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저금리시대에 전세로 사는 '어리석음'[장인석의 착한 부동산] 전세로 살기보다 대출받아 내집 마련해야
장인석  |  jis1029@naver.com
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승인 2017.08.04  11:15:59
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저금리시대에는 어떻게 투자해야 할까.

2017년 7월 초 현재 우리나라의 기준금리는 1.25%로 역대 가장 낮은 수준이다. 기준금리를 낮추는 이유는 경기를 부양하기 위해서다. 
 
한국은행은 기준금리를 2015년 6월11일 1.5%로 낮춘 이후 1년 만인 2016년 6월9일 1.25%로 또 낮췄는데 이 금리는 13개월 째 그대로 유지되고 있다.

   
▲ 장인석 착한부동산 투자연구소장.
경기침체에서 벗어난 미국이 경기과열을 막기 위해 최근 몇 차례 기준금리를 올려서 1.25%로 한국의 기준금리와 같아졌다.

이 때문에 우리나라도 기준금리를 올려야 한다는 압박에 시달리고 있지만 워낙 경기가 나빠 쉽게 올리지 못할뿐더러 올린다 해도 소폭 인상에 그칠 것이 분명하다. 따라서 4년 이상 지속된 저금리 기조는 상당한 시간 더 지속될 전망이다.

저금리시대에는 현금을 보유한 사람이 손해이고 부동산 등 자산을 보유한 사람이 유리하다는 것이 정설이다.

저금리라는 뜻은 이자율이 낮다는 것을 의미하는데 은행에 돈을 저축해봐야 돈을 불릴 수가 없다. IMF사태 전 은행 이자율이 10%를 넘었을 때는 은행에 돈을 넣어두고 그 이자로 생활할 수가 있었지만 지금은 그럴 수가 없다.

이 때문에 돈이 많은 부자들은 은행에 넣어두었던 저금을 회수해서 다른 곳에 투자하는데 대표적인 상품이 부동산이다.

부동산의 임대수익률이 은행 이자율보다 높다면 은행에 넣어두는 것보다는 부동산에 투자하는 것이 한결 유리하다. 게다가 부동산으로 돈이 몰리다보면 부동산 가격이 상승하기 때문에 자산가치 증식이라는 일석이조를 누릴 수도 있다.

저금리 기조에서는 시중에 돈이 넘쳐나게 된다. 대출 이자율도 낮기 때문에 저리로 돈을 빌려 투자하려는 사람들이 늘어난다.

저금리는 경기를 부양하기 위한 조치이므로 투자를 위해 돈을 빌리는 일이 쉽다. 이 때문에 화폐가치는 추락하게 되고 인플레이션이 지속된다. 현금을 보유하고 있으면 화폐가치 추락으로 손해지만 부동산은 인플레이션을 헤지(hedge)하는 기능이 있다.

만약 지금 은행에 상당한 액수의 현금을 저축하고 있다면 저금리 기조를 이해하지 못하고 있는 것이다.

은행에서 돈은 썩고 있으며 상당한 손해를 감수해야 한다. 이자가 붙지 않아도 원금은 유지하고 있다고 생각하겠지만 실제로는 화폐가치 추락에 의해 돈이 줄고 있는 것이며 기회비용까지 생각한다면 큰 손해를 보고 있는 셈이다.

저금리 기조에서는 전세사는 사람도 상당한 손해를 볼 수밖에 없다.

서울의 방 두 개짜리 빌라도 2억 원이 넘는 세상이니 전세 사는 사람은 몇 억이나 되는 거액을 엉덩이에 깔고 있는 셈이다. 전세금 역시 화폐가치 추락에 의해 원금을 그대로 유지할 수는 없다.

2년이 지나면 집주인은 전세금을 올려 달라고 한다. 부동산 가격이나 전세금이 상승했기 때문에 올려 달라고 하지만 또 한편으로는 이렇게 생각을 할 수도 있다.

2년 전 받았던 전세금이 화폐가치 추락에 의해 어느 정도 줄어들었기 때문에 줄어든 금액을 더 내놓으라는 것은 아닐까. 전세 세입자는 화폐가치 추락과 부동산 가격상승에 따른 이중고에 시달리게 된다.

전세 세입자는 재산의 거의 모두를 전세금으로 지불하고 2년에 한 번씩 전세금을 올려주느라 재테크할 여유 자금이 없다. 모자라는 전세금을 대출받느라 빚만 늘어나는 경우가 대부분이다. 이는 저금리 기조에서는 현금으로 재테크하면 손해라는 사실을 인지하지 못했기 때문이다.

전세사는 세입자 가운데 고정적인 소득이 있는 사람들은 차라리 대출을 받아서 내 집을 마련하는 것이 전세사는 것보다는 유리하다. 전세를 살면 돈을 썩히지만 집을 사면 자산가치를 증식할 기회라도 잡을 수 있기 때문이다.

하지만 무리하게 대출을 받게 되면 이자부담으로 현금흐름이 나빠질 수 있다. 게다가 경기가 회복되어 기준금리가 인상되면 이자부담이 커지게 된다. 또한 자산가치가 증식이 되지 않는 주택을 구입했다면 실패한 재테크가 되게 된다.

따라서 집을 장만하더라도 대출을 무리하지 않는 범위 내에서 받는 게 현명하다.

구입자금이 충분하지 못하다면 수도권 택지개발지구의 아파트보다는 서울 도심의 역세권 빌라를 구입하는 것이 대출부담도 줄이고 미래가치도 더 높다.

집을 장만할 형편이 안 된다면 전세를 월세로 돌리는 것도 좋은 방법이다. 매월 월세를 내야 하는 부담이 생기지만 엉덩이에 깔고 앉은 현금을 재테크할 수 있는 기회를 잡을 수 있기 때문이다.
 
장인석은 경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채로 입사해 15년 동안 기자로 활동했다. 퇴사 후 재건축 투자로 부동산에 입문, 투자와 개발을 병행하면서 칼럼 집필과 강의, 상담, 저술 등으로 명성을 쌓아왔다. 
2009년 7월부터 ‘착한부동산투자연구소’를 차려 착한투자를 위한 계몽에 열심이다. 네이버에 ‘착한부동산투자’ 카페를 운영하고 있다. 저서로는 <부동산투자 성공방정식>, <불황에도 성공하는 부동산 투자전략>, <재건축, 이게 답이다>, <돈 나오지 않는 부동산 모두 버려라>, <부자들만 아는 부동산 아이큐> 등이 있다.

 

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