[장인석 착한부동산] 서울 면목동 모아타운으로 급변, 경기 침체 때가 기회
등록 : 2023-04-20 12:09:10재생시간 : 11:16조회수 : 10,178성현모
서울 중랑구 면목동을 계속해서 알아본다.

개인적으로 면목동에 대한 질문을 많이 받고 있다.

부동산경기가 침체돼 있지만 내집 마련과 투자수익을 위한 기회를 찾는 사람들은 여전히 있다는 말이다.

◆ 면목 3-8동 44-6번지 모아타운

면목3동과 8동이 합쳐진 면목 3-8동 44-6번지 모아타운 후보지, 면적이 7만6525㎡에 이르며 2종과 3종 일반주거지역이 혼재된 곳이다. 7호선 면목역과 550미터로 가깝다.

2022년 6월 모아타운 대상지로 선정됐기 때문에 권리산정기준일이 2022년 6월23일이다.

신속통합기획 사업지 및 297-28, 44-6 모아타운 대상지들은 2021년 당시 재개발 추진 움직임이 없었거나 막 시작된 초창기 단계였으나 이제는 사업이 진행되고 있다.

네이버 매물을 보면 매매가 2억7500만 원(보증금 2억 원), 매매가 3억 원(보증금 2억 원)의 빌라 매물이 각각 있다. 매매가에서 보증금을 뺀 실투가는 각각 7500만 원과 1억 원이다.

◆ 면목동 69-14번지 신속통합계획

면목동 69-14번지 신속통합계획 후보지는 5만84005㎡ 면적에 소유자는 657명이다.

2022년 1월2일 토지거래허가구역에 지정돼 실거주자가 아니면 살 수 없다. 2003년 2월 신속통합기획안이 확정됐다. 권리산정기준일은 2021년 9월23일이다.

서울시 보도자료에 따르면 2023년 안에 정비계획 입안절차를 확정한다. 옹적률 300% 종상향을 통해 최고 35층 1450세대를 공급한다.

네이버 매물을 보면 하나는 4억 원짜리 빌라가 있고 다른 하나는 6억8천만 원(보증금 3억4500만 원)짜리 단독주택이 있다. 이 중 단독주택의 가격이 합리적이라 관심을 가져볼만 하다.

현지 부동산에 따르면 이 곳은 실거주자 요건 때문에 매매가 활발하지 않다. 매매가는 인근 모아타운 사업지와 비슷하다.

◆ 면목동 63-1번지 모아타운

면목동 63-1번지 모아타운 대상지는 면적 7만6584㎡의 2종일반주거지역으로 이뤄졌다.

2022년 10월21일 모아타운 대상지에 선정됐다.

면목본동 297-28 모아타운, 69-14신속통합기획 사업지와 연접해 모두 완공되면 대규모 단지가 된다.

현지 부동산에 따르면 옆 구역도에서 6-1, 2, 3구역은 이미 조합설립 위한 동의서를 70% 수준으로 징구했다.

네이버 매물을 보면 매매가 4억 원(보증금 2억8500만 원) 빌라와 매매가 6억 원의 단독주택이 있다. 이 곳은 실거주자가 아니라도 구매가 가능하다. 현지 부동산은 매매가 2억9천만 원(보증금 1억6500만 원)짜리 빌라를 추천해줬다.

◆ 면목동 152-1번지 모아타운

면목동 152-1번지 모아타운 대상지는 8만8040㎡의 큰 구역이다. 2종과 3종 일반거주지역으로 이뤄졌다.

2022년 10월21일 모아타운 대상지로 선정됐다. 7호선 면목역에서 도보로 10분 정도 걸리는 거리다.

네이버 매물을 보면 매매가 4억5천만 원(보증금 2억6천만 원) 빌라와 매매가 4억6천만 원의 준신축빌라가 있다.

이런 곳은 실거주를 하고 있는 경우가 많기 때문에 본인이 실거주를 할지 전세를 끼고 구매할지 현지 부동산과 상의해볼 필요가 있다.

현지 부동산은 이곳이 모아타운 후보지로 선정된 것이 의외라는 반응을 보였다. 2023년 현재 동의서를 징구하고 있다.

◆ 망우3동 427-5번지 모아타운

중랑구 망우3동 427-5번지 모아타운 대상지는 9만8171㎡의 1종과 2종 일반거주구역으로 구성됐다.

2022년 6월 모아타운 대상지로 선정됐다. 권리산정기준일은 2022년 6월23일이다.

7호선 면목역까지는 1km로 멀지만 주변에 면일초, 면북초, 망우초, 봉화중, 면목중, 면목고, 혜원여중, 혜원여고, 서일대 등이 있어 교육여건이 좋다.

배밭공원 돌산체육공원, 서일대뒷산공원과도 가까워 자연환경도 우수한 편이다.

네이버 매물을 보면 매매가 9억7천만 원의 단독주택과 매매가 2억3500만 원의 빌라 매물이 하나씩 있다. 그러나 현지 부동산에 따르면 면목역 인근 사업지와 갭투자 금액이 비슷하다고 하는데 역세권과 갭투자 금액이 비슷하다고 생각하면 싼 가격은 아니다.

역세권은 아니지만 숲세권이라 가격이 낮지 않은 것으로 풀이된다. 현지 부동산은 매매가 3억4천만 원(보증금 2억 원)짜리 빌라를 추천해줬다.

◆ 중화1동 4-30번지 모아타운

중랑구 중화1동 4-30번지 모아타운은 중흥초 동쪽 7만5015㎡ 구역을 가리킨다. 1종과 2종 일반거주구역이 혼재됐다.

중화동 122번지 공공재개발사업지 연접했고 7호선 상봉역과 도보로 5분거리로 가깝기 때문에 상봉재정비촉진지구 사업의 수혜지로 꼽히기도 한다.

네이버 매물을 보면 매매가 5억5천만 원(보증금 2억5천만 원)의 연립주택, 매매가 5억1천만 원(보증금 3억6천만 원)의 빌라가 한채씩 나와있다.

현지 부동산에 따르면 대상지 내에서 5~6개 구역별로 동의서를 징구중인데 2곳이 동의율을 채워 조합설립이 준비 중이다. 다세대보다 단독주택이 많은 관계로 동의서를 걷는 것이 쉽지 않다고 한다.

단독주택 보유자는 재개발 말고도 다른 선택지가 많기 때문이다. 또 어르신들 가운데는 아파트를 받기보다 마당있는 집에서 계속 사는 게 낫다고 생각하는 이들도 많다.

◆ 중화동 122번지 공공재개발

중랑구 중화동 122번지 공공재개발사업지는 3만7662㎡ 규모로 토지소유자는 446명, 예상세대수는 853세대다.

2021년 3월 공공재개발 시범사업 2차 후보지로 선정됐다. 2023년 현재 구역지정을 위한 입안이 진행중에 있다.

앞서 언급한 중화1동 4-30번지 모아타운 바로 옆이다.

◆ 망우1구역 공공재건축

망우1구역 공공재건축구역은 중랑구 망우동 178-1번지 일대 2만5109㎡를 가리킨다.

2000년대 후반부터 재건축이 추진됐으나 진척이 없었다. 2021년 조합설립이 됐으며 용도지역 상향 등 사업성을 높여 481세대를 공급한다는 계획을 세워놓고 있다.

◆ 중랑구 내 도심공공주택복합사업 관련

도심공공주택복합사업은 공공주택특별법에 의해 진행되는 사업인데 LH와 국토교통부가 하는 사업이기 대문에 중랑구청과는 관련이 없다.

현재 5건 정도가 진행되고 있으며 2021년 5월26일 4차 후보지가 선정됐다.

2차 주민설명회와 사업계획 발표가 예정돼있지만 지지부진하다.

LH에 따르면 사업후보지가 너무 많아서 진행에 어려움을 겪고 있다고 한다.

주의 할 점은 이 곳이 복합사업지로 선정된다면 2021년 6월29일 이후에 매물을 산 사람은 현금 청산을 당하게 된다. 그래서 거래가 잘 되지 않고 있다.

거래가 되지 않는데 사업진행도 느려져 주민들의 불만이 커지고 있다.

지금까지 중랑구 면목동 부근에서도 거의 확정됐거나 현재 확정이 거의 가능한 그런 곳을 중심으로 살펴봤다.

다음 시간에는 이제 아직 확정은 안 됐지만 추진 중인 곳들 가운데 가능성이 높은 곳들을 살펴본다. 장인석 착한부동산투자연구소 대표 
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