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[장인석 착한부동산] 용산 부동산 특강2- 지금 땅값보다 오를지를 봐야
장인석  jis1029@naver.com  |  2020-02-21 10:20:00
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부동산시장 전망과 상관없는 가치투자를 해야 한다.

정부가 부동산시장을 규제하니 아파트값이 주춤하고 있다. 사려는 사람도 구매하기를 멈추고 이미 산 사람은 불안해하고 있다.

하지만 아파트값과 다르게 서울 땅값은 초 단위로 계속 오르고 있다. 

부동산시장이 어떻게 될지 전망하고 시장흐름을 따라가면서 투자하는 것은 잘못된 방식이다. 전망과 상관없이 가치를 살펴보고 투자를 해야한다. 

◆ 집값은 떨어질 수 있지만 땅값은 항상 오른다 

집값은 떨어질 수 있지만 땅값은 숨 쉬는 순간마다 오른다는 것을 항상 염두에 둬야 한다.

공동주택을 예로 들면 내 몫의 대지지분이 있다. 건물값은 철거비용을 감안하면 100만~200만 원밖에 안된다. 대지 지분의 몫으로 차지하는 땅값은 내 몫이 될 수 있다. 

건물값은 이처럼 싸게 형성되고 있지만 서울에서 재개발을 하게 되면 10평이 4억~5억 원 수준에서 가격이 형성될 만큼 값이 오르게 된다. 땅값이 비싸기 때문이다. 

서울의 아파트는 대부분 재개발과 재건축을 통해 지어진다. 

2009년 당시 재개발, 재건축시장은 죽어 있었다. 분양가격보다 비싸게 쳐주는 프리미엄이 거의 없던 시절이었다.

당시 아현뉴타운도 프리미엄이 없이 거래됐고 당시 2억 원으로 형성된 아파트의 분양가격이 현재 17억 원까지 올랐다. 

◆ 임대수익률이 상승할 것으로 보이면 구매하라

임대수익률이 상승할 것으로 예상되는 물건을 사야한다.

임대수익률이 상승하기 위해서는 유동인구가 늘어나야 한다.

교통망이 확충되거나 기존 역이 하나였는데 늘어나서 ‘더블 역세권’이 되거나 용산 지역처럼 국제업무지구가 늘어나면 유동인구가 늘어날 것으로 예상되는 것이다. 

이런 관점에서 보면 역세권에 위치한 소형 아파트의 임대수익률은 상승하게 된다.   

재개발과 재건축 등으로 아파트, 백화점, 병원 등이 들어서는 지역은 살기 좋아지기 때문에 인구가 늘어날 수 있다.  

따라서 투자 여부를 결정하는 것은 부동산시장을 전망하는 것과는 상관이 없는 것이다.

부동산시장이 호황인지, 불황인지는 좋은 매물의 가격을 좀 더 올리느냐 아니면 좀 덜 올리느냐를 결정할 뿐이다. 

◆ 개발로 땅값이 오를 가능성을 주목하라

개발로 땅값이 상승할 가능성이 있는지 보고 투자하라.

동네에 장례식장이 들어서면 땅값에는 좋지 않은 영향을 줄 수 있지만 백화점, 병원, 학교, 지하철역이 들어서면 땅값이 오를 가능성이 있다. 특히 지하철역이 새로 들어오면 땅값은 많이 오른다.

서울시의 ‘2030 서울플랜’에서 3도심을 주목할 필요가 있다. 서울시는 2030년까지 서울을 △3도심 △7광역중심 △12지역중심 △53지구중심으로 개발하기로 했다.  

'도심'이란 글로벌 경쟁력을 갖춘 상업지역으로 땅값이 가장 비싼 곳이고 '광역중심'은 부도심에서 도심으로 성장시키려는 권역생활권으로 그 다음으로 땅값이 비싼 곳이라고 이해하면 된다. 

‘3도심’은 한양도성과 영등포·여의도, 강남이다. 모두 상업지역들이 넓게 분포돼 있는 곳이다.   

‘7광역중심’은 용산을 비롯해서 청량리·왕십리, 창동·상계, 상암·수색, 마곡, 가산·대림, 잠실 등이다. 

서울이 개발이 끝난 곳이 많아지고 있어 매물이 귀하졌고 비싸졌다.

하지만 이런 지역 가운데 개발을 앞두고 있는 지역을 주목할 필요가 있다. 용산을 비롯해 영등포, 여의도 등이다. 이 곳은 개발로 땅값이 상승할 가능성이 높다. 

이런 지역의 매물을 구입하라고 권유하면 많은 사람들이 부동산시장을 전망하면서 가격이 정말 오르겠느냐는 질문을 한다. 지금 가격이 너무 비싸게 형성돼 있다는 걱정도 한다. 

하지만 명심할 것은 지금 가격의 높고 낮음은 중요하지 않고 앞으로 오를지 여부가 중요하다는 것이다. 

◆ 아파트를 구매할 때는 가장 좋은 것을 구매하라

비싸게 구매해서 더욱 비싸게 팔아야 한다는 것을 항상 생각해야 한다.

사람들은 대체로 매물을 구하기 위해 중개업소를 다니면서 싼 매물을 찾는다. 하지만 집 가격이 저렴하면 하자가 많다는 것을 의미하는 것인데 이런 하자가 많은 집은 수리하기 힘들다. 

특히 단독주택도 아니고 아파트, 다세대주택이라면 수리하기가 훨씬 어렵다. 도배, 담벼락에 페인트칠을 하는 정도에 그칠 뿐이다. 

그렇기 때문에 아파트, 공동주택의 가격이 저렴할 때 구매했다면 앞으로도 계속 저렴할 것이다.

이런 싼 매물은 시간이 흘러도 가격이 오르지 않기 때문에 아파트 등을 구매할 때는 해당 지역에서 가장 좋은 1,2,3순위의 아파트를 구매해야 한다. 

좋은 아파트를 구매해야 부동산시장이 호황일 때 가격이 많이 오르고 불황일 때도 가격이 많이 떨어지지 않는다. 또 급하게 팔고 싶을 때도 쉽게 팔린다.  

순간의 선택이 평생을 좌우하는 것이다. 

항상 생각할 것은 집을 싸게 사면 안되고 땅을 싸게 사야한다는 것이다. 새로 집을 지을 수 없는 매물은 영원히 싼 매물인 것이다. 아무리 재주를 부려도 값이 오를 수 없다. 

살 때 잘 사야 한다. 

아파트 청약시장에는 당첨을 위해 사람들이 구름같이 모여들고 경쟁률도 매우 높다. 이유는 당첨되기만 하면 돈을 벌 수 있기 때문이다. 

이런 관점에서 부동산 투자에 나설 때도 구매하는 즉시 값이 오를 수 있는 매물을 찾아야 한다. 땅을 보는 안목을 기르는 것이 중요하다.  [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

착한부동산투자연구소 http://cafe.naver.com/goodrichmen
 
장인석은 경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채로 입사해 15년 동안 기자로 활동했다. 퇴사 후 재건축 투자로 부동산에 입문, 투자와 개발을 병행하면서 칼럼 집필과 강의, 상담, 저술 등으로 명성을 쌓아왔다. 

2009년 7월부터 ‘착한부동산투자연구소’를 차려 착한투자를 위한 계몽에 열심이다. 네이버에 ‘착한부동산투자’ 카페를 운영하고 있다. 저서로는 '부동산투자 성공방정식', '불황에도 성공하는 부동산 투자전략', '재건축, 이게 답이다', '돈 나오지 않는 부동산 모두 버려라', '부자들만 아는 부동산 아이큐' 등이 있다.
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