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[비즈니스포스트 채널Who] 부동산 투자자들에게 서울 광진구 자양동은 항상 관심이 뜨거운 지역이다.

마포구 망원동, 합정동 등과 함께 서울에 몇 곳 남지 않은 한강변 개발 가능 지역이기 때문이다. 

◆ 강남의 배후 주거지 광진구 자양동, 성수전략정비구역 주목

광진구 자양동은 환골탈태하고 있는 성동구 성수동과 맞닿아 있다. 한강 건너편의 송파구, 강남구와 마주보는 입지로 향후 강남의 배후 주거지 역할을 할 것으로 기대되고 있기도 하다.

건국대학교, 성수 IT산업·유통개발진흥지구와 인접해있으며 2호선 건대입구역, 7호선 뚝섬유원지역 등을 통해 강남역, 광화문, 여의도 등 업무 중심지로 이동이 편리하다.

국제교류복합지구(삼성, 잠실), 구의동 KT 부지 첨단업무 복합개발, 동서울터미널 현대화 등 개발 호재가 풍부하다. 

먼저 자양4동 재개발을 중심으로 인근 성수전략정비구역 및 송정동 모아타운 등을 소개하도록 하겠다.

먼저 성수전략정비구역은 2009년 한강르네상스 계획을 통해 구역 지정된 곳이다. 뚝섬로와 강변로 사이, 성수동 1, 2가 일대이며 2종·3종 주거지역이다.

6월에 서울시 성수전략정비구역 정비계획 변경안이 발표되면서 층수가 원래 50층까지였는데 층수 제한이 폐지됐다. 

한강과 연결된 단지 구현, 강변북로 지하 및 상부 공원화 등도 이 변경안의 주요 내용이다. 

1구역은 최고 73층, 4구역은 최고 77층 등 모든 구역이 70층 이상으로 재개발 될 것으로 보인다. 

2024년 4월26일까지는 토지거래 허가구역으로 지정돼있다. 

수인 분당선 서울숲역에 인접해있는 노후 단지들은 리모델링과 재건축이 추진되고 있다. 

한진타운 리모델링은 2023년 안으로 조합을 설립하는 것이 목표이며 신성연립주택 재건축은 조합 설립이 완료됐다. 동아아파트 재건축은 정밀안전진단 조건부 승인을 받았으며 장미연립주택은 2023년 안으로 이주 완료 후 철거까지 진행하는 것을 목표로 두고 있다. 

성수전략정비구역을 구역별로 나눠서 조금 자세하게 살펴보도록 하겠다.

1지구는 19만4398㎡로, 4개 지구 가운데 가장 크다. 조합설립 인가는 2017년 7월에 받았으며 조합원 수는 1379명, 공급 세대 수는 2909세대이며 이 가운데 일반 분양은 2414세대다.

서울숲이 가깝고, 강남 접근성이 좋아 입지가 4지구 가운데 가장 좋다는 평가가 나온다.

2지구의 면적은 13만1980㎡, 조합원은 1085명이다. 조합설립 인가는 2020년 3월에 받았으며 총 공급 세대는 1907세대, 일반 분양은 1582세대다.

3지구의 면적은 11만4193㎡로 조합원은 961명, 공급 세대는 1862세대이며 일반 분양은 1537세대다. 

3지구는 한강수변공원의 최대 수혜지로 뚝도 시장 때문에 사업 속도가 느렸지만 최근 사업에 속도가 나기 시작했다.

4지구는 대지면적은 8만9828㎡, 조합원은 753명이며 2016년 7월에 조합설립 인가를 받았다. 

조합설립은 가장 빨리 됐다. 총 1579세대가 공급되며 일반 분양은 1310세대다. 조합원 수가 적기 때문에 다른 지구와 비교해 사업성이 우수하고 바로 옆에 영동대교가 있기 때문에 강남 접근성도 좋다.

◆ 조용한 주택가 송정동은 모아타운 진행 중, 각종 개발 호재도 많아

동부간선도로 옆에 위치한 조용한 주택가인 송정동은 2023년 8월28일에 모아타운으로 지정된 곳이다.

3개 구역으로 나뉘어있으며 현재 동의서를 받고 있다.

1구역은 대지 면적이 9177㎡, 조합원은 755명이며 비례율은 140%다. 2구역은 대지면적 8499㎡, 조합원 114명, 비례율 115%며 3구역은 9814㎡, 조합원 90명에 비례율은 135%다.

1구역의 동의율은 약 50%, 2구역과 3구역의 동의율은 약 60%다. 세 구역의 노후도 모두 90% 이상이며 권리산정 기준일은 2023년 8월31이다.

성수동 북측 역시 성동구에서 잘 알려지지 않은 조용한 주택가다. 2022년 고소영 등 유명 연예인이 건물을 매입했다는 소식이 알려지며 언론에 노출되기도 했다.

군자역과 장한평역의 중간, 중랑천 바로 옆에 위치해있으며 28년 완공 예정인 동부간선도로 지하화의 덕을 볼 수 있을 것으로 예상된다.

중량물재생센터 지하화 및 상부 공원화 계획 등의 호재들도 있다.

현지부동산에 따르면 빌라가 많지 않은 동네이고 다세대주택은 매물 자체가 잘 나오지 않는 곳이다. 초기 투자비용이 많을 수 있다는 이야기다. 노인층에서 재개발 반대 목소리도 나오고 있지만 동의율만 채우면 개발 진행 속도는 매우 빠를 것으로 예상된다.

송정동 건너편 군자동 노후 주택가도 부분적으로 모아타운 동의서를 받고 있는 곳이지만 아직 본격적 움직임은 감지되지 않고 있다.

전세 수요가 풍부하기 때문에 실투자금 1억 원 안팎으로 투자가 가능하다. 군자동 127-1번지 일대는 지역주택조합 사업을 추진하고 있다. 장인석 착한부동산투자연구소 대표