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[부동산VIEW] 밀려오는 글로벌 금리 인상 쓰나미, 한국 아파트는 무사할까

미국을 위시한 주요국의 국채금리가 수십년래 최고치를 향해 폭등하고 있다. 과도한 정부부채, 인플레이션, 빅테크 등 민간부문 수요 폭증 등의 원인이 복합적으로 작용하고 있는데, 상승세가 무섭다. 글로벌 중앙은행들도 치솟는 물가를 잡기 위해 기준금리를 경쟁적으로 올리고 있다. 바야흐로 고금리의 시대가 열린 것인데, 서울 등의 아파트 시장은 뉴노멀이 될 가능성이 높은 고금리 시대에 어떤 움직임을 보일지 궁금하다. 미국 등 주요선진국들의 국채금리는 우상향 미 국채 30년물 금리가 10일(현지시간) 장중 6.8bp(1bp=0.01%포인트)가량 오른 5.354%까지 치솟아 2007년 6월 이후 최고치를 기록했다. 이는 지난달 기록한 5.33%대를 다시 경신한 것이다. 통화정책 전망에 민감한 2년물 금리는 9.12bp 상승한 4.518%로, 2024년 7월 이후 최고 수준을 나타냈다. 특히 충격적인 건 글로벌 금리의 랜드마크 역할을 하는 미 국채 10년물 금리가 심리적

[부동산VIEW] 서울 아파트 시장은 어디로? 감세정책과 대출 완화가 만날 때

최근 이재명 정부가 서울 등의 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 정책들을 발표했다. 8·2세제개편안과 8·13부동산 대책이 그것이다. 8·2세제개편안은 부동산 관련 세금을 다뤘다는 점에서, 8·13부동산 대책에는 공급대책과 금융대책이 담겨 있다는 점에서 시장의 지대한 관심을 끌었다. 결과적으로 이재명 정부는 극소수의 초부자들을 제외한 주택소유자들에게 감세를 선물했고, 정비사업장들을 위한 소비자대출까지 열어줬다. 서울 아파트 시장에는 가격상승의 호재가 더해진 셈이다. 거기에 더해 실거주자 중심으로 부동산 세제를 설계했기 때문에 전세난이 가중될 위험성이 커졌다. 설상가상 정비사업장의 수익성이 호전된 덕에 정비사업에 돌입하는 사업장이 늘어날 것이고 이는 주택멸실로 이어져 전세난을 더욱 악화시킬 우려가 늘어났다. 8·2세제개편안은 사실상의 감세정책 이재명 정부는 8·2세제개편안을 통해 초부자들을 제외한 주택보유자들에게 감세 선물을 줬다. 이는 방송에 출연한 구윤철 경제부총리의 발언에서 여실히 확인된다.

[부동산VIEW] 이재명 정부의 세제 정책, 시장에 영향을 미칠 수준일까?

이재명 정부의 부동산 세제 개편이 임박했다. 서울 등 수도권의 부동산 시장이 상승을 거듭하는 등 심상치 않은 움직임을 보이자 가급적 세금을 동원하지 않으려던 이재명 정부도 입장을 바꿀 수밖에 없어 보인다. 보유세 등의 세금 관련해 현재로선 개편 방안에 대한 논의가 한창인 듯 싶다. 부동산 관련 세금이 보유자와 매수대기자들에게 실효적인 부담을 주는 수준까지 증가할 수 있을지 주목된다. 한은의 기준금리 상승과 맞물려 부동산 관련 세금이 시장의 예상을 상회하는 수준으로 결정된다면 시장은 급속도로 안정을 찾을 가능성이 높다. 현재 논의되고 있는 부동산 관련 세제 개편안의 대강 16일 관계 당국에 따르면 재정경제부는 주택시장 정상화를 위한 세제 합리화 방안 연구 용역 수행자로부터 최근 중간보고를 받은 것으로 알려졌다. 종합부동산세(종부세)와 양도세가 연구 용역에서 핵심 주제로 다뤄졌다. 종부세의 경우 1주택이면 거주하지 않아도 과도한 공제가 적용될 수 있다는 점에 당국은 주목하고 있다. 현재는 1주택을 5년 이상 보유하면 기간에 따라 20

[부동산VIEW] 금리인상과 전셋값 상승 중 어느 쪽이 더 셀까, 집값 향방 좌우할 두 힘

금리와 전셋값. 당분간 서울 등 수도권 집값의 방향성을 좌우할 두 개의 키워드다. 주지하다시피 금리는 집값에 가장 직접적이고 장기적인 규정력을 가진다. 문재인 정부 당시 정부의 가격 억제 노력을 비웃듯 폭등하던 서울 등의 집값은 2022년 하반기 인플레이션에 맞선 한국은행의 금리인상 드라이브에 눈사태처럼 허물어진 바 있다. 우리나라 특유의 전세제도 역시 집값에 적지 않은 영향력을 행사한다. 전세품귀 현상으로 전셋값이 폭등해 매매가와의 이격이 좁혀지면 전세수요 중 일부가 매매수요로 이동하면서 매매가격을 밀어올리는 현상을 자주 목격하곤 했다. 한국은행은 앙등하는 환율과 계속 고개를 드는 물가에 대응하기 위해 금리인상을 거듭 예고하고 있다. 서울의 전세가격 누적 상승률은 지난 해 동기 대비 6배 이상 폭등하고 있다. 집값을 누르는 힘과 밀어올리는 힘 가운데 어떤 힘이 더 강력할지에 따라 집값의 방향성도 결정될 듯 싶다. 빅스텝 얘기까지 나오는 한은의 기준금리 인상 시나리오 신현송 한국은행 총재가 기준금리 인상을

[부동산VIEW] 고개 드는 인플레이션, 치솟는 국채금리가 의미하는 것

최근 경제 전반과 부동산 등 자산시장에 엄청난 영향을 미칠 이슈들이 연달아 등장하고 있다. 이란전쟁의 여파로 미국의 4월 도매물가 상승률이 기록적이었던 데다 소비자물가 상승률도 심상치 않았다. 모든 금리의 토대라 할 주요국의 국채금리 상승세는 입이 벌어질 지경이다. 우리나라 국고채 금리 오름세도 무섭다. 바야흐로 인플레이션과 금리의 역습이 본격화되는 흐름이다. 미국 4월 생산자물가지수(PPI), 2022년 이후 최대폭 상승 미 노동부 노동통계국은 4월 미국의 생산자물가지수(PPI)가 전년 대비 6.0% 상승했다고 13일(현지시각) 밝혔다. 전년 동기 대비 상승률은 지난 2022년 12월(6.3%) 이후 최고치였다. 전월 대비 상승률은 1.4%로 지난 2022년 3월(1.7%) 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 다우존스가 집계한 전문가 전망치(0.5%)도 큰 폭으로 웃돌았다. 지난 2월과 3월 상승률은 전월 대비 기준 각각 0.6%, 0.7%로 상향 조정됐다. 변동성이 큰 에너지와 식품, 거래 가격을 제외한 생산자물가지수는 전월 대비 0.6% 올라 역시 전문가 전망(0.3%)을 웃돌았다.

[부동산VIEW] 한국은행의 통화정책, 인플레이션 압박에 긴축으로 선회하나

한국은행이 10일 기준금리를 동결했다. 2월 말 시작된 이란전쟁의 여파로 환율, 물가, 성장이 모두 불안한 상황에서 동결 이외의 다른 선택지를 생각할 여지는 애초에 없었다. 한은, 시장의 예상대로 기준금리 동결 전쟁 발발 후 석유류 중심으로 소비자물가 상승률이 2%를 넘어서고, 원/달러 환율도 최근 1520원대까지 치솟은 가운데 금통위가 금리 인하로 시중에 돈을 더 풀고 미국과의 금리 격차를 키워 물가·환율 불안을 부추기는 건 가능한 일이 아니었다. 금융통화위원회도 이날 위원 전원일치 의견으로 동결을 결정한 의결문에서 “중동 전쟁으로 물가의 상방 압력과 성장의 하방 압력이 함께 증대되고 금융·외환시장 변동성이 크게 확대된 상황에서 향후 중동사태 관련 불확실성이 큰 만큼, 현재의 기준금리 수준을 유지하면서 사태의 추이와 영향을 좀 더 점검하는 것이 적절하다”고 동결 배경을 설명했다. 한은은 이로써 기준금리를 7번 연속으로 동결했다. 기준금리는 지난해 7월10일 이후 다음 회의(5월28일) 전까지 약 10개월 이상 2.50%로 고정된다.

[부동산VIEW] 서울 아파트 가격 하락 견인하는 세 가지 요인

이재명 정부의 강력한 부동산 시장 안정 드라이브가 본격적으로 효과를 발휘하면서 치솟던 서울 아파트 가격이 하락세로 전환하고 있다. 서울 아파트 가격상승을 견인하던 강남권역의 낙폭이 점차 커지는 등 시장의 흐름이 심상치 않다. 이런 가운데 서울 아파트 가격 방향성을 가늠해 볼 세 가지 지표가 모두 서울 아파트 가격 하락을 강력하게 가리키고 있다. 금리와 대출과 세금이 그 세 가지 지표다. 드디어 하락세로 전환된 서울 아파트 시장 13일 부동산R114에 따르면 3월 둘째 주 서울 아파트 가격은 0.05% 하락했다. 최근 정부가 다주택자 양도세 중과 유예 폐지를 확정한 데다 고가 1주택에 대한 세금 압박을 강화하면서 일부 다주택자의 급매물이 출회된 탓으로 풀이됐다. 지난해 10% 이상의 급등세가 확인된 서울 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동) 및 마용성(마포, 용산, 성동)을 위시한 한강벨트 지역들과 경기 과천, 성남(분당, 판교) 등 시장을 선도하는 지역에서의 세금 부과 압박감이 거세진 만큼 조정 움직임도 이들 지역에서 가장 먼저 시작되고 있다.

[부동산VIEW] 이재명 대통령의 '머니 무브' 승부수는 통할까?

이재명 대통령이 하루가 멀다하고 SNS를 통해 부동산 문제해결의 최선봉에 나서고 있다. 연일 SNS를 통해 ‘부동산 불로소득 공화국’과 전쟁을 벌이는 대통령 이재명 대통령이 SNS에서 부동산과 관련해 강력한 메시지를 내기 시작한 건 지난달 25일이었다. 이 대통령은 이날 엑스(X·옛 트위터)에 글을 올려 “다주택자 양도세 중과 유예가 5월9일에 종료되는 것은 지난해 이미 정해진 일”이라며 제도를 유예하지 않고 폐지하겠다는 뜻을 재차 밝혔다. 이 대통령은 오는 5월9일 만료되는 ‘다주택자 양도소득세 중과 유예 조치’와 관련해 “재연장을 하도록 법을 또 개정할 것이라고 생각한다면 오산”이라 못을 박았다. 그는 이어 “비정상으로 인한 불공정한 혜택은 힘들더라도 반드시 없애야 한다”며 “비정상적인 버티기가 이익이 돼서는 안 된다”고 지적했다. 특히 “대한민국은 예측 가능한 정상 사회로 복귀 중이다. 비정상을 정상화할 수단과 방법은 얼마든지 있

올해 부동산과 금리, '금리 동결' 한은 vs '금리 인하' 가능성 높은 연준

부동산 시장에 가장 큰 영향을 미치는 요인이 유동성이다. 유동성의 척도는 금리다. 올해 서울 아파트를 비롯한 부동산 시장을 전망함에 있어 금리 방향성에 대한 예측이 필수적인 건 유동성의 수준을 가늠할 대표 지표이기 때문이다. 연초부터 기준금리 동결한 한국은행, 기준금리 인하사이클도 종결? 한국은행 금융통화위원회(금통위)는 15일 통화정책방향 회의에서 기준금리를 연 2.50%로 유지했다. 무엇보다 환율의 움직임이 심상치 않기 때문이다. 연초 원/달러 환율은 다시 올라 1500원 선에 바짝 다가서고 있다. 이런 와중에 금리까지 낮추면 환율이 더 튈 가능성이 높다. 거기에 더해 고환율의 영향으로 수입 물가가 들썩이면서 소비자물가 상승률이 2%위에서 놀고 있다. 정부가 연이어 내놓은 대책들에도 불구하고 좀처럼 꺾이지 않는 서울 아파트가격도 한은의 금리 동결 배경으로 작용했다. 금통위는 지난해 7월10일 이후 다음 달 회의(2월26일) 전까지 최소 약 7개월간 기준금리를 2.5%로 고정시켰다.

[부동산VIEW] 마침내 중금리의 시대가 열리는가?

미국은 기준금리를 인하했지만 한국은 시장금리가 우상향하고 있다. 3연속 기준금리를 인하한 미국 연준 미국의 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 10일(현지시각) 고용 둔화 등을 고려해 기준금리를 0.25%포인트 인하했다. 올해 세번째이자 3연속 금리 인하다. 앞서 연준은 지난 9월과 10월에도 0.25%포인트씩 인하했다. 연준의 이번 결정으로 한국(2.50%)과 미국 간 금리차는 상단 기준 1.25%포인트로 좁혀졌다. 올해 마지막 연방공개시장위원회(FOMC)였던 이번 회의에서 연준은 내년 말 기준금리 예상치의 중간값을 3.4%로 제시했다. 이는 지난 9월 전망과 동일하다. 내년 말 예상치와 지금의 금리를 고려하면 내년에도 한차례의 0.25%포인트 인하가 가능하다고 볼 수 있지만 FOMC 위원 간 견해차가 커 내년에 금리 인하 여부와 그 수준을 예측하기 어렵다는 평가도 나온다. 비록 연준이 기준금리를 내리긴 했지만 앞으로 금리의 방향성을 어떻게 가져갈지 미지수인 데다 원/달러 환율과 서울 아파트값 불안이 지속되는 터라 한국은행의 기준금리 인하는 극히 어

[부동산VIEW] 급격히 줄어드는 금리 인하 가능성, 부동산 시장에 악재될까

한국은행(한은)의 기준금리 인하 가능성이 빠르게 낮아지고 있다. 여전히 강한 집값 상승 기대감, 외환위기를 능가할 만큼 불안한 환율, 급속도로 호전되는 경제성장률 등이 집약된 탓이다. 시장에서는 한은의 금리인하 사이클이 끝났다는 전망까지 나오고 있다. 금리가 부동산 시장에 미치는 영향력을 감안할 때 악재가 아닐 수 없다. 여전한 집값 상승 기대심리, 한은의 기준금리 인하를 가로막아 한은이 11일 공개한 금융통화위원회 통화정책방향 회의(10월23일 개최) 의사록에 따르면 이창용 총재를 제외한 6명 위원 가운데 5명은 기준금리 동결을 지지했다. 금리 동결을 지지한 위원들은 이구동성으로 이재명 정부의 잇따른 부동산 대책에도 불구하고 좀처럼 안정되지 않는 서울 등 수도권의 집값을 주된 이유로 꼽았다. 부동산 시장이 극히 불안한 마당에 기준금리를 인하하면 통제불능의 상태가 벌어질 것을 우려한 것이다.

[부동산VIEW] 10·15 부동산 대책 이후 시장은 어디로 갈 것인가

이재명 정부가 세번째 발표한 부동산 대책에 시장이 요동치고 있다. 이번 ‘10.15 주택시장 안정화 대책’은 주택수요 관리 강화, 부동산 금융 규제 강화, 부동산 거래 질서 확립, 부동산 세제 합리화 등의 방안들이 망라됐는데, 시장의 예상을 넘는 수준이라 시장이 당황 중이다. 서울 전역과 경기도 12곳이 규제지역과 토허제로 묶여 정부가 내놓은 주택수요 관리 강화대책은 서울과 경기도 일부를 규제지역 및 토지거래허가제(토허제)로 같이 묶는 것이다. 정부는 최근 서울과 경기도 일부 지역의 집값 과열에 대응하고자 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정했다. 6·27 대출규제와 9·7 공급대책 발표 이후에도 서울 한강벨트를 중심으로 주택가격 상승세가 가팔라지고 갭투자(전세 낀 매매)가 몰리는 양상이 전개되자 내놓은 초강경 수요 억제책이다. 이 대책에 따르면 현행 서울 강남 3구(서초&middo

[부동산VIEW] 다시 고개 드는 서울 아파트 값, 강력한 추가대책 부를 것인가

서울 아파트 시장이 심상치 않다. 정부가 불타오르는 시장을 진정시키기 위해 ‘6·27가계대출 대책’을 내놓고 이어 ‘9·7주택공급확대’ 대책까지 발표했는데도 꿈틀대는 기운이 느껴지기 때문이다. 이재명 대통령이 취임 100일 기자회견에서 추가대책을 강력히 시사한 건 이와 같은 시장상황에 대한 이해가 전제된 것으로 보인다. 시장안정을 위해 공급대책과 수요억제대책을 계속 동원하겠다는 이재명 대통령의 발언은 시장에 대한 경고로도 읽힌다. 시장의 불안상태 지속은 더 강력한 대책을 초대하는 셈이 될 것이다. 서울 아파트, 상승 폭 늘고 사려는 사람도 많아져 한국부동산원이 발표한 9월 둘째 주(9월8일 기준) 아파트 가격 동향을 보면 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.09%로 직전 주 대비 상승폭이 0.01%포인트 확대됐다. 서울 아파트값이 5주 만에 다시 상승폭이 커지고 있는 것이다. 실제로 고강도 대출규제를 담은 6·27 대책 발표 이후 서울

[부동산VIEW] 6·27대책 이후에도 고삐 조이는 이재명 정부, 시장은 어디로?

이른바 서울 ‘한강벨트’를 중심으로 불타오르는 서울 아파트 시장을 진정시키기 위해서 이재명 정부가 대출관리 대책으로 역대 가장 강력하다고 할 6·27 가계대출 관리방안(이하 6·27대책)을 내놓은 후 시장은 소강상태에 빠졌다. 거래는 격감했고 상승폭도 줄었다. 추후 시장의 방향성을 결정하는 건 이재명 정부일 수밖에 없다. 대출 규제의 우회로를 철저히 차단하는 정책과 공공용지 등을 활용해 서울에 대규모 주택을 임기 내에 공급하겠다는 계획이 병행된다면 한국은행의 기준금리 인하 가능성에도 불구하고 시장심리는 급속히 안정될 가능성이 높다. 시장의 예상을 훨씬 뛰어넘는 강도의 6·27대책 부동산 대책이 정책 목표를 달성하기 위해서는 정책 투사의 타이밍이 시장의 예상보다 몹시 빠르거나 시장의 전망을 훨씬 넘어설 만큼 강력해야 한다. 6&middo

[부동산VIEW] 부동산 공약, 평가 어려운 이재명 VS 가격 상승 견인할 김문수

6.3 조기대선 대진표가 결정됐다. 이재명 더불어민주당 후보와 김문수 국민의힘 후보가 대선 승리를 놓고 경합하게 된 것이다. 법정 선거운동 시작과 동시에 두 후보는 각각 10대 공약을 발표했다. 두 후보 중 한명이 대통령이 될 가능성이 100%에 수렴하기 때문에 두 후보의 부동산 관련 공약을 일별해 보는 건 향후 시장전망에도 도움이 될 성 싶다. 이렇다 할 힌트를 주지 않는 이재명 후보의 부동산 공약들 먼저 이재명 후보의 부동산 공약을 살펴보자. 이재명 후보의 부동산 관련 공약은 ‘21대 대통령 선거 10대 공약’에 담겨 있다. 문제는 이재명 후보가 대통령이 된 이후에 어떤 부동산 정책기조를 가져갈지 가늠해 볼 데이터가 극히 적다는 사실이다. 이재명 후보의 부동산 공약은 ‘정책순위 : 3 가계·소상공인의 활력을 증진하고, 공정경제를 실현하겠습니다.’에 일부 담겨 있다. △고품질 공공임대주택 및 공공임대 비율 단계적 확대 △전세사기 걱정 없는 사회 △부담없는 전월세로 서민의 주거사다리 복원(

[부동산VIEW] 휘청거리는 상업용 부동산, 아파트 대세 하락 전조인가

경매시장에 나온 상업용 부동산 매물 규모가 코로나19가 유행하던 시기를 넘어섰다는 보도가 나왔다. 5년 새 무려 3배 폭증했다는데 낙찰률이 급락하는 데다 극심한 불경기를 못 견딘 상업용 건물 임대인들이 소유 부동산을 포기하는 사례가 속출할 것으로 보여 매물 적체 현상은 심화할 가능성이 높다. 국민경제가 외우내환에 시달리는 와중에 주거용 부동산에 비해 사용가치가 현저히 떨어지는 상업용 부동산 시장이 먼저 무너지는 형국이다. 서울 아파트 거래량이 4월 들어 급락 중인 것을 보면 상업용 부동산 시장의 붕괴가 아파트 시장과 무관한 일이 아님을 금방 알 수 있다. 오히려 코로나 유행 당시를 그리워하는 지경이 된 상업용 부동산 경매시장 상업용 부동산 시장 상황이 심각하기 짝이 없다. 지지옥션에 따르면 지난 1분기(1~3월) 전국 법원에서 진행된 업무·상업시설 경매 진행 건수는 1만4940건에 이른다. 이는 최근 5년간 집계된 건수 중 최다다. 코로나19 여파로 내수 경기가 직격타를 맞은 2021년과

[부동산VIEW] 추락하는 경제성장률 전망치, 토지거래허가제 해제에 현혹되지 말아야

‘트럼프발 관세전쟁’ 여파로 미국을 포함한 각국의 경제성장률 전망치가 일제히 하락 중이다. 한국 역시 국책기관과 투자은행들이 앞다퉈 경제성장률 전망치를 내리고 있다. 성장이 부진하면 부동산 시장도 고전을 면하기 어렵다는 사실을 상기해야 한다. 토지거래허가제(토허제) 해제 등의 여파로 거래량이 반등 중인 서울 아파트 시장을 오독해선 곤란하다는 뜻이다. 트럼프발 관세전쟁이 전 세계를 강타 중 트럼프발 관세전쟁이 글로벌 시장을 뒤흔들고 있다. 관세전쟁의 여파로 미국을 포함한 각국의 경제성장률 전망치가 ‘줄하향’ 중인 것이다. 주요 외신에 따르면 유럽중앙은행(ECB)은 올해 유로존(유로화 사용 20개국) 경제성장률 전망치를 기존 1.1％에서 0.9％, 내년은 1.4％에서 1.2％로 각각 하향 조정했다. 멕시코는 트럼프 행정부의 25% 관세 부과에서 상당 부분을 약 1개월간 유예받았지만 사실상 아비규환

[부동산VIEW] 시장금리 낮추고 싶은 트럼프, 하지만 미동도 하지 않는 시장

미국 도널드 트럼프 2기 행정부의 스콧 베센트 초대 재무부 장관이 최근 트럼프 대통령이 낮추려 하는 건 ‘기준금리’가 아니라 ‘국채금리’라는 언급을 내놨다. 파월의 연준더러 기준금리를 인하하라고 강하게 압박한 트럼프와 결이 완전히 다른 이야기가 나온 것이다. 베센트는 10년 만기 국채 금리 인하에 관심이 많다고 언급했다. 국채금리를 눌러 시장금리를 낮추겠다는 것이 베센트의 의도인 것으로 보인다. 재무부가 국채금리를 낮추기 위해 국채발행을 늘리지 않겠다고 선언하자, 시장에서 국채수익률이 하락하기도 했다. 물론 지금은 다시 국채수익률이 무섭게 상승하고 있다. 문제는 베센트의 계획이 실행되기가 너무 어렵다는 사실이다. 미국 정부의 천문학적 재정적자로 인해 국채발행 통제는 사실상 불가능한 실정이다. 트럼프가 대규모 감세를 공언한 터라 더욱 그렇다. 글로벌 금리를 사실상 좌우하는 미국의 국채금리가 떨어지기 어렵다는 것은 한국도 ‘고금리’와 상당 기간 ‘동행’해야 함을 의미한다

[부동산VIEW] 마침내 하락전환한 서울 아파트 전셋값, 입주 물량도 많아

서울 아파트 전셋값이 1년 8개월 만에 하락 전환했다. 몇 개월 전에 비해 수억 원씩 떨어진 단지도 등장했다. 전세가격 하락은 매매가격에도 커다란 영향을 미치기 때문에 주목된다. 더욱 눈에 띄는 대목은 올해 서울 아파트 입주 물량이 지난해에 비해 33% 이상 증가할 것이라는 사실이다. 전세가격이 하락 전환한 마당에 아파트 입주 물량의 폭증은 전세가격 하락 추세를 더욱 가속화시키는 재료로 기능할 수 있다. 매매가격이 가장 크게 하락하는 때가 역전세가 극심할 시점이라는 사실을 감안하면 전세시장의 움직임에 촉각을 곤두세울 필요가 있다. 86주만에 상승에서 하락으로 방향을 바꾼 서울 아파트 전세가격 지수 드디어 서울 아파트 전셋값이 하락했다. 무려 86주에 걸친 상승행진을 마감한 것이다. 한국부동산원은 2025년 1월 1주(1월6일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향을 조사한 결과, 서울 아파트 전세가격 지수가 전주 대비 0.01% 하락했다고 9일 발표했다.

[부동산VIEW] 윤석열 탄핵 가결과 첩첩산중 한국경제, 부동산 침체 길어질 듯

12월3일 밤에 있었던 윤석열 대통령의 비상계엄 선포, 국회와 시민에 의한 비상계엄 해제, 12월 14일 국회에서 탄핵소추안 가결까지 이어진 시간들은 숨 가쁘기 이를 데 없었다. 헌정질서가 전복될 뻔한 아슬아슬한 위기를 대한민국은 주권자의 힘으로 돌파할 수 있었다. 이제 헌재의 탄핵심판결정과 그에 따라 대통령 선거 등이 치러질 수 있다. 헌정과 정치의 시간표는 돌아가겠지만 가뜩이나 휘청거리던 경제는 비상계엄사태로 심대한 타격을 입었다. 당장 금융당국의 유동성 무제한 공급과 원화가치 하락은 한국경제의 숨통을 조일 전망이다. 한국경제가 어려운데 경제의 일부인 부동산이 예외일 수 없다. 유동성 홍수라는 극약처방을 내린 한국은행 지난 11일 한국은행(한은)이 비상계엄 선포 직후인 지난 4일부터 총 14조 원 규모로 환매조건부채권(RP)을 매입했다고 밝혔다. 이와 함께 기획재정부·한국은행·금융위원회·금융감독원은 연이은 긴급 거시경제·금융현안 간담회에서 해외 기관과의 소통

[부동산VIEW] 미국 연준 기준금리 인하가 시장금리 낮추기 힘든 이유

미국 연방준비제도(Fed·연준)가 11월 초 기준금리를 4.75&sim;5.0%에서 4.50&sim;4.75%로 0.25%포인트 인하했다. 연준은 지난 9월 FOMC 회의 결과 4년 반 만에 기준금리를 0.5%포인트 인하하는 '빅컷'을 단행한 이후 이번에 연속으로 금리를 내렸다. 이에 따라 한국(3.25%)과 미국의 금리 격차는 1.50%포인트로 다시 줄었다. 한미 금리차는 지난 9월 18일 연준의 빅컷 이후 1.50%포인트였으나, 한국은행 금융통화위원회가 지난달 11일 기준금리를 3.25%로 0.25%포인트 낮추면서 다시 1.75%포인트로 벌어진 바 있다. 연준은 이날 성명을 통해 "최근 지표들은 경제 활동이 계속 견고한 속도로 확장하고 있음을 시사한다"며 "올해 초부터 노동시장 상황은 전반적으로 완화됐고, 실업률은 상승했지만 낮은 수준을 유지하고 있다"고 평가했다. 또 "인플레이션은 FOMC의 2% 목표를 향해 진전을 이뤘지만 여전히 다소 높은 수준을 유지하고 있다"며 "FOMC는 고용과 인플레이션 목

[부동산VIEW] 한은 기준금리 인하에 흥분 금물, 투자 낭패 야기할 수 있다

한국은행 금융통화위원회(금통위)가 4년5개월 만에 기준금리 인하를 단행했다. 부동산 시장 일각에선 한은의 기준금리 인하에 흥분하며 시장 가격이 다시 상승할 것으로 기대하는 모양이다. 하지만 시장금리가 미동도 하지 않고 있다는 점, 한국은행이 큰 폭의 기준금리 인하에 나서기가 여의치 않다는 점 등을 감안할 때 이 같은 기대는 섣부르며 합리성도 떨어진다. 기준금리 인하됐지만 미동도 하지 않는 시장금리 한은 금통위는 지난 11일 기준금리를 연 3.50%에서 3.25%로 0.25%포인트(p) 내렸다. 2021년 8월 기준금리를 0.25%p 올리며 인상을 시작한 지 3년 2개월 만이다. 기준금리 인하 자체로 보면 2020년 5월 이후 4년 5개월 만에 처음이다. 통화긴축에서 완화로 한은의 기조가 바뀌었지만 은행 대출 금리는 당분간 큰 변화가 없을 전망이다. 기준금리를 인하하면 이에 연동되는 시장금리가 내려감에 따라 대출 금리도 내려가지만 이미 기준금리 인하 기대감이 시장금리에 선반영된 것으

[부동산VIEW] 주택 구매 목적의 가계대출 폭증이 불안하기만 한 날들

미국 경기가 침체상태로 진입한 게 아니냐는 걱정을 하게 만드는 경제지표들이 속속 나오고 있다. 구매관리자 지수가 예상보다 부진한데다 건설투자도 전월 대비 감소했다. 고용지표도 꺾이는 모양새다. 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed, 연준)의 기준금리 인하는 폭이 관건일 뿐 기정사실로 받아들여지고 있다. 하긴 지금 미국 걱정할 때가 아니다. 대한민국 경제는 민간소비, 투자, 정부지출, 순수출 등의 전 부면에서 부진을 면치 못하고 있다. 세계경제의 엔진인 미국이 휘청거리고 국민경제는 극심한 고통에 신음 중인데 8월 가계대출 및 주담대가 역대 최대치를 기록하고 9월에도 기세가 수그러들지 않는 등 ‘영끌’과 ‘빚투’가 기승이다. 거시경제지표와 반대로 가는 ‘영끌’과 ‘빚투’의 행진이 걱정스럽기만 하다. 경기침체의 지표들이 속속 등장 중인 미국 CNBC방송·로이터통신 등에 따르면 3일(현지시각) 미국 공급관리자협회(ISM

[부동산VIEW] 미국 연준 금리인하 아닌 경기침체에 주목할 때

갑자기 시장의 분위기가 돌변했다. 미국 연방준비제도(연준)의 기준금리 인하에 온 신경을 곤두세우던 시장은 이제 경기침체의 구체적인 데이터들이 속속 등장하자 경기침체(recession)의 습격 우려에 당황하고 있다. 미 연준이 기준금리만 내리면 모든 것이 해결될 것이라는 기대는 사라지고 연준의 기준금리 인하가 경기침체의 도래를 확증한다는 분석이 부쩍 힘을 얻는 상황이다. 거기에 일본중앙은행의 기준금리 인상으로부터 촉발된 엔 케리 트레이드 청산, AI혁명에 대한 의구심 등이 더해져 시장을 미궁 속으로 밀어넣고 있다. 외부환경도 악화일로인데 2분기 성장률이 마이너스를 기록하고 자영업 시장이 붕괴하는 등 국내 경제지표들도 최악이다. 기준금리 인하라는 이벤트에 현혹되어 감당할 수 없는 레버리지를 일으키는 투자를 극력 회피해야 할 때다. 마침내 경기침체의 습격이 시작되는가? 불과 얼마 전까지 인플레이션과의 전쟁에서 승리한 증거를 찾기 위해 둔화된 경기지표들을 애타게 기다리던 미국은 이제 도리어 경기침체를 나타내는 지표들의 출현에 당황하는 모습이다. 미국의 7월 제조업 구매자관리지수(P

[부동산VIEW] 트럼프가 집권하면 오히려 금리가 상승할지도

미국이라는 나라가 전 세계에서 차지하는 위상과 영향력을 감안할 때 11월에 있을 미국 대통령 선거 결과에 시장참여자들이 촉각을 곤두세우는 건 당연하다. 얼마 전 있었던 바이든 대통령과 트럼프 전 대통령의 방송토론 이후 여론조사 결과를 보면 트럼프가 기선제압에 성공한 건 분명해 보인다. 트럼프 전 대통령의 대통령 당선 가능성이 높아지자 미국 국채수익률이 일제히 고개를 드는 등 자산시장이 벌써부터 반응하고 있다. 자산 가운데 미래를 가장 정확히 반영한다고 알려진 미 국채의 수익률이 일시적이긴 하지만 일제히 상승세로 돌아선 건 트럼프가 대통령이 되면 국채가격이 떨어질 것이라고 전망해서다. 시장에서는 트럼프 2기가 대규모 감세를 수반할 것이고 이는 가뜩이나 포화상태인 국채시장에 엄청난 규모의 국채가 신규로 쏟아져 들어오는 결과를 초래할 것이라고 예상한다. 국채수익률이 모든 금리의 토대임을 감안하면 국채수익률의 상승은 시장금리를 밀어올리는 역할을 하게 될 것이다. 비록 시장금리가 국채수익률에만 영향을 받는 건 아니지만 트럼프 2기에 시장금리가 내려갈

[부동산VIEW] 서울 아파트 시장 추세전환인가, 일시적 반등인가?

상반기 서울 아파트 시장이 활력을 찾는 모습이다. 거래량도 늘고 전고점 대비 시세 회복세가 역력한 단지들도 눈에 보인다. 이제 시장의 관심은 서울 아파트 시장이 추세적으로 상승할 것인지 아니면 일시적 반등에 불과한 지에 모이고 있다. 거래량 증가세가 미미하다는 점, 지방은 대세하락 추세에서 미동도 하고 있지 않다는 점, 소득·금리 등 부동산 시장 가격을 큰 틀에서 규율하는 거시지표들이 가격 상승에 우호적이지 않다는 점 등을 감안할 때 상반기 서울 아파트 시장의 상승세는 일시적 반등으로 해석하는 것이 합리적인 것으로 분석된다. 기력을 차린 서울 아파트 시장? 서울 아파트 매매 거래량이 두 달 연속 4천 건을 돌파하며 다소 활기를 찾는 양상이다. 서울 부동산정보 광장에 따르면 서울 아파트 매매거래량은 3월 4217건, 4월 4360건을 각각 기록했다. 5월 거래량도 현재의 추세를 보면 4천 건 돌파(6월 10일 기준 3441건)가 유력하다. 물론 기존 서울 아파트 월별 평균 거래수준인 5천~6

[부동산VIEW] 악성 미분양 물량 3만 채? 시장을 보수적으로 봐야 할 이유

공동주택 악성 미분양 물량이 1만 채 남짓에 불과하다는 정부의 발표와 달리 악성 미분양 물량이 2만9천 채에 달한다는 언론보도가 나왔다. 이게 사실이라면 충격적인 일이 아닐 수 없다. 미분양 물량은 부동산 시장 참가자들의 의사결정에 매우 민감한 통계이기 때문이다. 미분양 통계가 사실상 관리 사각지대에 방치되고 있는 현실도 이해불가다. 이미 공급물량을 19만 채나 누락시킨 윤석열 정부인데 악성 미분양 물량의 통계 정확성에 대한 논란까지 불거져 윤 정부에 대한 시장의 신뢰는 더욱 바닥으로 떨어질 듯하다. 아울러 악성미분양 물량 등 미분양 물량이 정부 발표를 훨씬 상회할 것이란 합리적 의심은 시장에 대한 보수적 접근의 필요성을 높인다. 악성 미분양 물량, 정부 1만 채 vs 언론사 3만 채 민영방송사인 SBS는 부동산 빅데이터 업체를 통해 2017년 이후 신규분양 단지 약 197만여 공동주택 등기부등본과 건축물대장을 분석한 결과 현재 소유주가 개인이 아닌 시행사나 분양 대행사인 미분양 추정 물량은 2만 9632 채로 드러났다고 15일 보도했다. 하지만 국토

[부동산VIEW] 미국 금리인하 늦춰질 가능성 커져, 예측 바탕 부동산 투자 위험

꺾이던 듯 했던 미국의 물가가 다시 가파르게 고개를 들고 있다. 미국의 소비자물가지수(CPI)와 구매관리자지수(PMI)가 시장의 예상을 한참 상회하는 수준으로 나온 것이다. 인플레이션과의 전쟁에서 확실히 승리하지 못하고 있다는 거시지표들이 나오면서 6월 미국 연방준비제도(연준·Fed)의 기준금리 인하 가능성이 줄어들며 국채수익률이 급등하고 주식시장은 하락하는 등 경제 전반이 요동치고 있다. 제롬 파월을 비롯한 연준 인사들도 기준금리 인하에 느긋한 태도다. 심지어 시장 일각에선 연준이 내년 3월까지 기준금리 인하를 늦출 거라는 전망까지 나오고 있다. 조속하고도 급격한 기준금리 인하 예측을 전제로 한 부동산 투자행위는 극력 조심해야 할 타이밍이다. 미국 CPI, 시장에 충격과 공포를 안기다 10일(현지시간) 미 노동통계국에 따르면 미국의 3월 CPI는 1년 전보다 3.5% 올라 시장 예상치를 상회했다. CPI 상승률은 2월(3.2%)에 비해 0.3%포인트 높아졌다고 밝혔다. 이는 지난해 9월(3.7%) 이후 6개월 만에 가장 높은 수치다. 또한 시장 전망치(3.4%)도 넘어섰다.

[부동산VIEW] 서울 강동구 쏟아지는 전세폭탄, 주변 부동산 시세 끌어내릴까

실거주의무제가 3년 동안 유예됨에 따라 최근 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)등 강동구에 위치한 실거주의무제 유예 혜택을 보는 단지들의 전세매물이 쏟아지고 있다. 강동구에 나오는 전세매물 중 상당수가 계약갱신청구권이나 전월세상한제의 적용을 받지 못해 인근 지역에 위치한 단지의 전세매물보다 가격이 저렴할 수밖에 없는데다 매물도 많기 때문에 강동구 주변의 전세시장에 하방압력으로 작용할 가능성이 높다. 전세시장의 하락은 갭투자 등을 어렵게 만들기 때문에 매매시장에도 영향을 미칠 수 있다. 실거주의무제 유예, 강동구에 쏟아지는 전세매물폭탄 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 올림픽파크 포레온의 전세 매물은 11일 기준 609건으로 전달 11일 227건 대비 2.6배 이상 증가했다. 올림픽파크 포레온뿐이 아니다. 서울 강동구에 전세 매물이 폭증하고 있다. 15일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 11일 기준 서울 강동구 전세 매물은 2566건으로 집계됐다. 아실이 관련 통계를 집계한 2021년 3월

[부동산VIEW] 지금은 서울 아파트 재건축 투자에 신중할 때

열흘 붉은 꽃이 없다더니 오랜 기간 황금알을 낳는 거위로 인식되던 서울 재건축 시장에도 황혼이 찾아오고 있다. 집값을 능가하는 재건축 분담금에 아연실색하는 단지가 등장하는가 하면 재건축 시장의 절대강자라 할 압구정에서도 동일 평형대로 분양을 받으려면 조합원 분담금 수억 원을 내야 하는 처지로 내몰리는 일이 나타난다. 치솟는 공사비와 고금리 기조 지속 가능성을 고려할 때 재건축 투자는 신중에 신중을 거듭해야 하는 셈이다. 집값 보다 조합원 분담금이 더 많은 상계주공 5단지 최근 서울 재건축 시장을 놀라게 한 단지가 있으니 상계주공 5단지가 그 주인공이다. 상계주공 5단지는 최근 호가가 4억500만 원선까지 떨어졌다. 전용 31㎡ 단일 평형으로 이뤄진 840가구 규모의 이 아파트 단지는 재건축을 추진 중이다. 한 때 이 아파트는 대세상승의 정점이던 2021년 8억 원에 실거래가 체결된 적도 있었다. 하지만 2022년부터는 대세하락의 직격탄을 얻어맞고 4억 원대로 주저앉았다. 설상가상으로 재건축 분담금이

[부동산VIEW] 윤석열정부 1.10부동산대책, 시장에 활기 불어넣을까

윤석열 정부가 총선을 앞두고 ‘1.10부동산 대책’을 내놓았다. 재건축과 재개발 관련 규제 완화, 신축 오피스텔·빌라·지방미분양 주택 구입에 대한 세제 상 특혜, 부동산PF 살리기 정도로 요약할 수 있는 '1.10부동산대책'이 시장에 활기를 불어넣을 수 있을지 세간의 관심이 모이고 있다. 안전진단 생략하고 준공된 지 30년만 넘으면 재건축 가능 윤석열 정부가 10일 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'을 발표했다. 통칭 '1.10부동산대책'이라고 불리는 이 방안은 크게 △도심공급확대 △다양한 유형의 주택공급 확대 △신도시 등 공공주택공급 △건설경기 활력 회복으로 구성돼 있다. 시장의 관심을 끈 건 단연 도심공급확대다. 재건축·재개발과 1기 신도시 재정비가 들어있기 때문이다. 먼저 재건축·재개발 관련 대책을 살펴보자. 윤 정부는 아파트를 지은 지 30년이 넘었다면 안전진단 없이 재건축을 시작할 수 있도록 정부가 절차를 간

[부동산VIEW] 신생아 특례대출이 부동산 시장을 떠받칠 수 있을까?

윤석열 정부가 내년 신설하는 신생아 특례대출은 저출산 대책이라는 그럴싸한 명분을 내세우고 있지만 윤석열표 특례보금자리론 및 50년 만기 주택담보대출의 계승자 느낌이 짙다. 더구나 신생아 특례대출은 올 상반기 집값 반등의 견인차 역할을 한 특례보금자리론 및 50년 만기 주택담보대출에 비해 시장에 미칠 영향력도 제한적일 것으로 보인다. 신생아 특례대출로 34조 이상을 사용하겠다는 윤석열 정부 지난달 국회 예산정책처가 발간한 ‘2024년 국토교통위원회 예산안 분석 자료’에 따르면 국토부는 내년 주택구입자금 대출 소요 34조9천 억 원 중 26조6천억 원이 신생아 특례대출로 소요될 것으로 예상했다. 또한 전·월세자금 대출소요 22조 원 중 7조6천억 원이 신생아특례대출, 전세사기피해가구 임차보증금대출 등에 소진될 것으로 판단됐다. 한편 국토교통부는 동 사업을 통해 주택 구입자금 8조7670억 원, 전월세자금 3조5975억 원을 직접 융자하는 한편, 그 외의 대출소요에 대해서는 시중은행을 통해 대응하되 이차보전 지원사업을 통해 직접 융자와 동일한 수준의 금리 적용이 이루어지도록 할 계획이라 한다. 이차보전 지원사업은 금리 갭을 세

[부동산VIEW] 아파트 시장 기술적 반등 끝물인가? 거래량 둔화 속 매물 폭증

미국의 국채금리가 연일 급등하고 유가의 움직임도 심상치 않으며 인플레이션도 견조한 흐름을 보이는 등 글로벌 고금리 기조가 장기화될 가능성이 점차 가시화되고 있다. 대외적 조건만 나쁜 게 아니다. 대외적 환경이 나쁘면 대내적 체질이라도 건강해야 하는데 윤석열 정부 출범 이후 대한민국은 구조적 무역수지 흑자국에서 만성적 무역수지 적자국으로 움직여가고 있다. 게다가 정부는 긴축재정을 표방했음에도 불구하고 정부의 적자재정은 눈덩이처럼 불어나기만 하고 있다. 대내외적 상황이 이렇다보니 윤석열 정부의 전방위적 부동산 경기부양책에 힘입어 기술적 반등을 하는 듯 보이던 부동산 시장도 기력이 다한 분위기가 역력하다. 부동산 시장의 바로미터라 할 아파트 시장에 매물이 쌓이고 경매물건도 폭증하는 등 2차 하락의 신호들이 속속 등장 중인 것이다. 연초 대비 85%폭증한 서울 아파트 매매 매물, 거래량은 지리멸렬 중 11일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울의 아파트 매매 매물은 7만4955건으로 집계됐다. 1월1일에는 4만247건에 불과했다. 서울 아파트 매매 매물은 연초 대비 무려 85% 증가한 것이다. 서울 아