[비즈니스포스트 채널Who] 서울 중구 신당동은 교통 좋은 직주근접 요지다.

지하철 2호선, 5호선, 6호선이 지나가는 지역으로 광화문, 강남, 용산 등 서울 전역과 접근성이 좋다.

◆ 신당10구역

신당 10구역은 중구 신당동 236-100 일대로 면적은 5만1604㎡다.

조합원은 약 660명이다.

2021년 8월 서울시 신속통합기획 대상지로 선정돼 현재 정비계획을 수립 중이다.

올해 1월29일부터 토지거래허가구역(1년 동안)으로 지정됐다.

2006년 정비구역으로 지정돼 조합설립인가, 사업시행인가까지 진행됐으나 조합설립 무효소송으로 무산됐고 2015년 정비구역에서 해제된 전력이 있다.

지하철 2·4·5호선 동대문역사문화공원역, 2·6호선 신당엽에 인접애 있다.

장충초, 흥인초, 청구초, 광희초, 장충여중, 한양중, 한양공고, 장충중고교, 성동고 등 교육 인프라가 우수하다.

인근 충무아트센터 부지에 중구청 이전계획은 지난해 예비타당성조사를 통과했다. 지하 6~지상 16층 규모로 2025년 완공되는 계획으로 추진하고 있다. 중구청이 이전하면 신당10구역의 입지가치가 상승할 것으로 예상된다.

현지 부동산 관계자는 “다세대가 많지 않은 지역이고 그나마 있는 몇 곳은 이미 여러 차례 손바꿈이 있었다”고 귀띔했다.

이 지역은 프리미엄이 5억 원 정도로 대부분 월세이기 때문에 초기 투자금 10억 원은 필요한 것으로 파악된다.

토지거래허가구역으로 묶인 뒤로는 거래가 뜸하다.

◆ 신당 5,6동 모아타운(소규모주택정비관리지역) 후보지

서울시는 지난해 11월 중구 신당동 50-21(9만9950㎡), 신당동 122-3(8만2천㎡), 신당동 156-4(7만㎡) 등을 소규모주택정비 관리계획 수립 대상지로 선정했다. 3개 지역은 2호선 신당역 남측 신당 5,6동에 해당한다.

지역 전체로는 노후된 다세대 밀집지역과 비교적 신축 빌라가 많은 지역이 혼재해 있고 2호선 신당역 인근 지역에는 노후된 상권이 형성돼 있다.

현지 부동산 중개업소들에 따르면 대부분 모아타운 후보지 지정 뒤 외부인들 문의가 많지만 정작 동네 분위기는 잠잠하다고 한다. 후보지 발표 이후 매매가 변동도 크지 않은 편이라고 한다.

구역 내 일부 지역에서 모아타운 추진 움직임이 있었지만 지금은 조용하다고 한다.

신당동 156-4번지 구역에서 성동고~래미안하이베르 단지 사이는 지역주택조합이 동의서를 징구하고 있는 중인데 이 또한 주민 호응이 신통치 않다는 게 인근 부동산 중개업소의 전언이다.

중구청 주택과 관계자는 “서울시가 모아타운 후보지로 지정해도 결국은 주민들이 동의하고 주도해서 소규모 정비사업으로 추진해야 한다”며 “그런 측면에서 이 지역은 상인회의 힘이 강하고 원주민들도 적극 호응하는 분위기는 아닌 것 같다”고 말했다.

현지 부동산 관계자는 “2021년에 모아타운 발표가 나면서 1~2개 매물을 거래했다. 외지인들이 꾸준히 문의하고 있지만 내내 잠잠한 편”이라며 “이 곳에 가시적 움직임이 나오려면 시간이 좀 걸릴 것 같다”고 말했다.

이 관계자는 “매물이 별로 없고 싼 편도 아니다”고 덧붙였다.

◆ 장기투자 유망지 : 청구역 북측~신당10구역 사이 다세대 밀집지역

청구역 북측~신당10구역 사이 다세대 밀집지역은 20~30년 된 노후주택이 밀집한 지역이다. 단독, 다가구가 90% 이상이고 다세대는 적다.

인터넷 등에서 이 지역에 역세권시프트 추진이 시작됐다는 말이 있지만 구체적으로 확인된 사실은 없다. 현지 부동산 중개업소들도 재개발 움직임은 없다고 확인해 줬다.

청구역 더블역세권에 평지인 점, 노후도 등을 볼 때 장기적으로 재개발 가능성이 크고 재개발이 아니더라도 꾸준한 가치 상승을 기대할 수 있는 곳으로 보인다.

현지 부동산 중개업소에 따르면 이 지역은 재개발이 된다면 신당동에서 최고 입지가 될 것으로 전망된다. 하지만 월세로 생활하는 노인들이 소유한 집이 많아 재개발은 이들 노인세대가 정리된 뒤가 될 가능성이 크다.

유튜브 등을 보고 외지인들이 꾸준히 찾아오는데 작은 갭투자금으로 살 물건은 보이지 않는다. 평당 가격은 3천만~4천만 원 정도다.

대부분 1억 원 미만 보증금에 월세 받는 집이 많아 매수하려면 10억~15억 원 정도 필요하다.

◆ 가로주택정비사업 추진구역(신당동 390-56 일대)

신당동 390-56 일대는 청구역에서 서쪽 광희문 방향으로 도보 5~7분 거리에 있다.

현재 동의서 징구 초기단계다. 현지 부동산 중개업소에 따르면 동의서 50% 정도 받은 상태라고 한다.

◆ 장기투자 유망지 : 장충동 2가 112번지 일대

장충동 2가 112번지 일대는 동대문역사문화공원역~동대입구역 사이 왼쪽 블록으로 면적은 4만648㎡다.

2021년 서울시 신속통합기획에 응모했다가 탈락했다.

2022년 1월24일 신속통합기획 미선정 구역을 대상으로 한 토지거래허가구역에 묶였다.

2004년 6월 재개발예정구역으로 지정됐다가 2013년 10월 해제된 이력이 있다.

현지 부동산 관계자는 “토지 등 소유자 수가 400명이 채 안된다. 신속통합기획으로 선정되면 1100세대 정도 들어올 것으로 예상하는데 일반 분양분이 많아 사업성이 매우 높다”고 말했다.

이 관계자는 “3년 전 평당 2천만에서 2500만 원 하던 게 지금은 4천만 원에서 4500만 원 정도 부른다”며 “2022년 신속통합기획으로 선정되면 5천만 원에서 6천만 원 이하로는 사기 어려울 것이다”고 덧붙였다.

지난해 이 곳에 한바탕 외지인 매수 바람이 불었다고 한다.

2021년 신속통합기획에서 떨어진 것은 박원순 서울시장 시절 이 지역이 역사도심이라는 이유로 높이 제한을 걸어 놨기 때문이다.

현지에서는 오세훈 시장이 재선되면 이 문제가 풀릴 것으로 낙관하는 분위기가 많다.

이 지역은 다세대가 많지 않고 단독주택이 대부분이다. 노후도가 80% 이상으로 압도적으로 높다.

한편 서울시는 2021년 이 지역을 신속통합기획에서 제외시키면서 23%에 이르는 주민반대율을 탈락 사유로 제시했다. 이를 통해 현재 재개발 찬반 여론이 나뉘어 있다는 점을 짐작할 수 있다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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