[장인석 착한부동산] 서울 가장 뜨거운 재개발구역, 원효로3가 신창동 효창동
등록 : 2021-07-29 10:16:06재생시간 : 8:58조회수 : 4,491성현모
서울 용산 원효로3가와 신창동, 효창동은 현재 부동산 투자자들의 관심이 집중되고 있는 가장 ‘핫한’ 재개발구역이다.

◆ 원효로 3가·신창동 재개발

원효로 3가·신창동 재개발 구역은 현재 동의서를 받고 있으며 정확한 구역은 아직 정해지지 않았다. 

가칭1구역은 공공재개발을 위한 동의서를 받고 있고, 가칭2구역은 민간재개발을 위한 동의서를 받고 있다.

현재 매물은 없고 신축 빌라가 늘어나고 있다. 

공공재개발로 간다면 공모신청일 기준 소유권 이전에 등기를 접수해야 입주권이 주어진다는 것을 명심해야 한다. 

구빌라와 신축빌라 가운데 어떤 것이 좋은지 판단할 때는 대지지분보다는 감정가로 평가하는 것이 좋다.

원효로 3가·신창동 재개발구역은 용산·여의도 마스터플랜의 최대 수혜지역이다. 국제업무지구 배후단지로 각광받고 있으며 국제업무지구 조성, 전자랜드 재개발이 끝나면 상권이 확장될 수 있는 곳이다. 

효창공원역과 용산역을 이용할 수 있다. 재개발 가능성이 높은 곳임에도 불구하고 아직 저평가된 지역으로 단독·다가구주택이 밀집돼있고 빌라가 많지 않아 사업성이 높다. 

◆ 신창동 77번지 일대와 효창동 5번지 일대

신창동 77번지 일대는 6m 도로에 둘러싸인 노후불량 주택 밀집지역이기 때문에 가로주택정비사업이 추진되기 용이하다. 상가가 없고 재개발과 관련된 주민 열의가 뜨거우며 현재 동의서를 받고 있다. 조합설립 인가만 되면 3년 이내에 착공이 가능하다. 

원효로 3가·신창동 재개발과 비교해 초기투자비용이 적기 때문에 매물을 찾기 어려울 때 대안으로 노려볼 만한 곳이다.

효창동 5번지 일대는 도시정비형 재개발이 추진되고 있다. 남향이고 용산역 전망이 좋은 조용한 주거지역이며 효창공원역 더블역세권으로 전·월세 수요가 많다. 최근 게스트하우스와 쉐어하우스 전략지역으로도 각광받고 있다.

전세를 끼고 다가구주택을 구입하는 사람이 많지만 실거주 빌라 투자도 좋은 투자방법이 될 수 있다. 

현재 재개발 추진을 위한 동의서를 받고 있다.

효창동 5번지 옆에 위치한 원효로1가는 공공재개발구역 선정에서 탈락했지만 현재 역세권 시프트 재개발을 추진하고 있다. 

◆ 용산 원효로 3가·신창동과 효창동 투자 때 유의사항

단독·다가구 주택이 많은 지역이기 때문에 초기 투자지용이 많이 들 수 있다. 

단독·다가구 주택을 구입할 때는 건축허가가 나오는 땅으로, 맹지는 1+1 가능성이 있는 땅으로 구입하는 것이 좋다. 

구빌라 매물은 품귀하고 나온다 해도 대지 지분이 큰 매물은 비싸다. 전세를 끼고 매입한다 하더라도 수리비용이 만만치 않게 들 수 있다.

신축빌라가 매력적이긴 하지만 매매가보다는 공시지가 등 감정가를 따져봐야 하며 재개발이 오래 걸릴 것도 감안해야 한다. 

이 지역은 재개발이 불발되더라도 국제업무지구 조성 등 호재가 많기 때문에 꾸준히 땅값이 상승하는 지역이다. 신중히 고민해서 투자하면 좋은 기회를 잡을 수 있을 것으로 생각된다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 
 
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