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[비즈니스포스트 채널Who] 지난 시간에 이어서 용산구 서쪽을 알아본다. 

◆ 원효로3가 및 신창동

이곳은 원효대교 앞이며 국제업무지구 맞은 편이다. 

노후화가 심해 살기에는 불편한데 이런 곳이야말로 재개발이 돼야 하는 곳이라고 할 수 있겠다.

국제업무지구가 개발되면 최대 수혜 지역이 될거라며 수년 전부터 투자자들의 관심을 받아온 지역이기도 하다.

국제업무지구 개발 마스터플랜이 나오면 노후빌라촌에 이어 이곳에서도 재개발이 본격화될 것으로 전망된다.

이외에도 인근 현대차그룹부지 개발, 전자랜드 재개발 등 호재가 몰려있어 최근 몇 년 동안 집값이 꾸준히 상승했다.

최근 부동산 가격 하락기에도 거래는 뜸해졌지만 매가는 떨어지지 않았다.

가칭 1, 2구역으로 나뉘어 각각 재개발이 추진됐으나 시너지 효과가 큰 통합 재개발을 선호하는 목소리가 큰 상황이다.

가칭 1구역은 2021년 신속통합기획 서울시 최종 후보지에 올랐으나 탈락했다. 또 2020년 8월에 공공재개발 공모에서도 탈락하면서 현재는 추진할 세력이 없다.

왜 탈락했냐면 신축 빌라들이 많은데 공공재개발 같은 경우 일정시점 이후 지어진 것들은 현금 청산 대상이기 때문이다.

그래서 신축 빌라와 상가를 가진 분들이 반대를 하고 나섰다.

현재 건축행위 제한 및 토지거래 허가에 묶여 있어 실거주자 아니면 못 산다. 그리고 주택임대 사업자로 등록된 매물은 주택임대 사업자로 등록한 사람은 살 수 있다. 

권리 산정 기준이 2022년 1월 28일이다. 이날 이후 준공이 난 신축 빌라는 현금 청산 대상이다.

가칭 2구역은 2022년 2차 신속통합기획에 공모했다가 탈락했다. 여기도 토지거래 허가구역과 건축행위 제한지역으로 지정됐다. 

다행스러운 점은 여기 1, 2구역이 신축 빌러를 더 이상 못 짓기 때문에 더 이상 노후도가 낮아지는 일은 없다는 점이다. 

네이버 매물을 보면 지금 7억3천만 원짜리 빌라와 11억 원짜리 단독주택을 확인해볼 수 있다.

◆ 원효로4가 모아타운 대상지

이곳은 원효로 4가 71번지 일원 2만4962㎡였는데 2만1690㎡ 규모로 구역조정이 됐다. 

토지 등 소유자는 약 290명으로 2종 일반주거지역(7층 이하)이다.

모아타운으로 지정되면 2종으로 종상향해도 기부 채납이 없다고 한다. 3종으로 종상향되면 임대주택이 발생한다.

2022년 10월에 2차 모아타운 2차 대상지로 선정이 됐다. 

그래서 3개 구역으로 나누어 진행 중인데 1구역은 지금 동의율 80% 이상을 확보했다고 한다. 

모아타운은 동의율이 80%가 넘으면 조합을 설립할 수 있다. 

2구역은 동의율이 76%이며 3구역도 80%를 넘었다고 한다. 

상당히 진행이 빠른 곳이라고 볼 수 있는데 상가가 별로 없어서 반대세력이 없기 때문이다.

아파트가 들어서면 당연히 기존 빌라보다는 가치가 뛸 수 있다. 용도 지역을 완화하게 되면 지상 25층, 500세대를 공급할 수 있다고 한다. 

2023년 6월에 용산구청이 원효로4가 모아타운 후보지의 관리계획 수립을 위한 용역 입찰공고를 했다고 한다.

꽤 원활하게 진행되고 있다고 말할 수 있겠다.

추진위 주민설명회에 따르면 2023년 하반기 조합설립 인가가 예상된다.

이후 10월에 시공사 선정, 12월에 사업시행 인가, 2024년 상반기 조합원 분양, 2024년 하반기 이주민 철거, 2026년 하반기 준공 및 입주 예정이다. 

이렇게 지금 발표를 했는데 계획대로 될지는 두고 봐야한다.

권리 산정 기준일은 2022년 10월27일으로 이날 이후 건축 허가 받은 것은 현금청산 대상이나 매매는 상관없다.

네이버 매물을 보면 빌라가 6억1500만 원, 단독주택은 9억 원짜리가 있으니 한번 살펴볼 필요가 있다.
 
◆ 청파1구역

다음은 서계동과 청파동이다.

먼저 청파1구역을 보면 청파동 2가 11-1번지 3만2390㎡ 일원이다. 

2023년 2월 동의율 90.24%로 조합설립 인가가 났다.

용적률은 249.98%가 적용돼 697세대 민간 재개발이기 때문에 전매금지는 적용되지 않는다. 

서쪽으로 숙명여대를 비롯해 청파초 선린중 신광여고 배문고등 인접해 있다. 

이밖에 용산공원, 백범김구기념관, 남산 등 환경도 양호하다.

◆ 청파2구역

청파동 1가 200번지 일대 8만3788㎡ 일원이다.

2종일반주거지역(7층이하) 토지 등 소유자는 1500명 이상이다. 

2020년에 공공재개발 탈락한 뒤 2021년 12월 신통합기획 후보지로 선정됐다.

최고 25층, 1994세대를 공급할 계획인데 서계동 청파동 정비사업이 완성되면 서울역 역세권에 5천 세대 이상의 주거단지가 생기게 된다. 

현지 부동산들은 청파 1, 2구역 서계동에 공히 추천할 만한 매물이 별로 없다고 말한다. 

토지거래 허가구역 묶이면서 실거래 사례도 적어 딱히 매매가가 하락했다고 보기 애매한 상황이다.

네이버 매물은 지금 현재 지금 빌라가 두 개가 올라와 있는데 실거주자만 살 수 있다는 걸 명심하기 바란다.

◆ 서계동

서계동 33번지 일대다. 

규모는 11만2599㎡, 토지등 소유자는 약 1800명이다.

2020년 공공재개발에서 탈락하고 2021년 신속통합기획에서도 탈락했다. 

2022년 12월 신속통합기획 2차 후보지로 선정됐다. 

동의율은 68.3%로 2차 후보지 가운데 입지가 가장 좋다고 평가받는다.

2023년 1월 토지거래 허가구역으로 묶였다. 

용적률 250%를 적용해 약 2500세대를 공급할 계획이다.

2023년 현재 추진위는 용적률 상향을 위해 기부채납을 고려하고 있다. 

네이버 매물을 보면 빌라가 5억9천만 원, 다가구주택 12억5천만 원짜리가 있는데 그다지 비싼 편은 아니다.

◆ 청파동3가 도시정비형 재개발

청파동 3가 130번지 일대 4만137㎡가 대상으로 토지등 소유자는 약 400명이다.

1호선 남영역과 4호선 숙대입구역 가운데에 위치한 더블 역세권이다.

용적률은 319%를 적용해 최고 32층 1040세대를 공급할 예정이다.

2023년 5월20일 사업 설명회 개최 뒤 동의서 징구를 시작했다. 

추진위는 2023년 7~8월에 동의율 70% 이상을 확보해 8월에는 사전타당성 조사 및 정비구역 지정을 위한 입안을 신청한다는 계획을 추진하고 있다.

이를 통해 2024년에 정비구역에 지정될 것이라고 기대하고 있다.

그러나 아직 사전타당성 조사도 아직 통과가 안 됐기 때문에 좀 더 추이를 지켜볼 필요가 있다. 

사전타당성 조사는 구청에서 주민요청을 받아 진행되지만 최종적으로는 서울시 소관이다. 재개발이 서울시 업무이기 때문이다.

그래도 구역이 넓지 않고 조합원 수도 적기 때문에 일단 진행되면 속도는 빠를 수 있다. 또 이곳은 토지거래 허가구역으로 묶이지 않았기 때문에 신축도 지을 수 있다.

네이버 매물을 보면 빌라가 6억 원과 5억2천만 원 짜리가 있는데 모두 한 번씩 검토해 볼만한 매물들이다.

◆ 마치며

2회에 걸쳐 용산구 서쪽 원효로 신창동 그리고 효창공원 앞, 용문동과 청파동 서계동을 살펴봤다.

다음 시간에도 용산구 재개발구역들을 살펴보도록 하겠다. 장인석 착한부동산투자연구소 대표