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[부동산VIEW] 마침내 중금리의 시대가 열리는가?: 미국은 기준금리를 인하했지만 한국은 시장금리가 우상향하고 있다.◆ 3연속 기준금리를 인하한 미 연준미국의 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 10일(현지시각) 고용 둔화 등을 고려해 기준금리를 0.25%포인트 인하했다. 올해 세번째이자 3연속 금리 인하다. 앞서 연준은 지난 9월과 10월에도 0.25%포인트씩 인하했다.연준의 이번 결정으로 한국(2.50%)과 미국 간 금리차는 상단 기준 1.25%포인트로 좁혀졌다.올해 마지막 연방공개시장위원회(FOMC)였던 이번 회의에서 연준은 내년 말 기준금리 예상치의 중간값을 3.4%로 제시했다. 이는 지난 9월 전망과 동일하다.내년 말 예상치와 지금의 금리를 고려하면 내년에도 한차례의 0.25%포인트 인하가 가능하다고 볼 수 있지만 FOMC 위원 간 견해차가 커 내년에 금리 인하 여부와 그 수준을 예측하기 어렵다는 평가도 나온다.비록 연준이 기준금리를 내리긴 했지만 앞으로 금리의 방향성을 어떻게 가져갈지 미지수인 데다 원/달러 환율과 서울 아파트값 불안이 지속되는 터라 한국은행의 기준금리 인하는 극히 어려워보인다. ◆ 하늘 높은 줄 모르고 상승 중인 대출금리한편 국내 은행권 대출금리는 하루가 멀다하고 오르고 있다.7일 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리은행의 4일 기준 주택담보대출 혼합형(고정) 금리(은행채 5년물 기준)는 연 4.120∼6.200% 수준으로 집계됐다.지난달 28일(연 4.020∼6.172%)과 비교해 불과 1주일 만에 하단이 0.100%포인트, 상단이 0.028%포인트 높아졌다. 심지어 주택담보대출 혼합형(고정) 금리(은행채 5년물 기준)의 하단은 지난 10월 말과 비교해 약 한 달 새 0.430%포인트(연 3.690%→4.120%)나 급등했다.혼합형 금리는 앞서 지난달 중순께 약 2년 만에 처음 상단이 6%대를 넘어선 데 이어 하단도 약 1년 만에 다시 4%대에 진입했다. 신용대출 금리(1등급·만기 1년)도 연 3.830∼5.310%에서 연 3.830∼5.507%로 상단이 1주 만에 0.197%포인트 또 상승했다. 주택담보대출 변동금리(신규 코픽스 기준·연 3.840∼5.865%) 역시 같은 기간 상단은 0.015%포인트 떨어졌지만 하단이 0.020%포인트 올랐다.이런 은행권 대출 금리 상승세는 당분간 이어질 전망이다.KB국민은행은 8일부터 주택담보대출 주기·혼합형 금리를 지표 금리인 5년물 금융채 상승 폭만큼 추가로 인상하기로 했다. 이에 따라 이 상품들의 금리는 4.25∼5.65%로 0.03%포인트씩 오른다. KB국민은행뿐 아니라 시장금리를 주 또는 일 단위로 반영하는 다른 은행들도 시장금리 상승분 등을 주택담보대출 금리에 속속 반영하기로 했다.◆ 국채금리를 비롯한 채권금리가 무섭게 고개를 들고 있어은행권 대출금리가 우상향하는 건 대출금리의 근간이라 할 국채 금리 등의 채권 금리가 바짝 고개를 들고 있어서다.한국금융투자협회(11일 기준)에 따르면 국채수익률이 거의 연중 최고 수준이다. 국채 1년물 수익률이 2.578%인데 연중최고는 2.674%고 연중최저는 2.24%다. 국채 2년물 수익률은 2.909%인데 연중최고치고 연중최저는 2.3%다.국채 3년물 수익률 3.101%(연중최고 3.101%, 연중최저 2.253%), 국채 5년물 수익률 3.361%(연중최고 3.361%, 연중최저 2.375%), 국채 10년물 수익률 3.378%(연중최고 3.453%, 연중최저 2.563%), 국채 20년물 수익률 3.377%(연중최고 3.383%, 연중최저 2.545%), 국채 30년물 수익률 3.257%(연중최고 3.269%, 연중최저 2.454%), 국채 50년물 수익률 3.203%(연중최고 3.215%, 연중최저 2.299%) 등 거의 전부 연중 최고치거나 최고치에 근접했다.국채뿐 아니다. 국민주택 1종 수익률도 3.461%로 연중최고를 찍었다. 연중최저는 2.54%다. 통안증권 2년물 수익률도 2.965%로 연중 최고를 기록했다. 연중최저는 2.295%다. 한전채 3년도 3.327%로 연중 최고수익률을 기록했는데 연중최저는 2.538%였다.끝으로 회사채(무보증 3년)AA의 수익률도 3.585%로 연중최고를 기록했다. 연중최저는 2.846%였다. 회사채(무보증3년)BBB의 수익률도 9.423%로 연중최고를 찍었다. 연중최저는 8.598%였다.위에서 본 것처럼 국채를 비롯한 거의 모든 채권의 수익률이 연중 최고치를 기록하며 연중 최저치와의 격차를 벌리고 있다. 대출금리가 올라갈 수밖에 없다.◆ 중금리의 시대에 적응할 채비를 해야 할지도방향성이 불분명한 미국의 기준금리, 무섭게 고개를 들고 있는 채권수익률, 이제는 거의 상수가 된 인플레이션 등이 가르키는 지점이 무엇일까?그건 중금리 시대의 도래가 아닐까?중금리의 시대가 본격적으로 올지 여부는 장담하기 어렵다. 하지만 적어도 코로나펜데믹 시기의 극단적인 저금리를 염두에 둔 레버리지 투자는 자칫 감당할 수 없는 곤란을 초래할지도 모른다.금리는 자산시장을 포함한 경제에서 중력과도 역할을 한다는 사실을 절대 잊어서는 안 된다. 이태경 토지+자유연구소 부소장