서울 용산에는 모두 41개의 특별계획구역이 지정돼 있다. 

이 가운데 상당 부분이 개발이 완료됐거나 개발이 진행되고 있다. 

아직 개발이 시작되지 않은 몇몇 구역도 용산 마스터플랜이 발표되면 움직임이 있을 것으로 전망된다. 

◆ 용산특별계획구역은 어떤 곳인가

지구단위계획은 체계적이고 계획적으로 도시를 개발 또는 관리, 보존하기 위한 도시관리계획이다. 도시의 난개발을 막고 체계적으로 개발하겠다는 의도로 지정됐다.

특별계획구역은 지구단위계획구역 가운데서도 특별한 계획과 관리가 필요한 구역을 말한다.

용산지구단위계획구역은 서울역에서 한강대교 북단까지 4.5km에 330만여 ㎡를 아우르는 광범위한 구역이다.

용산지구단위계획구역은 1995년 3월2일에 상세계획구역이 지정된 뒤 2001년 7월10일 용산 제1종지구단위계획이 결정됐다.

2010년 12월2일 지구단위계획 결정 및 지형도면 고시가 있었다. 

2018년 8월에 여의도·용산 마스터플랜을 발표하려고 했으나 부동산시장 안정화 정책에 따라 보류된 뒤 나오지 않고 있다. 

용산의 특별계획구역은 2001년에 서울역 특별계획구역, 동자동 특별계획구역, 문배업무지구 특별계획구역 등을 비롯해 모두 16구역이 지정됐다. 

2010년에는 후암동 특별계획구역을 비롯해서 남영동 업무지구 특별계획구역 1~6 등 모두 25개 구역이 추가로 지정됐다.    

◆ 특별계획구역 상세 분석
 
서울역 특별계획구역은 2017년 12월 서울역과 남대문 시장 일대 195만㎡ 도시재생사업 결정 고시에 근거해 개발이 진행되고 있다. 

주요 사업내용은 서울역·남대문시장·중림동·서계동·회현동을 보행길로 연결하고 남대문시장을 활성화한다는 것이다.

또 생활환경을 개선하고 업무·상업·관광·숙박 기능을 강화한다는 내용을 담고 있다. 

동자동 특별계획구역은 모두 4구역으로 나뉘어 개발이 진행되고 있다. 

동자1구역에는 1991년 게이트웨이타워가 세워졌다. 동자4구역에는 센트레빌 아스테리움 서울 아파트, 동자8구역에는 30층 트윈시티 남산타워 오피스텔이 준공됐다.

동자2구역에는 33층 호텔복합시설 건설 공사가 진행되고 있으며 완공을 눈앞에 두고 있다. 

후암동 특별계획구역은 33만㎡ 3개 구역으로 진행되다 7개 택지로 더 세분화 해 개발이 진행되고 있지만 4개 택지 외에는 아직 개발이 진행되고 있지 않다. 4개 택지는 추진위원회가 정비예정구역 변경서를 제출했다.
 
후암동 특별계획구역은 단독개발이 어려운 지역인데 남산 조망으로 층수 제한, 통경축 확보조건으로 수익성이 낮다. 통경축은 남산을 5개의 비어 있는 공간에서 조망할 수 있도록 시각적으로 열린 공간을 말한다. 

아직 개발이 본격적으로 진행되지 않은 특별계획구역들은 마스터플랜이 나와야 본격적으로 개발 움직임이 일 것으로 보인다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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