공공재건축을 추진하면 공급 가구 수가 최대 2배 늘어나고 재건축 분담금이 74%까지 감소할 수 있는 것으로 파악됐다.

한국토지주택공사(LH), 서울도시주택공사(SH), 한국부동산원이 함께 운영하는 공공정비 통합지원센터는 15일 공공재건축 사전 컨설팅에 참여한 7개 단지 조합에 이런 내용을 담은 사전 컨설팅 분석결과를 회신한다고 밝혔다.
 

공공재건축사업은 토지주택공사와 같은 공공기관 등이 재건축에 참여하는 것을 말한다. 

정부는 지난해 8.4부동산대책을 통해 공공재건축을 통해 일정 규모 이상의 주택을 공급하면 용도지역 상향 등 규제를 완화해 기존 가구 수보다 2배 이상 주택을 더 공급할 수 있도록 지원하겠다고 발표한 바 있다. 

이번 컨설팅은 재건축조합에 공공재건축과 관련한 올바른 정보를 알리고 공공재건축 참여 결정을 지원하기 위해 지난해 9월부터 추진됐다. 

컨설팅을 신청한 15개 단지 가운데 참여를 철회하거나 안전진단 미통과 등으로 재건축 추진여건을 만족하지 못한 단지를 제외한 서울 신반포19차, 망우1구역, 신길13구역, 미성건영, 강변강서, 중곡아파트, 고척동 산업인아파트 등 7개 단지를 대상으로 사전컨설팅이 진행됐다. 

사전컨설팅 결과 7개 단지 모두 2종 일반주거는 3종 일반주거로, 3종 일반주거는 준주거로 각각 상향이 가능했다.

이를 통해 용적률은 현행보다 평균 182%포인트(최대 258%포인트), 조합이 단독으로 추진하는 재건축계획보다 평균 96%포인트(최대 201%포인트) 높아지는 것으로 나타났다. 

용적률 상향과 함께 준주거지역의 비주거시설 비율도 10%에서 5%로 완화할 수 있어 공급할 수 있는 주택 수는 현행보다 평균 58%(최대 98%), 조합이 단독으로 추진하는 재건축계획보다  평균 19%(최대 73%) 늘어나는 것으로 분석됐다.

도시규제 완화효과로 일반분양분 수입이 늘면서 조합원 분담금은 조합이 단독으로 추진하는 재건축계획보다 평균 37% 감소하는 것으로 추산됐다.

통합지원센터는 "구체적 주민 분담금과 재건축 부담금 등은 주민협의와 사전컨설팅을 진행한 뒤 심층컨설팅을 통해 산출하게 된다“고 말했다. 

통합지원센터는 더 많은 단지들의 공공재건축을 향한 관심을 높이기 위해 추가로 모의분석을 진행해 공공재건축 효과를 분석했다.

모의분석은 3종일반 지역에 있는 대지면적 5만㎡ 규모의 1천 가구 단지를 재건축하는 것으로 가정했다. 

이 단지가 민간재건축을 추진해 용적률 300%를 적용받으면 1410가구 단지를 재건축할 수 있다. 이때 조합은 1천 가구, 일반분양은 250가구, 기부임대는 160가구가 돌아가는 것으로 분석됐다.

반면 같은 단지가 공공재건축을 시행하면 용적률을 최대 500%로 적용받아 2240가구를 재건축할 수 있다. 조합원 1천 가구를 제외하면 일반분양 510가구, 기부임대 400가구, 기부분양 330가구로 배정되는 것으로 나타났다. 

모의분석 결과 용적률이 높아질수록 일반분양 증가에 따른 수입도 증가해 재건축 사업성이 개선되고 분양가가 높을수록 사업성 개선효과도 큰 것으로 나타났다.

통합지원센터는 “특히 용적률 증가규모와 사업성 개선효과가 정비례하기 때문에 현재 용도지역이 2종일반인 사례보다 3종일반일 때 주민 부담 저감효과가 큰 것으로 분석됐다”고 말했다. 

통합지원센터는 앞으로 사전컨설팅 참여 조합을 대상으로 설명회를 열고 1분기 안에 공공재건축 선도사업 후보지를 선정하고 심층 컨설팅을 통해 구체적 정비계획 등을 논의하기로 했다. 

통합지원센터는 앞으로 더 많은 단지가 공공재건축 추진 여부를 검토할 수 있도록 2월부터 2차 사전컨설팅 공모를 진행한다. 

통합지원센터 관계자는 "이번 컨설팅 결과는 국토부, 서울시와 논의를 거쳐 마련된 것으로 의미가 크다"며 "앞으로 선도사업 단지를 확정할 수 있도록 주민들과 긴밀히 협의하고 사업 절차를 신속히 진행해 주택공급 효과를 조속히 내도록 노력하겠다"고 말했다. [비즈니스포스트 김지효 기자]