[장인석 착한부동산] 서울 성북구 보문역 일대 조용히 올랐다, 앞으로가 더 유망
등록 : 2022-09-22 11:19:55재생시간 : 10:49조회수 : 5,127성현모
[비즈니스포스트 채널Who] 서울 성북구 보문역은 지하철 6호선과 경전철 우이신설선의 더블 역세권이다.

반경 1km 이내에 신설동역(1,2호선), 한성대입구역, 성신여대입구역(4호선), 광화문 등 서울 중심업무지구 접근성이 양호하다.

한성대입구역은 현재 진행 중인 재개발이 완료되면 대규모 아파트단지들의 중심이 될 것으로 전망된다.

이 지역은 청계천으로 이어지는 성북천(안암천)과도 인접해 있다.

성신여대 주변 상권을 비롯해 3km 이내에 롯데백화점, 현대백화점, 이마트, 홈플러스, 고려대 안암병원, 서울대병원 등 인프라가 갖춰져 있다. 낙산공원, 숭인근린공원 등 녹지도 있다.

성북구는 부동산 활황기에 크게 주목받지 못했다. 그러나 보문역, 한성대입구역이 위치한 보문동, 삼선동, 돈암동 등 성북구 서쪽은 현재 진행 중인 재개발사업들 덕분에 가격이 많이 올랐고 앞으로 더욱 주목도가 높아질 것으로 전망된다.

성북구 재개발 구역들은 상대적으로 소규모가 많고 인지도가 높지 않지만 진행 속도가 빠른 곳들이 여러 곳 있다.

이승로 성북구청장은 8월18일 뉴스토마토 인터뷰에서 “성북구는 현재 전국에서 가장 많은 정비사업이 진행 중인데 이는 그만큼 발전 가능성이 크다는 의미”라고 말했다.

◆ 보문2구역

보문동 1가 60-28 일대로 면적은 1만7837㎡다. 조합원 237명에 제2종일반주거지역이다.

△2007년 10월 정비구역 지정 △2008년 8월 조합설립인가 △2014년 3월 사업시행인가 △2016년 3월 관리처분인가 △2019년 9월 착공 △2022년 4월 입주 등의 과정을 거쳤다.

보문리슈빌하우트 18층, 8개 동, 465세대(임대 70세대 포함)이 지어졌다.

보문역세권과 성북천을 끼고 있는 위치다.

◆ 보문5구역

보문동 1가 196-11번지 일대로 면적 1만674㎡다. 조합원 161명, 제2종일반주거지역과 준주거지역으로 이뤄졌다.

이미 △2010년 6월 정비구역 지정 △2010년 8월 조합설립 인가 △2018년 7월 사업시행인가 △2020년 2월 관리처분인가 등의 과정을 거쳤다. 현재 철거 중이다.

용적률은 299.96%, 건폐율 40.45%, 지상 27층 2개 동, 199세대 건립 예정이다. 시공사는 HDC현대산업개발이며 2024년 입주를 목표로 하고 있다.

현지 부동산업소 관계자는 “이 곳이 과거엔 저평가됐다고 얘기하지만 이제는 그렇지 않다. 5구역도 매물이 거의 안 나오고 나와도 건너편 2구역 리슈빌하우트 호가에 맞춰 내놓는다”고 말했다.

이 관계자는 “매물은 11억 원짜리 하나, 30평대 분담금 감안하면 총투자금 16억 원은 생각해야 한다”고 덧붙였다.

◆ 안암2구역

안암동 132-17번지 일대로 면적은 1만1248㎡다. 조합원은 133명이다.

△2008년 8월 정비구역 지정 △2009년 5월 조합설립인가 △2017년 1월 사업시행인가 △2020년 2월 관리처분인가 등의 과정을 거쳤다. 현재 공사 중이다.

건폐율 24.39%, 용적률 185.80%다. 지상 12층, 4개 동, 199세대가 공급된다.

시공사는 진흥기업(해링턴플레이스안암)이다. 2024년 7월 입주할 계획이 마련돼 있다. 지난해 11월 일반분양이 완료됐다.

조합원 분양가는 65타입 4억5500만 원, 84타입 5억7700만 원이다. 일반 분양가는 75타입 7억9960만 원, 84타입 8억9550만 원이다. 분양가 상한제가 적용된다.

현지 부동산업소 관계자는 “인근 고려대학교 임직원 수요가 많고 실거주 목적의 매물이 많아 매물 잠김이 심하다”고 설명한다.

◆ 안암1구역(재건축)

안암동3가 136-1 일대다. 면적은 1만5124㎡다.

건폐율 24%, 용적률 215%다. 조합원은 420여 명이다.

이전에 △1998년 6월 조합설립인가 △2016년 정비구역 지정 △2020년 2월 시공사로 한신공영 선정 등의 과정을 거쳤다.
지상 14층, 5개 동, 436세대가 공급된다.

시공사 선정 뒤 진전된 소식은 없다.

현지 부동산업소 관계자는 “안암2구역 매물은 잘 안 나온다. 현재 매물은 84타입 프리미엄이 6억 원이다. 실투자금 7억3천만 원, 분담금 약 3억8천만 원 포함하면 총투자금 11억 원 남짓이다”고 말했다.

이 관계자는 “2구역 바로 앞에 대광빌라 가로주택정비 사업을 추진하는 중”이라며 “입지가 좋고 대지지분이 커서 괜찮은 투자 물건인데 2022년 8월 매매가 7억5천만 원에 나왔다가 거둬들여 현재 매물이 없다. 실거래 마지막 매매가는 6억9천만 원이다”라고 덧붙였다.

그는 “재건축 추진 중인 1구역은 언제 가시화할지 모르기 때문에 적극적으로 투자 권유는 하지 않는 편”이라고 귀띔했다.

◆ 삼선5구역

삼선동2가 296 일대로 면적은 6만3918㎡, 조합원은 493명이다.

그동안 △2009년 5월 정비구역 지정 △2010년 7월 조합설립인가 △2016년 7월 사업시행인가 △2018년 8월 관리처분인가 △2019년 12월 이주 시작 △2021년 7월 철거 완료 드의 과정을 거쳤다.

지상 18층, 19개 동, 1223세대가 공급된다. 시공사는 롯데건설이며 건폐율 25.73%, 용적률 230.51%다.

올해 조합원 동호수를 추첨한 뒤 착공해 일반분양을 진행하고 2025~2026년 완공을 목표로 하고 있다.

예상 조합원 분양가는 59타입 4억2340만 원, 84타입 5억4600만 원이다.

예상 일반분양가는 59타입 약 6억 원, 84타입 7억8200만 원이다.

8월 기준으로 프리미엄은 59타입 6억 원, 84타입 7억 원 초반이다.

현지 부동산업소에 따르면 시공사가 공사비 인상과 공사기간 연장 등을 요구해 착공이 지연되고 있다고 한다. 프리미엄은 5억~7억 원 사이라고 한다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]
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