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[장인석 착한부동산] 서울에서 집값과 땅값 오를 곳이 보인다
장인석  jis1029@naver.com  |  2019-11-21 10:20:00
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부동산에 관심 있는 사람들이라면 누구나 ‘어느 지역의 땅이나 집을 사야 값이 많이 오르는가’ 하는 대목을 궁금해 한다.

아파트나 건물을 예쁘고 튼튼하게 잘 지었느냐는 중요하지 않다. 좋은 입지만 선점하면 높은 부가가치를 얻을 수 있다. 

어떤 지역, 어떤 위치에 있느냐에 따라 그 땅과 집의 미래가치가 결정된다. 그런 땅은 유동인구가 늘어나고 개발이 되면서 환경이 좋아지는 곳이다. 환경이 좋아지니 땅값은 오를 수밖에 없다. 

그러면 그 땅은 어떻게 알 수 있을까. 모두가 궁금해 할 이 질문의 해답은 어딘가에 꽁꽁 숨어있지 않다. 사실 가까운 곳에 있다. 

우선 서울을 살펴보면 서울시가 발표한 ‘도시기본계획’에 그 해답이 있다. 서울시 홈페이지에 들어가면 누구나 쉽게 내려받아 볼 수 있다. 

거대한 서울을 한순간에 개발할 수는 없다. 국민의 세금으로 정부나 지방자치단체가 미리 계획을 세워 천천히 살기 좋은 곳으로 개발한다.

그 계획을 살펴보고 ‘돈 되는 땅’이 어딘지 알아내 투자하면 되는 것이다. 

◆ 서울은 3도심, 7광역중심, 12지역중심, 53지구중심으로 개발

서울 도시기본계획 ‘2030 서울플랜’에 따르면, 서울시는 2030년까지 서울을 3도심, 7광역중심 12지역중심 53지구중심으로 개발하겠다고 밝혔다. 

'도심'이란 글로벌 경쟁력을 갖춘 상업지역으로 땅값이 가장 비싼 곳, '광역중심'은 부도심에서 도심으로 성장시키려는 권역생활권으로 그 다음으로 땅값이 비싼 곳이라고 이해하면 된다. 

'지역중심'은 부도심으로 생활편의 시설이 몰려 있는 곳이며 '지구중심'은 동네상권의 중심지역이라고 생각하면 된다. 

‘3도심’은 한양도성과 영등포·여의도, 강남이다. 모두 상업지역들이 넓게 분포되어 있는 곳이다. 

‘7광역중심’은 용산을 비롯해서 청량리·왕십리, 창동·상계, 상암·수색, 마곡, 가산·대림, 잠실 등이다. 이 지역들은 이미 한창 개발이 진행 중으로 놀라운 변신을 앞두고 있다. 

‘12지역중심’은 동대문, 망우, 미아, 성수, 신촌, 마포·공덕, 연신내·불광, 목동, 봉천, 사당·이수, 수서·문정, 천호·길동 등이다. 부도심으로 상업, 문화, 교통의 중심지로 성장할 수 있도록 각종 기반시설을 구축하고 확충하는 지역이다. 

‘돈 되는 땅’이란 이 지역들 중에서 가장 개발이 덜 된 곳이다. 개발이 많이 진행된 곳은 이미 땅값이 많이 올랐을 것이고 진행될 개발이 얼마 안 남았기 때문에 오름폭도 작을 것이다. 

하지만 개발이 가장 덜 된 곳은 진행될 개발이 많이 남아 있기 때문에 땅값이 오를 여지도 그만큼 많이 남아 있다고 볼 수 있다. 

◆ 아직 개발이 덜 된 땅은 ‘영등포’, ‘용산’, ‘성수’ 등

개발이 가장 덜 된 땅이 어디일까. 일단 영등포를 꼽을 수 있다. 

영등포시장을 중심으로 하는 영등포 지역은 서울에서 가장 개발이 되지 않아 낙후된 동네로 꼽힌다. 

그런 영등포를 광역중심이나 지역중심이 아니라 ‘도심’으로 만들겠다고 한다. 종로나 을지로, 여의도, 강남처럼 최첨단 고급빌딩이 들어선 중심지로 만들겠다고 하니 앞으로 땅값이 얼마나 오르게 될지는 굳이 설명할 필요가 없다. 

게다가 영등포는 준공업지역이라 용적률이 250∼400%로 일반주거지역보다 훨씬 높다는 점도 장점이다. 

7대 광역중심에서는 돈 되는 땅으로 용산을 꼽을 수 있다. 

미군 기지가 이전하고 용산민족공원이 들어서고 용산기지창에 국제업무지구가 들어올 예정이라 이 지역 일대도 앞으로 땅값이 더 오를 여지가 풍부하다. 

건대입구의 대학 잠재력과 성수준공업지역을 연계하여 창조적 지식기반 산업집적지로 전환하겠다는 성수도 엄청난 잠재력을 보유하고 있다. 

이미 뚝섬 쪽은 초호화 주상복합이 들어서고 있고 성수동 준공업지역은 카페거리로 탈바꿈하고 있지만 아직 개발은 반환점도 돌지 못했다. 

12대 지역으로 언급된 동대문 일대, 연신내와 불광동 일대, 목동, 봉천, 천호·길동, 사당·이수도 개발이 가시화되고 있지만 아직 저평가된 지역들이 많다. 

철거해서 근린생활시설이나 다중주택, 다가구주택 등을 지을 수 있는 40평∼80평짜리 땅도 아직은 남아 있고 새로 분양하는 오피스텔이나 다세대주택, 아파트 등도 관심을 쏟을 만하다. 

자금여유가 없거나 좀 더 장기적 안목으로 투자하려면 ‘53지구중심’에서 개발 가능성이 높은 곳 위주로 지역을 선정해도 된다.

땅값이 아직은 서울 평균 이하인 곳이 많다. 

간혹 어떤 사람들은 이 지역들의 땅을 추천하면 지금 가격이 너무 많이 올랐다며 다른 싼 땅을 찾아다닌다. 

하지만 ‘싼 게 비지떡’이란 말이 있듯이 싼 땅은 앞으로도 ‘싼 땅’이 될 확률이 높다. 

‘돈 되는 땅’은 지금 가격이 얼마인지가 중요한 게 아니라 앞으로 더 오를 땅이라는 것을 명심하자. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

착한부동산투자연구소 http://cafe.naver.com/goodrichmen
 
장인석은 경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채로 입사해 15년 동안 기자로 활동했다. 퇴사 후 재건축 투자로 부동산에 입문, 투자와 개발을 병행하면서 칼럼 집필과 강의, 상담, 저술 등으로 명성을 쌓아왔다. 

2009년 7월부터 ‘착한부동산투자연구소’를 차려 착한투자를 위한 계몽에 열심이다. 네이버에 ‘착한부동산투자’ 카페를 운영하고 있다. 저서로는 '부동산투자 성공방정식', '불황에도 성공하는 부동산 투자전략', '재건축, 이게 답이다', '돈 나오지 않는 부동산 모두 버려라', '부자들만 아는 부동산 아이큐' 등이 있다.
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