[장인석 착한부동산] 용산 부동산 특강1- 왜 용산을 주목해야 하는가

장인석
2020-02-14 10:20:00
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왜 용산을 주목해야 하는가.

용산지역은 최근 1년 3개월 만에 집 값이 30~50%가 올랐다. 

집값이 올랐다고 하면 사실은 땅값이 올랐기 때문이다. 용산지역의 건물은 특히 낡았기 때문에 땅값의 상승에 따라 집 가격도 오른 것이다. 

아직도 용산지역에서 투자할 곳이 남았을까? 어떤 전략을 통해 용산을 공략해야 할까?

◆ 용산은 그동안 왜 이렇게 가격이 뛰었나

용산에서는 국제업무지구를 중심으로 뒤쪽을 주목해야 한다. 지금은 뒤쪽이라고 지칭하지만 국제업무지구가 완성되면 앞과 뒤쪽의 구분이 없어진다. 이곳에 기회가 많다. 

예를 들어 용산 국제업무지구가 조성되는 근처 지역가운데 조합 설립을 앞두고 있는 곳이 있는데 벌써 가격이 많이 올랐다. 1500세대가 들어오는 지역이다. 

용산에 국제업무지구, 민족공원이 완성되면 서울에서 가장 비싼 곳이 된다.

이 지역에는 낙후돼 있는 곳이 많아 개발할 여지도 많기 때문에 그동안 가격이 급격하게 올랐다. 

◆ 용산에 있는 '화장실'을 찾아라

개발이 완성된 곳은 가격이 비싸게 형성돼 있기 때문에 투자해서 얻을 것이 많지 않다. 

개발이 덜 진행된 곳에 투자하면 가격이 오를 여지가 있기 때문에 이곳을 공략해야 한다.

부동산 매매를 잘하는 고수들의 철학이 있다.

‘땅값이 비싼 지역에 화장실만 덩그러니 있다면 그 화장실은 반드시 없어지게 된다’는 것이다. 여기서 화장실은 더럽고 냄새나는 낡은 건물을 의미한다.  

예를 들어 땅값이 비싼 명동 한복판에 화장실만 덩그러니 있다면 이 화장실은 언젠가 없어질 것이다. 화장실만 있는 이유가 납득될 수 없기 때문에 반드시 없어진다.  

바로 이런 ‘명동 한복판의 화장실’ 같은 곳을 찾아야 한다. 새 건물에 투자하지 말고 화장실에 투자하라. 

용산지역에도 화장실 같은 곳이 있다면 투자해 새 건물을 올릴 생각을 해야 한다. 화장실을 헐고 새 건물을 지으면 냄새도 나지 않을뿐더러 사람들은 그곳에 화장실이 있었다는 사실조차 모를 것이다. 

◆ 땅값이 어떻게 올라가는지 이해해야 한다

땅값은 어떻게 올라가는지 이해해야 부동산 투자하기가 쉽다. 

소비자들이 땅값을 올리는 것이 아니다. 땅값은 투기꾼이 올리는 것이다. 

일반소비자보다 정보 습득이 빠르고 부동산 투자로 돈을 벌려고 하는 ‘집 장사’(매매사업자, 컨설팅업체)들이 땅값을 올리는 것이다. 

용산지역의 가격이 그동안 많이 올랐던 이유는 투기꾼들이 몰려들었기 때문이다. 

집 장사가 땅을 구매한 다음에 집을 짓는 과정을 예를 들어 살펴보자.

용산지역에 단독가구나 다가구주택 등 허름한 옛날 집이 있다고 가정하자. 대지가 50평이고 땅값이 평당 3천만 원이라고 하면 15억 원을 투입한 것이 된다.  

이 땅에 있던 옛날 건물의 소유권은 1명에게만 돌아갔지만 집 장사는 이 건물을 공동주택으로 쪼개서 건축을 한다.

50평이면 건축비용이 평당 900만 원 정도 들어가니 건설비로 4억5천만 원이 들어간다. 땅값까지 합치면 이 공동주택을 건설하는데 모두 19억5천만 원이 투입된 것이다.

50평이면 14세대 빌라를 지을 수 있고 현재 신축빌라 하나의 시세가 5억 원 정도에 형성돼 있으니 모두 분양하면 70억 원을 벌어들이게 된다. 

요즘 용산지역 땅값이 올라 투입자금이 30억~40억 원이 된다고 해도 70억 원 회수로 30억~40억 원을 버는 셈이다. 이런 방식의 투자가 부동산 투자의 최고봉이라고 할 수 있다. 

이런 식으로 집 주인은 땅값을 올리고 그 다음에 소비자가 이 건물을 사게 되는 것이다. 

◆ 아직도 용산에 기회가 있다

저금리로 유동자금은 갈 데가 없다. 다른 투자를 통해서도 돈벌이가 시원치 않다. 

유일하게 부동산 투자에서 돈을 벌 수 있는 세상이라 서울 부동산 투자에 관심이 있는 모든 사람이 용산에 다 몰려들어 가격은 이미 많이 올랐다. 

하지만 용산에는 아직 기회가 있다.

만약 국제업무지구 개발이 확정되거나 서울시에서 마스터플랜 등을 발표하는 시기가 되면 정말로 가격이 급격하게 상승해 기회가 전혀 없게 된다. 

◆ 부동산시장의 전망을 따질 것이 아니라 가치를 봐야 한다

부동산시장의 전망이 어떤가를 묻는다면 좋다고 말한다. 

저금리기조가 지속되고 경기가 침체된 상황이어서 유동자금이 갈 곳이 없기 때문이다. 

정부도 이 상황에서 유동자금이 부동산으로 몰릴 것을 예상하고 각종 규제를 통해 부동산시장을 찍어누르고 있다. 대출규제, 갭투자규제, 전세금 대출규제 등이다. 

부동산시장이 앞으로 어떻게 될지를 전망해서 매매를 결정하는 것이 아니다. 시장이 어두운 상황일 때 사야하고 시장이 호황일 때 팔아야 하는 것이 원칙이다. 

예를 들어 ‘아파트를 사야겠다’고 말했을 때 가족과 지인들이 모두 말릴 정도가 되면 어두운 상황이 분명하니 구매를 해야한다. 주변 지인들이 ‘이제 아파트 투자에 나서야 하지 않을까’라는 얘기를 하기 시작하면 호황이 된 것이니 팔아야 한다.

부동산시장이 어떻게 될지를 전망하는 것은 현명하지 않다. 전망을 제대로 할 수도 없고 필요도 없기 때문이다. 그보다는 가치를 제대로 살펴보는 것이 중요하다.  [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

착한부동산투자연구소 http://cafe.naver.com/goodrichmen
 
장인석은 경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채로 입사해 15년 동안 기자로 활동했다. 퇴사 후 재건축 투자로 부동산에 입문, 투자와 개발을 병행하면서 칼럼 집필과 강의, 상담, 저술 등으로 명성을 쌓아왔다. 

2009년 7월부터 ‘착한부동산투자연구소’를 차려 착한투자를 위한 계몽에 열심이다. 네이버에 ‘착한부동산투자’ 카페를 운영하고 있다. 저서로는 '부동산투자 성공방정식', '불황에도 성공하는 부동산 투자전략', '재건축, 이게 답이다', '돈 나오지 않는 부동산 모두 버려라', '부자들만 아는 부동산 아이큐' 등이 있다.
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