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미국 금리인상, 한국 부동산시장 어떻게 움직일까[장인석의 착한 부동산] 부동산 당분간 상승세 지속...서울 도심 역세권 빌라에 주목
장인석  |  jis1029@naver.com
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승인 2017.04.18  12:06:23
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미국이 2017년 3월15일 기준금리를 0.75∼1.00%로 인상했다.

제로금리를 오랫동안 유지하던 미국은 7년만인 2015년 12월에 기준금리를 0.25∼0.50%로 인상했고, 2016년 12월에 다시 0.50∼0.75%로 인상한 데 이어 3개월 만에 0.25%를 인상했다.

 미국의 기준금리가 2017년 연말까지 한두차례 추가 인상될 것으로 예상됨에 따라 한국 금융시장을 비롯 부동산시장이 향후 어떻게 변화될 것인지 주목된다.

미국의 기준금리 인상이 한국 부동산시장에 어떤 영향을 미칠지 알아보려면 먼저 한국 기준금리가 앞으로 어떻게 될지를 예측해야 한다. 미국의 기준금리가 인상되면 한국의 기준금리도 따라서 인상되는 것이 일반적이었다.

금리가 오른다는 것은 돈의 사용료가 올라가는 것이므로 달러에 투자하기 위해 원화를 파는 사람이 늘어나게 되어 원화 약세가 일어나고(환율 인상), 달러가 국내 자본시장에서 유출되는 사태가 일어날 수 있기 때문이다.

하지만 한국은행은 2016년 6월9일에 기준금리를 1.50%에서 1.25%로 인하한 이후 10개월째 동결을 유지하고 있다. 한국은행이 기준금리를 인상하지 못하는 것은 그만큼 한국 경기가 나쁘기 때문이며, 기준금리를 동결한다는 것은 경기회복의 의지가 강하다는 것을 의미한다.

미국의 기준금리가 인상되는데 한국 금리가 동결되면 달러화 유출이 시작되고 환율이 올라가야 하는데 실상은 그렇지가 않다. 우려했던 바와 같이 달러화 자금의 이탈은 아직까지는 일어나지 않고 있으며 환율은 오히려 떨어졌다가 안정세를 유지하고 있다. 달러화 강세가 아니라 원화 강세가 일어나고 있는 것이다.

주택가격 역시 여전히 상승 국면을 보이고 있다. 한국감정원이 매달 발표하는 월간주택 가격동향에 따르면 주택가격은 2016년 10월까지 큰 폭으로 오른 뒤 미국 기준금리 인상 여파와 겨울철 불경기 탓에 의해 2017년 1월까지는 상승률이 떨어졌지만 2월부터는 다시 상승세로 돌아서 3월에는 0,06%의 상승률을 보였다.

한국은행은 미국 기준금리 인상이 연내에도 계획돼 있지만 완만하게 서서히 올릴 것으로 예상하고 있어 국내경제에 미치는 영향이 우려했던 것만큼 크지는 않을 것으로 판단하는 것 같다.

당분간은 국내경기의 회복을 위해 금리동결을 유지하면서 미국의 기준금리 추이에 따라 인상 시기를 저울질한다는 복안을 세워놓고 있는 것으로 보인다.

따라서 국내 기준금리는 미국 기준금리 인상에도 불구하고 당분간은 동결 혹은 소폭 상승이 예상되므로 금리인상에 따른 부동산 악영향은 크지 않을 것으로 예상된다.

결론적으로 유추해보면 한국의 부동산 시장은 저금리 기조가 유지되는 한 지속적인 상승세를 보일 것으로 전망된다. 부동산시장에 가장 큰 영향을 미치는 것은 금리다.

금리가 떨어지면 경기를 회복시키겠다는 뜻이므로 부동산은 상승세를 탈 수밖에 없다. 시중에 돈은 넘쳐나는데 은행에 넣어봐야 손해고, 경기가 침체돼 있어 달리 투자할 곳도 없으므로 부동산에 돈이 쏠리게 된다.

금리와 부동산의 상관관계는 미국의 주택가격 추이를 정확하게 나타내는 케이스-실러 주택가격 지수를 보면 잘 알 수 있다.

   
▲ 케이스-실러 20대 대도시지수.

위 그래프는 2017년 3월 28일에 발표된 케이스-실러 20대 대도시지수인데, 2017년 1월 현재까지의 주택 가격 추이다. 2008년 정점을 찍었던 주택가격은 글로벌 금융위기로 뚝 떨어져 2013년까지 하향안정세를 유지하다가 2014년부터 현재까지 꾸준히 상승하고 있다.

2008년부터 유지된 제로금리에 힘입어 경기가 회복하면서 부동산 경기도 2014년부터 좋아지기 시작한 것이다. 2015년과 2016년에 기준금리를 한차례씩 올렸지만 부동산 경기는 계속 좋아져서 2017년 현재는 글로벌 금융위기 전 수준까지 가격이 치솟은 것을 확인할 수 있다. 

한국의 주택가격 추이도 미국의 케이스-실러 지수와 차이가 거의 없다. 같은 저금리 기조를 유지해왔기 때문에 한국의 주택가격도 미국처럼 상승해왔던 것이 사실이다.

한국의 주택가격은 미국처럼 금리를 인상하지 않는 한 가격은 계속 오를 것이 분명하다. 이는 대선정국과 대선 이후 새 정권의 부동산정책과 상관없는 일이다. 정책이 부동산시장에 중요 변수이긴 하지만 금리를 이길 수는 없기 때문이다.

금리인상이 시작되더라도 부동산시장은 당분간은 지속적인 상승세를 띨 것이다. 앞서 말한 대로 금리인상은 경기회복을 의미하므로 과열국면이 될 때까지는 부동산도 상승세를 탈 수밖에 없다. 부동산 경기가 꺾이는 시점은 금리인상이 지속적으로 이뤄져 중반을 넘어 후반으로 치닫는 바로 그 시점이다.

거품이 우려되는 사람들이라면 투자의 폭을 줄일 필요가 있다. 수도권보다는 도심, 택지개발지구보다는 강남재건축, 지방 역세권보다는 서울 역세권에 투자하는 것이 만약의 사태를 대비할 수 있다.

부동산은 입지가 가장 중요하기 때문에 택지개발지구 아파트보다는 서울 도심의 역세권 빌라가 더 가치가 높다. 또한 시세차익보다는 임대수익에 초점을 맞추는 것이 더 안전한 투자가 된다.

장인석은 경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채로 입사해 15년 동안 기자로 활동했다. 퇴사 후 재건축 투자로 부동산에 입문, 투자와 개발을 병행하면서 칼럼 집필과 강의, 상담, 저술 등으로 명성을 쌓아왔다.

2009년 7월부터 ‘착한부동산투자연구소’를 차려 착한투자를 위한 계몽에 열심이다. 네이버에 ‘착한부동산투자’ 카페를 운영하고 있다. 저서로는 <부동산투자 성공방정식>, <불황에도 성공하는 부동산 투자전략>, <재건축, 이게 답이다>, <돈 나오지 않는 부동산 모두 버려라>, <부자들만 아는 부동산 아이큐> 등이 있다.

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