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[채널Who] 용산 서부이촌동 재건축 투자 때 꼭 살펴야 할 몇 가지
장인석  jis1029@naver.com  |  2020-10-16 10:20:00
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서울 용산 서부이촌동은 주택과 아파트가 오래됐기 때문에 재건축이 필요한 곳이다.

한강 조망 등 좋은 입지를 지니고 있지만 우여곡절을 겪으며 재건축 진행과 관련한 말이 나오지 않고 있다.

1화에 이어 용산 서부이촌동의 재건축 진행상황을 알아보자.

◆ 이촌시범·미도연립 특별계획구역

이촌시범·미도연립 특별계획구역(정비예정구역)은 6층, 9개 동 등 모두 198세대다. 1970년 준공됐으며 전용면적은 49㎡, 59㎡, 69㎡ 등 3가지 타입으로 구성돼있다.

정비예정구역으로 지정돼 있는데 아직 정비구역에는 지정되지 않았기 때문에 재건축추진위원회는 아직 구성되지 않았다. 이 때문에 토지거래허가구역에서 빠져 있다.

제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 용도가 상향조정됨에 따라 지상 120m, 최고 높이 35층의 주상복합아파트를 지을 수 있다. 최고 30층 짜리의 복합문화센터도 들어설 예정이다.

이촌시범아파트의 주민은 170가구이며 상가는 34실이다. 미도연립아파트의 주민은 28가구다. 가구당 평균 대지지분은 약 49.17㎡다.

주민 대표가 없고 토지가 서울시 소유의 부지라 토지매수절차가 남아 있다.

중산시범구역의 재건축 진행이 원활하게 진행되면 이와 함께 이촌시범·미도연립의 재건축 움직임도 활발해질 것으로 예상된다.

한강 조망은 제한되지만 국제업무지구 조망은 가능한 지역으로 평가된다.

◆ 강변강서 재건축구역

강변강서 재건축구역은 서울 용산구 이촌동 193-3, 5번지 일대에 위치한 강변아파트와 강서아파트를 말한다. 강변 4개 동(178세대), 강서 2개 동(35세대), 총 3775㎡ 규모로 이뤄져 있다.

재건축 추진 역사는 오래 됐다.

1971년 1월 준공해 22년 지난 1993년 3월에 안전진단을 실시했고 같은해 4월에 재건축조합설립 인가를 받았다.

3종 일반주거지역에 적용되는 용적률 250% 제한으로는 재건축이 어려워 국제업무지구와 연계해 개발하려고 했지만 국제업무지구 개발계획이 무산되면서 재건축조합설립 인가 27년이 지난 현재까지도 재건축이 진행되지 않고 있다.

서울시 도시관리과에서 진행하고 있는 지구단위계획 결과가 12월 나오면 용적률과 면적, 높이, 층수, 가구수 등 재건축 관련 청사진이 그려질 것으로 보인다.

3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 변경되면 용적률 완화 등을 기대할 수 있다.

주변에 있는 빗물펌프장이 개발되면 주변여건이 좋아질 것으로 예상된다. 하지만 한강 조망이 좋지 않다는 점은 단점이다.

◆ 서부이촌동 재건축 추진 예상과 투자 유의사항

서부이촌동은 서울 용산 국제업무지구 개발과 연계된 곳이다. 국제업무지구 개발이 무산되면서 재건축 추진이 중단되거나 답보 상태에 빠진 지역이 많다.

용산 미니신도시 발표와 국제업무지구 개발 가시화로 재건축 추진에 탄력이 붙고 있으나 용산 마스터플랜이 나와야 재건축시장이 활기를 보일 것으로 예상된다.

재건축 추진이 가장 빠른 이촌1구역이 조합 설립 인가 이전임에도 불구하고 프리미엄만 5억 원 이상 붙었다는 점을 고려할 때 신중하게 접근해야 한다.

조합 설립 인가, 정비예정구역 지정 이후에도 최소 10년가량의 시간이 필요하다는 점도 감안해야 한다.

부동산시장 안정화를 위한 대책으로 실거주 요건이 강화됐다는 점도 생각해야 한다.

25평 신축아파트의 예상 시세를 15억 원 수준으로 봤을 때 매매가와 추가부담금 등 총투자비용에 기회비용을 합쳐 예상 수익을 따져봐야 한다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 

착한부동산투자연구소 http://cafe.naver.com/goodrichmen
 
장인석은 경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채로 입사해 15년 동안 기자로 활동했다. 퇴사 후 재건축 투자로 부동산에 입문, 투자와 개발을 병행하면서 칼럼 집필과 강의, 상담, 저술 등으로 명성을 쌓아왔다. 

2009년 7월부터 ‘착한부동산투자연구소’를 차려 착한투자를 위한 계몽에 열심이다. 네이버에 ‘착한부동산투자’ 카페를 운영하고 있다. 저서로는 '부동산투자 성공방정식', '불황에도 성공하는 부동산 투자전략', '재건축, 이게 답이다', '돈 나오지 않는 부동산 모두 버려라', '부자들만 아는 부동산 아이큐' 등이 있다.
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