[장인석 착한부동산] 서울 면목동 낙후돼도 재개발 지체, 가격 뛰어도 아직 싸
등록 : 2021-09-29 10:47:47재생시간 : 9:37조회수 : 3,621성현모
서울 중랑구 면목동은 낙후된 지역인데도 재개발이 지체되고 있다. 

2020년 이후 재개발 기대감이 크게 높아지면서 1년 사이 다세대주택 가격이 50% 넘게 급등했지만 여전히 실투자금액은 서울 다른 지역과 비교해 낮은 편이다.

◆ 서울 중랑구 면목동 일대 입지 분석

면목동에는 단독, 다세대 주택이 많다. 2020년 7월 입주한 사가정아이파크(1505세대), 2020년 6월 입주한 라온프라이빗(453세대) 외에는 이렇다 할 신규 아파트 공급이 없다. 

현재 재개발을 추진하는 것으로 알려진 지역도 사업 초기단계가 대부분이며 현장을 잘 살펴보면 공개되지 않은 상태에서 가로주택정비사업 등을 추진하는 지역이 꽤 있을 것으로 예상된다. 

면목동은 싼 임대료와 비교해 강남권 출퇴근시간이 짧기 때문에 강북 다른 지역과 비교해 젊은 직장인이 상대적으로 많이 유입된다. 

지하철 7호선을 타고 면목역에서 고속터미널역까지 24분밖에 소요되지 않으며 2014년 용마터널이 개통된 이후로는 송파, 강남까지 30분 이내로 접근할 수 있다. 

면목선경전철도 호재다. 면목선경전철 건설 계획은 2020년 11월 승인됐으며 2021년 10월에 예비타당성조사가 예정돼있다. 

면목동 주변 아파트 시세를 살펴보면 사가정 센트럴아이파크 84타입의 2021년 7월 실거래가가 14억9천만 원이다. 라온프라이빗 59타입의 2021년 8월 호가는 10억~10억 5천만 원이다. 

면목두산2,3단지(1995년 준공) 84타입의 2021년 7월 실거래가는 7억9천만 원, 용마산하늘채(2015년 준공) 84타입의 2021년 5월 실거래가는 10억2800만 원이다. 한양수자인 사가정파크(2019년 준공) 84타입의 현재 호가는 13억 원이다. 

2021년 5월에 발표된 도심공공주택복합사업 4차 후보지 가운데 8곳 가운데 서울이 5곳인데 이 5곳이 모두 중랑구이며 그 가운데 4곳이 면목동이다.  

면목동의 도심공공주택복합사업 4차 후보지로는 △사가정역 역세권(2만8099㎡, 2종, 3종 주거지역, 노후도81%, 공급 922세대) △용마산역 역세권(2만1681㎡, 2종 주거지역, 노후도 76%, 공급 507세대) △용마터널 부근(1만8904㎡, 1, 2, 3종 주거지역, 노후도 93%, 공급 455세대 △면목동 상봉터미널 인근(4만3202㎡, 2, 3종 주거지역, 노후도 72%, 공급 1132세대)등이 있다.

이 가운데 사가정역 역세권과 용마산역 역세권은 주거상업고밀지구로, 용마터널 부근과 상봉터미널 인근은 저층주거지 주택공급활성화지구로 개발된다. 

◆ 면목동 가로주택정비사업 추진 지역

면목역 근처에서 가로주택정비사업이 추진되고 있는 곳은 모두 10곳이다. 이 10곳 모두에서 실제로 사업이 추진된다면 공급 세대는 거의 2000세대에 가까울 것으로 예상된다. 

면목역 인근 1~10구역은 면목역 도보 5분거리에 위치하고 있으며 석관동 가로주택정비사업에 이은 초대형 사업지로 최근 급부상하고 있다. 

가로주택정비사업 연합개발 조합설립추진 주민대표회에 따르면 1~7구역 조합설립 검인동의서 접수를 2021년 6월 초에 시작했으며 2021년 7월14일 기준 구역별 평균 67% 이상 동의서를 받았다.

7, 8, 9 구역은 국토교통부가 도십공공주택복합사업 4차 후보지로 지정했기 때문에 앞으로 추이를 지켜볼 필요가 있다.

현지 부동산에 따르면 면목역 인근 다세대주택의 가격이 최근 많이 올랐으며 실투자금액 1억 원대의 매물은 갈수록 찾기 힘들어질 것으로 보인다. 

◆ 면목동 재개발 추진 지역

면목동에서 재개발이 추진되고 있는 곳은 면목동 69~71번지 일대다.

다세대주택, 단독주택이 섞여있는 동네로 면적은 5만8540㎡, 토지 등 소유자는 597명, 노후도는 86%다. 재개발 추진측은 민간재개발 방식을 선호하고 있으며 2020년 8월에 중랑구청에 사전검토 제안서와 동의서(11%)를 제출했다. 

현재 진전되고 있는 사항은 없지만 2021년부터 외지인들이 대거 매수를 시작해 1, 2년 사이에 매가가 50% 이상 올랐다. 

재개발은 가로주택정비사업보다 일반적으로 가격이 많이 뛰지만 가로주택정비사업이 더 빠르게 진행되기 때문에 투자수익률로 보면 가로주택정비사업이 더 유리할 수 있다. 

현재 온라인상에 매물이 빌라 하나(4억 원, 보증금 2억1천만 원), 단독주택 하나(대지 95㎡, 연면적 143㎡, 2층, 방 6개, 화장실 2개, 6억9천만 원, 보증금 7천만원에 월세 30만 원) 올라와 있다. 단독주택이 빌라보다 평단가는 싸지만 초기투자비용은 높다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 
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