[장인석 착한부동산] 서울 방화뉴타운은 저평가 근처 저층주거단지도 주목
등록 : 2021-05-13 14:11:30재생시간 : 9:52조회수 : 3,068성현모
서울 강서구 방화뉴타운은 김포공항과 마곡지구 사이에 있어 입지가 좋고 마곡지구 개발에 따른 수혜를 누릴 수 있는 곳이다. 

◆ 방화뉴타운 입지 분석

방화뉴타운사업 지정은 2003년에 총 9개 구역, 50만8395㎡를 대상으로 진행됐다. 하지만 현재까지 뉴타운사업이 완료된 구역은 긴등마을(마곡 힐스테이트, 총 630가구, 2016년 입주)뿐이다.

나머지 8개 구역 가운데 1, 4, 7, 8구역은 뉴타운사업 지정이 해제됐으며 2, 3, 5, 6구역은 재건축 사업이 추진되고 있다. 

서울 시내 뉴타운지구 가운데 상대적으로 저평가된 지역이다. 

9호선 공항시장역, 5호선 송정역, 공항철도 김포골드라인 역세권이며 대곡소사선 역시 2022년 개통된다.

강서한강공원, 서울식물원, 롯데몰김포공항점, 마곡 MICE복합개발단지(2024 하반기 완공 목표) 등이 근처에 있어 생활환경이 매우 우수하다. 

이 지역의 현안으로는 고도제한(공항 인접) 해제 문제가 있다. 이 고도제한 때문에 이 지역에는 현재 아파트를 최대 15층까지밖에 지을 수 없다. 

재건축이 완료된 긴등마을은 현재 상당한 가격 상승세를 보이고 있다. 

긴등마을 마곡힐스테이트는 2014년 3월 분양, 2015년 12월 준공됐는데 당시 일반분양가는 전용 59㎡ 3억9500만 원, 전용 84㎡ 5억1천만 원이었다. 현재 호가는 전용 59㎡(25평) 12억 원, 전용 84㎡(34평) 15억 원이다. 2019년 3월 기준으로 전용 84㎡ 매물이 11억 원이었지만 1년10개월 만에 4억 원이 올랐다.

◆ 구역별 재건축 진행사항과 투자 유의사항

2구역의 면적은 3만5178㎡, 조합원 수는 315명, 건립 세대 수는 663세대다.

2015년 이후 재정비촉진지구 보류 상태로 남아있다가 2019년 2월 주민의견 조사결과 찬성 67%로 정비구역 지정을 위한 타당성 조사를 진행했다. 2020년 9월 주민동의율 75%를 달성해 현재 정비구역 지정을 위한 서류를 접수하고 있다. 

재건축까지 시간이 많이 남았지만 그만큼 가격이 싼 편이라 높은 투자수익을 올릴 수 있는 곳이다. 

9호선 공항시장역까지 도보 5분 거리로 역세권이며 공항철도, 소사대곡선도 이용할 수 있다. 방학초등학교, 송화초등학교, 공항중학교, 방화중학교, 공항고등학교 등이 근처에 있어서 교육여건도 양호하다. 

2구역은 지난해와 비교해 현재 1억5천만 원 정도 집값이 올랐다. 3, 5, 6구역 재건축 추진 과정에서 고도제한이 완화될 가능성이 있어서 2구역이 더 큰 수혜지역이 될 수 있다. 

3구역의 면적은 9만383㎡, 조합원 수는 619명, 건립 세대 수는 1415세대다. 동의율 80.3%로 조합 설립 인가를 받았으며 일반분양 물량이 꽤 나올 것으로 예상된다. 조합측 추산 기준 전용 59㎡의 일반분양가는 7억2400만 원, 전용 84㎡의 일반분양가는 8억9500만 원으로 예상된다. 

5구역의 면적은 9만9520㎡, 조합원 수는 710명, 건립 세대 수는 1657세대다. 이곳 역시 일반분양 물량이 많이 나올 것으로 예상되기 때문에 사업성이 좋다. 동의율 87.7%로 조합설립 인가를 받았으며 건축심의도 통과했다. 

조합측 추산 기준 전용 59㎡의 조합원 분양가는 5억9600만 원, 전용 84㎡의 조합원 분양가는 7억2600만 원으로 예상된다.

6구역의 면적은 3만1450㎡, 조합원 수는 155명, 건립 세대 수는 541세대다. 이곳은 사업시행계획 인가를 받았으며 현대산업개발이 건물을 짓는다. 

조합원 분양가는 전용 59㎡ 4억2천만 원, 전용 84㎡ 5억5080만 원이며 예상 일반분양가는 전용 59㎡ 6억 원, 전용 84㎡ 7억6500만 원이다. 

방화뉴타운 구역은 아니지만 신방화역 1번출구 쪽의 저층주거단지도 눈여겨볼 필요가 있다. 

빌라촌으로 비교적 신축이 많지만 재개발 등 이슈가 없어 매매가가 굉장히 저렴한 편이다. 2020년 이후 지방 소액투자자들 매수세가 이어지고 있다는 이야기가 들린다. 10년 정도 장기적 전망에서 투자하기 좋은 곳이며 5천만 원 이하의 자금으로 갭투자도 가능하다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 
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