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이번 시간에는 서울 강동구 고덕, 명일동 분석을 계속해보도록 하겠다.

서울 강동구는 지금 리모델링, 재건축을 추진하는 아파트 단지들이 굉장히 많다. 지도를 보면 5호선 고덕역 밑에 신동아아파트, 그리고 신동아 아파트 아래에 우성아파트, 고덕현대아파트, 명일한양아파트가 위치하고 있다. 

지금부터 이 아파트들을 분석해보도록 하겠다.

▲ 서울 강동구의 재건축 진행 아파트들

먼저 명일 우성아파트는 1986년 5월에 입주했으며 최고 15층, 8개 동 572세대, 용적률은 182%다. 

2021년 6월에 1차 정밀 안전 D등급(조건부 재건축) 진단을 받았다. 84타입 실거래가는 2020년 7월에 12억5천만 원, 2020년 3월에는 15억1800만 원까지 올랐다. 하지만 그 이후로는 다시 떨어져서 현재는 11억5천만 원~13억 원 사이에서 형성돼있다.

고덕 현대 아파트는 1986년 2월에 입주했으며 최고 15층, 7개 동 524세대, 용적률은 180%다. 2018년 6월에 정밀 안전진단을 통과해 재건축이 확정됐다.

84타입 실거래가는 2022년 3월에서 9월 사이에 14억3천만 원에 거래됐으며 2023년 1월에는 14억 원에 거래됐다. 현재 호가는 11억5천만 원~15억 원 사이에 형성돼있다.

명일 한양 아파트는 1986년 5월에 입주했으며 최고 15층 6개 동 540세대, 용적률은 175%다. 현재 정밀 안전진단을 추진하고 있다.

2020년 9월에 강동구청 정밀 안전진단 용역업체 입찰 공고가 났다.
 
84타입 실거래가는 2020년 12월 13억7천만 원, 2021년 10월 16억 원이며 현재 호가는 12억5천만 원~16억9천만 원 사이에 형성돼있다.

삼익그린2차아파트는 1983년 12월에 입주으며 최고 15층 18개 동 2400세대, 용적률은 121%다. 2021년 3월에 1차 정밀안전진단 D등급을 받았으며 2021년 7월에 조합설립 인가를 받았다.

84타입 실거래가는 2020년 5월에 11억2500만 원, 2021년 9월에는 16억5천만 원까지 올라갔다가 현재는 13억5천만 원~17억 원 사이에서 호가가 형성돼있다.

명일 주공9단지아파트는 1985년 11월에 입주했으며 15층 14개 동 1320세대, 용적률은 181%다. 2021년 5월에 2차 적정성 검토에서 탈락했으나 정부의 안전진단 규제 완화 정책으로 재추진 움직임을 보이고 있다.

84타입 실거래가는 2020년 12월에 10억4천만 원, 2022년 4월에는 14억 원까지 올라갔지만 2023년 1월에는 9억5천만 원으로 떨어졌다. 현재 호가는 10억4천만~12억5천만 원 정도다.

명일 삼익맨션은 1984년 11월에 입주했으며 최고 15층 10개 동 768세대, 용적률은 114%다. 2019년 11월에 정비구역 지정이 됐으며 2021년 7월에 조합 설립 인가를 받았다. 

82타입 실거래가는 2021년 1월에 12억9500만 원, 2021년 10월에는 14억8천만 원까지 거래가 됐고 현재 호가는 10억 원~13억 원 정도로 형성돼있다.

84타입 실거래가는 2020년 11월에 8억4700만 원, 2021년 3월에는 9억6천만 원, 2021년 4월에 10억3천만 원까지 상승했었지만 현재 호가는 9억 원~9억5천 만 원 수준이다.

지금까지 분석한 아파트 이외의 강동구 재건축 단지도 살펴보겠다.

먼저 길동 삼익파크는 1982년 9월에 입주했으며 최고 12층 12개 동 192세대, 용적률은 188%다. 2020년 2월에 정비구역지정이 됐으며 2021년 1월에 조합설립인가를 받았다. 시공사는 대우건설 써밋 듀 포레다.

재건축 후에는 최고 35층 14개 동 1665세대가 공급될 것으로 보인다.

굽은다리역에서 도보로 8~10분 거리에 위치해있다.

97타입 호가가 현재 10억7천만 원에서 14억 원, 130타입 호가는 18억 원 정도에 형성돼있다. 

▲ 리모델링을 추진하는 명일동 고덕동 아파트

명일 현대아파트는 재건축이 아니라 리모델링을 추진하고 있다. 1988년 10월에 입주했으며 최고 15층 2개 동 226세대, 용적률은 249%다. 2022년 11월에 쌍용건설이 시공사로 선정됐으며 리모델링 후에는 19층, 2개 동 255세대로 변한다.

길동 우성2차아파트 역시 리모델링을 진행하고 있다. 1994년 10월에 입주했으며 최고 18층 6개 동 811세대다.

2020년 11월에 리모델링 조합 설립인가를 받았으며 시공사는 포스코건설이다. 2021년 11월에 B등급 수직 증축 가능 진단을 받았다.

이 아파트는 서울시가 기본계획 수립 및 안전진단 비용 등 지원하는 서울형 리모델링 시범단지로 선정됐다.

리모델링이 되면 최대 19층 932대가 공급된다. 5호선 길동역에서 도보로 5분 이내 거리에 위치하고 있다.

84타입 호가는 8억4천만 원~10억5천만 원 정도다. 

둔천현대1, 2, 3차아파트도 리모델링을 추진하거나 진행하고 있다.

둔천현대1차아파트는 이미 리모델링 공사가 시작됐다. 시공사는 포스코건설이며 2024년 4월에 입주가 시작된다. 

둔천현대2차아파트는 88년 1월에 입주했으며 12층 2개 동 196세대, 용적률은 226%다. 

2020년 10월에 안전진단 C등급을 받았으며 리모델링 후 공급되는 세대는 220세대다. 

79타입 실거래가는 2022년 7월에 12억3천만 원이었지만 현재 호가는 10억8천만~11억3천만 원 수준이다. 

둔천현대3차아파트는 88년 6월에 입주했으며 12층 1개 동 160세대, 용적률은 226%다. 2021년 4월에 안전진단 C등급 판단을 받았다. 

리모델링 후 공급되는 세대 수는 172세대다. 시공사는 효성중공업이다.

79타입 실거래가가 2022년 9월에 9억2700만 원까지 올라갔는데 현재 호가는 7억9천만~11억 원 정도다. 

암사동 선사현대아파트 역시 리모델링을 추진하고 있다. 

2000년 6월에 입주했으며 최고 28층 16개 동 2938세대, 용적률은 393%다. 8호선 암사역 역세권이다.

84타입 실거래가는 2021년 9월에 15억6900만 원이었지만 현재 호가는 10억5천만 원~15억9500만 원 정도에 형성돼있다. 

호가 차이가 많이 나는 이유는 세대에 따라 한강 조망 여부가 다르기 때문이다.

지금까지 강동구 고덕동, 명일동을 두 번에 걸쳐서 살펴봤는데 이 곳은 학군이 좋고, 도시 인프라가 잘 돼있어 실제로 거주하기에 매우 좋은 지역이다. 최근에는 교통도 좋아지고 있기 때문에 현재 이 지역에 관심을 갖고 있는 사람들이 많아지고 있다. 

현재 부동산 시장이 침체돼있기 때문에 호가가 상당히 낮게 형성되고 있기 때문에 지금이 오히려 내 집을 마련하고 싶은 사람들에게는 좋은 기회가 될 수 있다.

오르막이 있으면 내리막이 있는 것이 부동산 시장이기 때문에 지금이 오히려 기회라고 생각하고 좋은 조건으로 부동산 투자를 해서 내 집 마련, 혹은 투자 수익을 올릴 수 있는 방안을 마련해 보는 것이 좋을 것으로 보인다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]