건으로 상정된 여의도 공작아파트 재건축사업 등을 보류했는데 여의도 개발사업의 마스터플랜과 결을 맞춰 사업을 진행하려는 의도로 해석됐다.
광역 교통망도 손볼 것으로 보인다. 서울시는 2030서울플랜을 내놓을 때 영등포·여의도~강남, 종로 등을 잇는 광역 교통망을 사용하는 데 시민들이 어려움을 겪고 있다는 점을 문제점으로 지적했다.
여의도 개발사업 마스터플랜의 앞날을 밝게 보는 시각만 존재하는 것은 아니다.
박 시장의 전임이었던 오세훈 전 시장은 2009년에 여의도 개발 등이 포함된 ‘한강 르네상스’ 개발사업을 추진했지만 사업을 백지화할 수밖에 없었다.
서울시는 당시 여의도 개발사업에 따른 개발이익을 환수하기 위해 기부채납 비율을 40%까지 올려야 한다고 주장했다가 여의도 주민들의 거센 반발에 직면했다. 부지의 종상향을 통해 용적률을 완화해주더라도 기부채납 규모가 클수록 재건축사업의 사업성을 담보할 수 없기 때문이다.
박 시장은 제7회 전국동시지방선거에서 제2공약으로 ‘균형 발전하는 서울’을 내걸었다.
박 시장은 재건축사업의 초과이익을 환수해 관련 재원을 ‘도시·주거 환경 정비기금’으로 조성, 활용하고 지역 균형 발전 종합대책을 추진하겠다고 약속했는데 여의도 개발사업에서 초과이익 환수 의지를 얼마나 보이느냐에 따라 사업 성패가 갈릴 것으로 부동산업계는 바라본다. [비즈니스포스트 남희헌 기자]
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