[장인석 착한부동산] 서울 서남권 핵심 주거지, 목동신시가지 입지 분석
등록 : 2021-05-20 13:44:33재생시간 : 9:6조회수 : 2,540성현모
서울 목동신시가지는 1983년 개발된 곳으로 1970년대 서울 곳곳에서 강제로 철거당했던 철거민들이 정착했던 판자촌이었다. 

1985년에 1단지를 시작으로 1988년까지 14개 단지 2만6629가구에 이르는 국내 최대규모 단지가 조성됐다. 

2000년을 전후해 목동 학원가가 형성되면서 서울 서남권 핵심 주거지로 떠올랐다. 

◆ 목동신시가지 아파트 입지 분석

1~7단지(앞단지)는 행정구역으로 양천구 목동이고 8~14단지(뒷단지)는 는 양천구 신정동이다.

앞단지는 조망권과 접근성이 우수하며 뒷단지는 학군이 우수해 실수요자와 투자자들의 꾸준한 관심을 받아왔다. 

대부분의 단지가 3종일반주거지역이기 때문에 용적률을 최대 300%까지 늘일 수 있다. 

14개 단지가 모두 재건축이 된다면 5만 가구가 넘는 서울 속의 새로운 신도시가 될 수 있다. 

비례율은 높지 않지만 기존 용적률이 낮기 떄문에 늘어나는 용적률이 많고 분양가격이 높아 사업성이 우수하다.

14개 단지 평균 용적률이 140%로 일반 아파트(250%)의 절반 수준에 불과하다.

현재 11개 단지가 예비안전진단을 통과했지만 9단지와 11단지가 최근 정밀안전진단에서 최종 탈락했다. 정부가 기준을 대폭 강화하면서 C등급을 맞았기 때문이다. 

다만 6단지는 안전진단을 강화한 6.17대책 발표 직전에 정밀안전진단을 받아 통과했다. 

1, 2, 3, 4, 5, 7, 10, 13단지는 예비안전진단을 통과한 뒤 정밀안전진단 결과를 기다리고 있거나 진단을 진행하고 있다. 다만 안전진단기준 강화로 적정성 검토 통과가 어려울 것으로 예상되기 때문에 규제완화가 선행되지 않으면 재건축이 힘들 것으로 보인다. 

5호선 목동역과 가장 가까운 단지는 7단지이며 7단지 근처에는 5호선 오목교역도 위치하고 있다. 

목동역 아래쪽으로는 8단지가 목동역 가까이에 위치하고 있으며 10단지와 11단지는 2호선 신정네거리역과 가깝다. 12단지부터 14단지까지는 2호선 양천구청역과 가깝다. 전체적으로 앞단지보다는 뒷단지가 교통여건은 좋다. 

목동신시가지의 아파트들은 전체적으로 세대당 평균 대지지분이 높은 편이다. 1~3단지는 2종일반주거지역, 4~14단지는 3종일반주거지역이다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 
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