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[비즈니스포스트 채널Who] 이번에는 서울 강남구 개포동 부동산시장을 살펴본다.

이곳은 80년대 초 서민형 저층 주공아파트가 대거 들어선 곳이다. 2019년 이후 기존 주공 9단지까지 신축 단지로 변모하면서 대한민국 초고가 아파트 시장을 선도하고 있다.

재건축이 완료되면 이 일대는 총 1만5천여 세대의 미니신도시로 거듭나게 된다.

과거에는 강남의 변두리였지만 대규모 재건축을 통해 지금은 도곡동 대치동과도 어깨를 나란히 하고 있다.

예전 부동산업계에서는 우스갯소리로 개포동을 개도 포기한 동네라고들 불렀는데 이제는 개도 포르세 타는 동네로 바뀌었다.

학군을 봐도 경기여고와 중동고, 개포고 등 명문 고등학교가 다수 포진했다. 대치동 학원가와도 가까워 교육 중심지라고 할 수 있다.

교통도 수도권전철인 수인분당선 대모산역, 개포동역, 구룡역이 지나고 도로망도 사통팔달이라는 평가를 받는다.

환경면에서는 양재천과 구룡산을 끼고 있으며 공원이 많아 숲세권, 공세권 주거지로 통한다.

개포동과 일원동은 강남구에서 아직 재개발이 가능한 지역이 남아있는 곳이기도 하다. 

일원동 대청마을과 개포4동 저층 주거지역 개포동 구마을이 그런 곳들이다. 강남구 마지막 판자촌 구령마을이 소액투자로 강남 입성을 노리는 투자자들의 관심을 받는다.
 
부동산 침체기인 2023년 이런 곳들도 한 번 눈여겨볼 필요가 있지 않을까 한다.

◆ 개포동 재건축 추진 지역

지금 재건축 추진 단지들은 개포주공5단지가 있다.
 
2022년 12월 서울시 건축심의를 통과했다. 2023년에 사업시행 인가를 받아 2024년 착공해 2027년 입주 예정이다.

주공6·7단지 통합재건축도 진행중이다.

2021년 조합설립 인가를 받았고 건축심의 단계에 있다. 

개포우성7차도 있다.

2022년 11월 재건축추진위가 설립됐다. 기존의 802세대를 1200세대로 새단장한다. 이곳은 3호선 대청역이 지나는 역세권이다.
 
개포경남, 우성3차, 현대1차는 신속통합계획으로 통합재건축을 추진한다.
 
현재 토지거래 허가구로 지정이 됐으며 기존 1499세대가 3천여 세대로 거듭나게 된다.
 
개포우성4차도 2023년 상반기 조합설립이 예정돼 있다. 

이곳은 3호선 매봉역이 지나며 기존 499세대를 1080세대로 단장할 계획이다.

개포우성6차는 2020년 9월에 추진위가 승인됐다.

기존에 270세대가 417세대로 늘어날 것으로 전망된다.

2023년 4월 기준 이 지역들의 매매가를 보면 신축단지는 전용면적 84㎡타입 기준으로 호가가 25억~28억 원 정도다.

재건축 추진중인 구축 단지는 22억~28억 원 정도에 가격이 형성됐다.

◆ 일원동 대청마을

앞으로 재개발 추진가능한 지역들을 더 살펴본다.

먼저 일원동 대청마을이다.

이곳은 총 면적이 37만4천100㎡에 이른다. 1종, 2종일반주거구역으로 구성됐다.

3호선 대청역이 지나는 역세권이다.
 
중동고등학교가 인근에 있고 대치동 학원과 가까우며 탄천 공원이 연접했다. 5대 병원인 삼성서울병원이 있어 생활환경이 우수하다고 평가받는다.

그러나 정작 주택들은 노후된 빌라로 남아 있는데 반지하가 많아 수해 때마다 피해가 우려된다.
 
A~E까지 5구역으로 나뉘어 재개발이 추진되고 있다.

2021년 이후 A구역은 도심공공주택복합사업, B와 C구역은 신속통합기획 및 공공재개발, D와 E구역은 모아타운을 추진해 왔으나 선정되지 못했다.
 
2022년 10월 모아타운 대상지 발표에서도 대청마을 북측(일원동 619~641번지와 A·B구역) 및 1구역 (일원동 663~686번지 일원과 D·E 구역)은 선정되지 못했다.
 
하지만 2022년 11월 8일 대청마을 북쪽이 모아타운 대상자로 추가 선정됐다.

B구역 일부를 포함한 A구역(9만992㎡)이 대상이다. 이 A·B구역 모아타운의 거래산정기준일은 2022년 10월27일이다.

나머지 B구역과 C구역은 신속통합계획에서 탈락했지만 토지거래 허가구역으로 지정이 됐다.
 
현재 부동산에 따르면 B·C구역 안에도 토지거래허가구역으로 묶인 곳과 안 묶인 곳이 있다. 

토지거래허가구역으로 묶이지 않은 곳에서는 갭투자가 가능하다고 한다.

이 일대는 원래 빌라 가격이 3~4억 원 정도에 형성돼있었으나 모아타운 발표 이후 가격이 8억 원 선까지 뛰었다.

갭투자를 하려면 실투자금 6억 원은 있어야 한다. 모아타운의 대상지로 선정되지 않은 C·D·E구역은 4억~5억 원 정도에 가능하다.

네이버 매물을 보면 A구역(모아타운 대상지)의 빌라 매물이 8억2천만 원에 나와 있다.
 
D구역은 매가가 5억2천만 원 정도다.

◆ 개포동 구마을

다음은 개포동 구마을이다.

개포동 159~171번지 일대다.

준주거지역과 3종 2종 일반주거지역이 섞여있다.

주공1단지 재건축 현장 바로 건너편에 위치한 저층주거지로 구축과 신축빌라가 섞여 있다. 달터근린공원 옆이라서 달터마을로도 불린다.

개포고등학교와 가깝다. 

2022년 신속통합계획 동의서 징구를 시작했는데 주민들 분위기도 나쁘지 않은 편이다.

현지부동산에 따르면 신속통합이든 모아타운이든 먼저 되는 쪽으로 추진 될 가능성이 높다.

개포4동과 많이 비교되지만 여기가 좀 더 비싸다.

수인분당선 구룡역과 가가워 입지가 좋기 때문이다. 

네이버부동산을 보면 전용면적 27㎡ 신축빌라가 6억6천만 원에 나와있다.

전세를 놓으면 3억 원대 초반에 놓을 수 있다고 한다.

다가구주택도 40억 원(평당 7265만 원)짜리가 나와있다.

◆ 개포4동

개포4동은 옛 포이동이 이름을 바꾼 곳이다.

빌라촌과 대로변 상업지역이 혼재돼 있다. 

서울의 다른 재개발구역과 달리 동네와 깨끗하고 골목도 넓다. 

주민들은 이곳에 광역전철인 위례과천선의 역이 신설되길 기대하고 있다.

1~4 구역으로 나뉘어 재개발이 추진되고 있다.

1구역은 양재대로에 인접했고 국악고와 포위초를 끼고 있다.

신축과 구축 상업용 건물 혼재돼있다.

2020년에 신속통합계획 공모에서 탈락했다.
 
2023년 4월 현재 동의서를 징구하고 있다.

2·3 구역은 아직 뚜렷한 움직임은 없다.
 
그러나 내부적으로 활발하게 논의가 이뤄지고 있으며 상가 임대도 일년치로 계약하기 시작했다.

4구역도 2021년에 신속통합계획에서 탈락했다.
 
그러나 2021년 12월 도심공공주택 복합사업 후보지에 선정됐다. 

이 곳은 9만3640㎡ 규모로 상가는 적고 노후도는 70% 이상이다. 

근방에서 사업 속도가 가장 빠르다고 알려졌으나 현지부동산에 따르면 별다른 움직임이 없다고도 한다.

공공재개발은 안 될거라고 생각하는 사람이 꽤 있다고 한다.

매물을 보면 가장 저렴한 투룸 빌라 한채가 4억7천만 원 수준이다.

네이버 매물을 보면 1구역에 5억5천만 원(보증금 2억7천만 원) 짜리, 4구역에 5억9천만 원짜리, 2구역에 8억 원(보증금 4억2천만 원) 짜리 빌라들이 있다.

◆ 구룡마을

구룡마을은 강남의 마지막 판자촌이다.

1980년대 말에 무허가 판자촌이 형성된 것이 시작이다.

개포동 567-1번지 일대 26만6304㎡ 부지를 가리킨다.

2011년 도시개발국으로 지정됐으나 서울시와 강남구, 토지소유자, 주민 사이에서 개발방식과 보상문제를 놓고 이견을 좁히지 못해 무산됐다.

무허가주택에 살고 있는 사람들에게 아파트 소유권을 줘야하는지 여부가 논란이 되고 있다.

서울시는 임대아파트를 제공하겠다는 입장이며 주민들은 신축 아파트를 달라고 한다.

아파트 한채에 20~30억 원씩 하다보니까 서로 한치도 물러설 수 없는 상황이라고 할 수 있다.

오세훈 서울시장은 SH공사가 토지를 수용하는 방식으로 재개발을 추진한다는 방침을 보인다.

용적률 높여 3600세대 이상 대단지를 만드는 것을 검토중이다. 2023년 5월 토지 보상계획도 공고했다.

서울시 고시 제2020-238호에 나온 구룡마을 개발계획결정도를 보면 더 자세한 내용을 알 수 있다.

구룡마을이 아파트단지가 된다면 정말 살기 좋은 동네가 될 수 있다.

남은 문제는 이 곳이 임대아파트가 되느냐 일반아파트가 되느냐다.

관심을 갖고 계속 지켜볼만한 곳이라고 말할 수 있겠다.

◆ 결론

강남구 개포동 부동산시장에 알아봤다.

여러 곳을 언급했지만 개포4동과 일원동 대청마을만큼은 특히 눈여겨보길 추천한다.

관심있게 지켜보다보면 좋은 기회를 잡을 가능성이 높은 곳들이다. 장인석 착한부동산투자연구소 대표