채널후

[비즈니스포스트 채널Who] 서울 지하철 5호선과 8호선 더블 역세권인 천호역 주변은 강동구의 최대 거점이다.

강동구 명일동, 고덕동이 아파트 주거지로 변신한 것과 비교해 천호동은 단독, 다가구, 다세대 밀집지역으로 남아 있었으나 최근 재개발사업이 활발히 추진되고 있다. 

천호재정비촉진지구, 이른바 천호뉴타운 내 1구역은 청량리처럼 집창촌을 없애고 재개발 공사가 진행 중이다. 2구역은 소규모이지만 2022년 7월 완공 이후 입주가 진행됐고 3구역은 2022년 12월 철거가 완료됐다.

천호역 북쪽은 한강에 인접했으며 공공재개발 후보지로 천호A1-1구역, 신속통합기획 후보지로 천호A1-2구역이 있다. 서쪽 송파구 풍납동은 모아타운 후보지로 지정되기도 했다. 동쪽에는 신속통합기획 후보지로 지정된 천호3-2구역, 천호3-1, 천호3-3구역이 있는데 이곳은 재개발 추진 초기 단계에 있다.  

초기 재개발 성지로 불리며 투자자들의 관심을 받아온 천호동은 부동산 침체기에도 장기 투자처로서 주목받을 만한 곳으로 여겨진다.

향후 천호역세권의 가치는 8호선 별내선이 개통(2024년 5월 예정)되고 재개발 사업이 가시화되면서 더욱 커질 것으로 보인다. 천호역 주변 로데오거리 등 상권이 더욱 활성화되면서 강동구의 중심지역으로 부상할 가능성이 높다. 

◆ 천호1구역

천호1구역은 천호동 423-200번지 일대 38,508㎡ 부지를 말한다. 이곳에는 준주거지역과 일반상업지역이 혼재돼있다.

2009년 1월에 구역지정이 됐고 2012년 9월 조합설립인가, 2015년 3월 사업시행인가, 2019년 1월 관리처분인가를 받았다. 2019년 5월부터 2020년 4월 이주가 진행됐으며 2020년 7월 착공해 2024년 9월에는 입주가 시작된다. 브랜드는 강동밀레니얼 중흥S-클래스다.

용적률 516%로 지하 5층~지상 40층 4개 동에 오피스텔 264실 포함한 1263세대가 공급된다. 2020년 8월 일반분양가를 보면 전용면적 59㎡타입(25평)이 7억5천만 원, 84㎡타입(34평)이 9억8300만 원이었다.

현지부동산의 말에 따르면 34평형의 프리미엄이 5억 원 수준이다. 2022년 초 기준 투자금액이 17억~18억 수준이었으니 많이 내린 셈이다. 한편 3구역에는 매물이 없다고 한다.

◆ 천호2구역

천호2구역은 천호동 437-5번지 일대 9900㎡ 부지를 가리킨다. 이곳은 3종일반주거지역으로 설정돼 있다.

2006년 2월 구역지정이 됐고 2010년 12월 조합설립인가, 2013년 10월 사업시행인가, 2017년 12월 관리처분인가를 받았다. 2019년 12월 착공해 2022년 7월 완공됐다. 시공사는 원건설로 브랜드명은 힐데스하임천호다.

용적률 300%로 지하 4층~지상 20층 2개 동에 188세대가 들어섰다. 2020년 분양가는 전용면적 59타입㎡이 6억7천 만 원, 84㎡타입이 8억6천만 원이었다.

네이버부동산을 보면 2022년 12월 기준 전용면적 59㎡타입 매물의 호가가 9억5천만~10억 원에 형성돼있다. 

◆ 천호3구역

천호3구역은 천호동 423-76번지 일대. 2만3083㎡ 일대를 가리킨다. 이곳은 1~3종일반주거지역이 혼재돼있다. 조합원은 167명이다.

2013년 12월 구역지정이 됐고 2016년 1월 조합설립인가, 2018년 7월 사업시행인가, 2020년 12월 관리처분인가가 났다. 2022년 3월 이주가 완료됐다. 2025년 입주예정으로 시공사는 대림건설이다.

용적률 248%로 지하 3층~지상 25층 8개 동에 535세대가 공급된다. 예상분양가는 전용면적 59㎡타입이 7억8천 만 원, 84㎡타입이 9억9천만 원이다.

◆ 천호4구역

천호4구역은 천호동 410-100번지 일대 1만7394㎡ 부지를 가리킨다. 이곳은 일반상업지역이 대부분으로 조합원은 325명이다.

2011년 2월 구역지정이 됐고 2013년 4월 조합설립인가, 2017년 2월 사업시행인가, 2019년 8월 관리처분인가가 났다. 2021년 12월 착공했으며 2024년 9월 입주가 시작될 예정이다. 시공사는 포스코건설이며 브랜드는 더샵센트럴시티다.

용적률 792%로 지하 6층~지상 38층 4개 동에 임대 171세대를 포함해 모두 670세대가 들어선다. 예상 조합원분양가는 전용면적 59㎡ 타입이 5억5500만 원, 84㎡타입이 7억4500만 원이다.

천호4구역은 입지가 가장 뛰어난 곳으로 꼽힌다. 천호역에서 300m 거리인데다 인근에 현대백화점과 이마트, 천호동 로데오거리, 재래시장, 강동성심병원 등이 인접해있기 때문이다.

천호4구역은 현지부동산은 물론 네이버부동산을 뒤져봐도 매물을 찾을 수 없다.

◆ 성내3구역

성내3구역은 성내동48-6번지 일대 6718㎡ 부지를 말한다. 이곳은 도시정비형 재개발이 진행되고 있다.

2011년 4월 구역지정이 돼 2019년 3월 사업시행인가를 받았다. 2020년 착공해 2024년 3월 준공될 예정이다. 브랜드명은 힐스테이트 천호역젠트리스다.

용적률 799%로 주상복합 최고 45층에 160세대가 공급될 계획이며 일반분양가는 전용면적 84㎡ 타입이 10억4780만 원이다.

성내3구역은 천호역 6번출구와 닿아있는 초역세권이다. 재개발구역 안에 문화공원과 천호지하보도를 연결하는 지하공공보도도 설치될 예정이다.

현지부동산과 네이버부동산에서는 매물을 찾을 수 없었다.

◆ 성내5구역

성내5구역은 성내동 15번지 일대 7049㎡ 부지를 가리킨다.

2015년 12월 구역지정이 된 뒤 2020년 12월 사업시행인가, 2021년 2월 관리처분인가를 받았다. 2021년 7월 착공해 2023년 10월 준공될 예정이다. 시공사는 DL이앤씨로 브랜드는 디에이치프라퍼티원이다.

용적률 649%로 주상복합 지하 7층~지상 42층 2개 동에 임대 80세대를 포함해 모두 407세대가 공급된다. 예상 일반분양가는 전용면적 59㎡ 타입이 7억7500만 원, 84㎡ 타입이 10억2천만 원이다.

현지부동산에 따르면 성내5구역은 후분양으로 2023년 10월 이후 분양이 시작된다. 성내3구역은 분양이 끝났지만 매물이 나오지 않고 있다.

◆ 천호A1-1구역

천호A1-1구역은 2만6548㎡ 규모이며 투지 등 소유자는 207명이다.

2021년 3월 공공재개발 후보지 2차 선정에 포함돼 토지거래허가구역에 지정됐다. 현재 동의서를 받고 있으며 권리산정기준일은 공모 공고일인 2020년 9월21일이다.

예상 세대 수는 830세대다.

천호역세권은 토지 등 소유자 수가 적다는 점, 구역 대부분이 3종 일반주거지역이라는 점 등에서 사업성이 우수한 곳으로 평가된다.

공공재개발 선정 전부터 활동 중이던 지역주택조합과 갈등을 빚고 있긴 하지만 이것이 걸림될이 될 가능성은 낮아보인다.

네이버부동산을 보면 대지면적 135㎡, 연면적 207㎡, 방7개, 욕실5개의 단독주택이 13억8천만 원(평당 3379만 원)에 나와있다. 또 지하 1층~지상 2층으로 공급면적 62㎡, 전용면적 62㎡, 대지지분 52㎡인 매물이 7억2천만 원이다.

◆ 천호A1-2구역

천호A1-2구역은 3만154㎡ 규모로 토지 등 소유자는 약 250명이다.

2021년12월 신속통합기획 후보지에 주민동의율 39%로 선정됐다. 2022년 1월 이후 토지거래허가구역 지정돼 있다.

천호A1-1구역과 함께 더블역세권, 한강뷰 등 입지조건이 우수한 곳으로 꼽힌다.

네이버부동산 매물을 보면 지하 1층~지상 2층으로 방2개, 공급면적 41.3㎡, 전용면적 41.3㎡, 대지지분 32㎡인 매물이 7억 원이다. 또 지상 4층으로 방3개, 공급면적 90㎡, 전용면적 92.4㎡, 대지지분 54.5㎡인 매물이 7억 원에 나와있다.

현지부동산의 말을 들어보면 A1-1, A1-2구역 모두 단독, 다가구주택이 대부분으로 빌라는 10% 정도이며 매가 수준이 비슷한 것으로 알려졌다.

최저 매물이라고 해도 7억 원 이상이며 평당 4500만 원 선으로 감평가가 꽤 높을 것으로 예상된다. 7억 원대 매물이라고 하면 감평가가 6억 원 이상 나올 것이라는 기대가 형성돼 있다.

기존의 지역주택조합은 거의 철수하는 분위기를 보인다. 공공 및 신속통합기획 재개발로 갈 가능성이 높다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]