[장인석 착한부동산] 서울 하계동 재건축 상세분석, 노원구에서 가장 저평가
등록 : 2021-05-06 10:34:43재생시간 : 8:43조회수 : 5,274성현모
서울 노원구 하계동은 노원구에서 가장 저평가된 지역으로 상계동과 더불어 개발 가능성이 매우 높다.

3억 원에서 5억 원 정도의 자금으로 갭투자가 가능한 지역이기도 하다. 

◆ 노원구 하계동 입지 분석

하계동 아파트들은 대부분 재건축 연한이 도래했기 때문에 전부 재건축되면 대단위 신흥주거타운으로 부상할 수 있다. 창동과 상계동에서도 대규모 재건축이 진행되고 있어서 시너지효과를 낼 수도 있다. 

1980년대에 상계동과 더불어 조성된 택지개발지구로 하계역 역세권이며 주변 인프라도 우수해 거주 만족도가 높다. 

동북 경전철과 GTX-C 노선이 완공되면 이 지역을 지나가게 된다. 인근 광운대 역세권 개발의 후광효과도 입을 수 있다. 

현재 하계동에서 재건축이 추진되고 있는 지역들은 대부분 공공재건축을 고려하지 않고 있다. 

◆ 하계동 아파트별 상황과 유의사항

하계장미아파트는 2021년 3월에 예비안전진단을 통과했다. 하계동 단지 가운데 가장 빠른 행보를 보이고 있다. 15개 동, 6~15층, 1880세대, 전용면적 56~85㎡이며 기존 용적률은 192%다. 

하계역 초역세권이며 단지 옆에 초등학교와 공원이 있다. 

기존 용적률이 높고 중소형평형 위주로 구성돼있어 사업성이 높지 않지만 재건축 완료 후 대단위 단지 랜드마크로 성장할 가능성이 있다.

한신·청구아파트는 2020년 12월에 예비안전진단을 신청했으며 9개동, 15층, 1900세대, 전용면적 35~100㎡이며 기존 용적률은 214%다. 

하계역 초역세권이며 세이브존과 을지병원이 인접해있다. 아파트 바로 뒤에 노원평생학습관도 있다. 기존 용적률이 높아 사업성은 높지 않지만 재건축이 완료되면 초역세권이기 때문에 브랜드가치가 높게 형성될 것으로 예상된다. 

현대우성아파트는 2021년 하반기에 예비안전진단 신청을 추진하고 있다. 2020년 9월에 예비안전진단 통과에 실패한 적이 있다.

12개동, 15층, 1320세대, 전용면적 87~146㎡이며 기존 용적률은 209%다.

현대우성아파트 역시 하계역 초역세권으로 건영옴니버스 백화점이 인접해있고 단지 건너편에는 중평초등학교와 중학교가 있다. 

늘어나는 용적률이 많지 않지만 중대평형 위주로 지어져 있어 조합원 수가 많지 않기 때문에 일반분양 물량이 어느정도 나올 수 있어 한신청구아파트보다는 사업성이 좋다. 

하계청솔아파트는 예비안전진단 신청을 위한 주민 동의서를 접수받고 있다. 8개동, 5~15층, 1192세대, 전용면적 55~84㎡이며 기존 용적률은 206%다. 

하계역과 가까우며 인근에 초등학교, 중학교, 경기기계공업고등학교가 위치해있다. 

늘어나는 용적률도 적고 중소형평형 위주로 지어져 있어 일반분 물량이 거의 없기 때문에 사업성이 좋지 않다. 1대1 재건축하면 대형평형이 없는 아파트가 된다. 

하계미성아파트는 아직 재건축 움직임이 없다. 6개동, 14~15층, 685세대, 전용면적 71~137㎡이며 기존 용적률은 232%다. 

하계역과 매우 가까운 초역세권 아파트이며 을지병원, 초등학교, 중학교가 인접해있고 근린공원도 있다. 

사업성이 그리 좋지 않아 재건축 추진이 힘들 수도 있기 때문에 장기적 관점이나 실거주 차원에서 투자하는 것이 좋다.

하계5단지는 1989년 준공된 국내 1호 영구 임대아파트로 13개동, 5층, 640세대, 전용면적 33㎡이며 기존 용적률은 103%다. 기존용적률이 낮아서 재건축이 진행되면 2천여 가구를 지을 수 있다.

하계역에서 도보로 5~10분밖에 걸리지 않는 곳이며 서울주택도시공사(SH공사)가 2022년 재건축을 시작한다. 용적률 500%를 적용해 최고 50층으로 재건축되며 영구 임대아파트로 공급된다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 
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