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[데스크리포트 12월] 이재명 정부의 부동산 대책에도 집값은 왜 계속 오르나

[데스크리포트 12월] 이재명 정부의 부동산 대책에도 집값은 왜 계속 오르나: 시장은 욕망으로 움직인다. 우리나라에서 부동산 시장은 특히 더욱 그렇다. 강남 3구 같은 좋은 동네에서 살고 싶다거나, 내 재산의 대부분을 차지하는 집값이 많이 오르길 바라는 대중의 욕망이 현실을 만든다.그래서 부동산 시장은 종종 비이성적으로 작동한다. 정통 경제학의 수요와 공급 법칙 대신에 대니얼 카너먼과 아모스 터버스키의 행동경제학 이론에서 말하는 '휴리스틱(Heuristic, 어림짐작)'이 더욱 강하게 작용한다.휴리스틱이 욕망으로 움직이는 개인에게 효율적으로 작동하기도 한다. 부동산 시장이 광기로 움직일 때 휴리스틱에 따라 재빨리 움직여 돈을 번 사람들이 현실에서는 상당히 많다.이런 사례가 쌓이면서 '인지 편향(Cognitive Bias)'을 유발하고 비합리적 투기로 이어지기도 한다. 일부 터무니없이 높은 매도 호가가 시장에선 적정 가격으로 여겨지는 경우가 흔하다.이런 비합리적 기준에서 조금만 호가를 낮춰도 급매물처럼 비치며 앞다퉈 집을 사들이기도 한다. 우리나라 부동산 시장에서 '강남 불패' 신화는 이런 과정을 통해 만들어졌다고 할 수 있다.이와 달리 정부의 정책은 당위에서 출발한다. 부동산 정책은 누구라도 내 집 한 칸은 마련할 수 있어야 한다는 사회적 명제 달성을 목적으로 한다.당위가 기반이다 보니 정책은 이성적이어야 한다. 하지만 피해 보는 사람을 최소화하며 다수의 필요를 채워줘야 한다는 조건이 달린 정책의 이성은 돈 벌겠다는 단순한 목적을 가진 시장의 욕망을 좀처럼 이기기가 힘들다.이런 점은 집값을 안정화하려는 부동산 정책이 시장을 이기지 못했던 일이 과거 노무현 정부와 문재인 정부에서 반복됐던 근본적 이유 가운데 하나라고 볼 수 있다.이재명 정부는 부동산 정책에서 실패했던 과거 두 민주당 정부와는 다소 다른 움직임을 보인다. 일단 수요 억제와 함께 공급 정책을 조화시켰다는 점에서 그렇다.출범 직후인 지난 6월27일에는 강력한 대출 제한 정책으로 오름세를 보이던 부동산 시장을 일단 진정시켰다. 그럼에도 그 뒤 시장 과열 현상이 다시 머리를 들자 지난 9월7일 한국토지주택공사(LH)를 중심으로 공공주택을 대규모로 확대하겠다는 공급 대책을 내놨다.하지만 부동산 공급 정책은 시차를 두고 효과가 발생한다. 아파트를 지어 사람들이 들어가 사는 데까지는 아무리 빨라도 최소 3년에서 5년은 걸리기 때문이다. 재건축이나 재개발이라면 최소 10년을 봐야 한다.이에 서울을 중심으로 한 집값 상승세가 이어지자, 이재명 정부는 지난 10월15일 토지거래허가지역을 비롯한 규제지역을 서울을 중심으로 확대하는 강력한 수요 억제 정책을 또다시 내놨다.하지만 수도권 상급지를 중심으로 집값이 여전히 꺾일 조짐은 여전히 보이지 않는다. 서울 지역의 내년과 내후년 민간 분양이 줄어들 것으로 예상되는 상황에서 정부의 공공주택 공급 확대까지는 시간이 더 걸린다는 심리에 매수 경쟁이 강화되는, 행동경제학에서 말하는 '군집행동'이 확산하는 현상으로 풀이된다.이재명 정부에서 연내 추가 공급대책을 내놓겠다는 의지를 보이고 있지만 이것만으로 시장 참여자들의 이런 군집행동을 막기는 쉽지 않아 보인다.전문가들 사이에서는 정부가 추가로 내놓아야 할 부동산 대책으로 공공기관이 보유한 유휴토지나 공공건물의 신속한 매물 전환과 정부와 지방자치단체의 단기 매입과 임대 같은 중단기 대책 등이 거론된다. 아울러 잠긴 매물을 유도하기 위한 보유세 강화와 양도세 완화 등을 포함하는 세제정책 개편의 필요성도 제기된다.이재명 정부는 이 같은 정책을 준비하면서 시장의 욕망을 고려해야 한다. 비이성적 휴리스틱을 극복하기 위한 종합적이고 입체적인 전략이 필요하다. 특히 시장의 인지 편향을 완화하기 위해 부동산 세제에서는 더욱 섬세한 설계가 중요하다.구윤철 경제부총리 겸 기획재정부 장관(사진)은 지난 10월 부동산관계장관회의에서 올해 안으로 추가 공급 대책을 내놓겠다는 방침을 밝혔다양도세 완화 정책에 한시적이고 조건부로 유연성을 부여해 '지금 파는 게 유리하다'는 명확한 신호를 시장에 주는 효과적 방식을 고민해야 한다. 보유세도 일시적으로 강화하는 방식이 아니라 장기적이고 예측할 수 있는 상향 로드맵이 필요하다.단기적인 보유세 인상은 '버티면 세금보다 더 번다'는 기대 심리 때문에 효과가 제한적일 수 있다. 대신 중장기적인 보유세 상향 로드맵을 제시하여 주택을 오래 보유하는 것이 미래에 손실이 될 수 있다는 점을 확실하게 인지시켜 현재의 매도를 부르는 '손실 회피' 행동을 유도할 수 있어야 한다.이재명 정부가 중점을 둔 공급 정책에서도 구체적 착공·분양 일정과 함께 즉시 실행하고 있다는 착공 공고나 공급 예정일과 물량 발표 같은 '시각적 증거'를 제시해 시장 참여자의 심리를 관리해야 할 필요성이 크다. 또 부동산 시장에서 정보의 비대칭성을 줄여 행동경제학에서 말하는 '정보의 캐스케이드', 즉 다른 사람의 행동을 관찰해 맹목적으로 따라하는 현상을 줄여 나가야 한다.기획재정부나 국토교통부는 기존의 정통 경제학을 공부한 엘리트들로 구성돼 있다. 이 엘리트들이 이재명 대통령의 실용주의 철학을 적절히 흡수해 시장의 욕망에 효과적으로 대응해 나갔으면 한다. 이를 통해 집 한 채 갖고 싶다는 사회 대다수 서민의 소박한 바람이 이뤄지는 대한민국으로 2026년에는 한걸음 더 나아가길 기대한다. 박창욱 건설&에너지부장(부국장)