채널후

[비즈니스포스트 채널Who] 저번 영상에 이어 오세훈 서울시장이 내놓은 부동산 정책 성공의 바로미터인 번동 모아타운 후보지를 계속 분석해보도록 하겠다.

◆ 번동 441-3번지, 가격 저렴한 교통의 요지

번동 441-3번지 신속통합기획후보지를 먼저 보겠다. 수유역 바로 밑의 모아타운 후보지부터 시작해 길 건너 오패산 터널 근처까지 이어지는 곳이다.

면적은 3만2877㎡, 토지 등 소유자는 498명이며 1~3종 일반 주거지역이 혼재돼있다. 노후도는 80% 이상이다. 

2006년 3월에 최초 정비구역으로 지정이 됐는데 2013년 1월에 구역 해제가 됐다. 2021년 초부터 추진위를 구성해 재개발을 추진해오다가 2021년 신속통합기획 1차 공모에서 탈락했으나 토지거래허가역으로 묶였고 건축행위 제한 구역으로도 지정되면서 신축 건물이 들어서지 못하고 있다.

결국 2022년 12월 신속통합기획 2차 후보지로 선정됐으며 권리 산정 기준일은 2022년 1월28일이다.

수유역이 도보로 6분에서 7분 거리에 있으며 오패산 터널 진입도로가 구역 중앙을 지나가기 떄문에 교통이 편리하다. 아직 가격이 그렇게 비싸지 않은 지역이기 때문에 투자금이 좀 부족한 투자자들은 노려보기 좋은 곳이다. 

◆ 번동 148번지와 미아동 258번지, 주민 재개발 의지 높지만 사업성은 낮아

번동 148번지와 미아동 258번지는 2020년 이후 꾸준히 주목받아온 곳이다. 공시주택가 1억 미만 다세대가 많기 때문에 거래가 활발했다. 

2021년 주민들이 강북구청에 정비구역 지정 요건 검토를 요청하면서 강북구청은 2022년부터 사전 타당성 조사 및 도시관리계획 수립 연구 용역을 진행했다. 최근 주민설명회를 거쳐서 2023년 7월부터 주민 의견을 수렴하고 있다.

2023년 6월 19일에 강북구청이 개최한 주민설명회에서 일종을 2종으로 종상향하고 소형 주택 위주로 짓겠다는 계획을 밝혔다. 

추정 분담금 자료에 따르면 종전 자산 전용면적 20㎡ 이상 30㎡ 미만 소유자의 예상 분담금은 2억5500만 원에서 6억2600만 원 정도다. 

강북구청은 주민 의견 수렴 결과 토지 등 소유자 50% 이상 동의와 25% 미만의 반대를 동시 충족한다면 정비구역 지정이 가능하다고 설명했다. 

현지 부동산에 따르면 이 지역 주민들의 재개발 의지는 매우 높다. 다만 2021년 이후에 재개발 기대금으로 외부 투자자들 꾸준히 있었지만 사업성은 낮은 편이다. 

번동 148번지의 면적은 9만7536㎡, 토지 등 소유자는 2556명으로 상당히 큰 대단위 단지다. 다세대, 연립 등 공동주택이 전체 건축물 수의 91%를 차지한다. 동의율은 높은 대신 조합원이 많기 때문에 사업성은 조금 떨어질 수 있다는 뜻이다.

표고 40m 이상의 지역의 비율이 100%, 경사도 10도 이상 지역의 비율이 62.7%인데 재개발이 진행되면 구릉지 평균 10층 이하(최고 층수 13층) 3300세대를 공급할 수 있기 때문에 추정 비례율은 100%가 안 된다. 

미아동 258번지는 면적은 14만5064㎡, 토지 등 소유자로 이 곳 역시 커다란 단지다.

1종과 2종 구역이 혼재돼있지만 전체 구역의 88%가 1종 구역이다. 
 
이 곳도 번동 148번지와 비슷하게 40m 이상 지역 비율이 100%, 평균 경사도는 12.8도다. 재개발이 진행되면 소형평형 위주로 4038세대를 공급할 수 있는데 추정 비례율은 89.4%로 역시 100%가 되지 않는다.
 
교통입지는 좋다. 미아역까지 도보로 5~10분이 걸리는 역세권이다. 

네이버 부동산에서 살펴보면 매가 1억6천만 원, 3억1천만 원, 3억 원, 2억3천만 원 정도의 빌라가 나와있다. 비교적 매가는 싼 편으로 적은 돈으로 투자를 하고 싶은 사람에게는 매력적인 구역이 될 수 있다.

◆ 번동 주공아파트, 노후도 높고 가격 낮은 매물 많은 곳

번동 주공 1단지는 1991년 5월에 준공한 곳으로 14개 동 1430세대, 용적률은 156%다. 2022년 9월에 예비안전진단을 통과했다. 2023년 하반기에 정비구역 지정을 신청할 것으로 보인다. 

북서울 꿈의 숲이 인접해 있고 동북선 경전철이 걔통되면 역도 가까워진다. 또한 광운대학교 역세권개발지에 인접해 있기 때문에 개발 관련 호재도 있다.

번동 주공 4단지는 혀재 예비안전진단 결과를 기다리고 있다. 역시 1991년 4월에 준공됐으며 15층 8개 동 900세대, 용적률은 140%다.

네이버 부동산에서 살펴보면 호가는 4억4천만 원에서 5억8500만 원 정도에 형성돼 있지만 가장 최근에 거래된 실거래가는 4억2천만 원이기 때문에 호가보다 가격이 조금 떨어져있다는 것을 알 수 있다. 

현재 부동산 시장이 침체돼 있지만 좋은 지역, 괜찮은 매물을 중심으로 거래가 조금씩 늘어나고 있기 때문에 잘 지켜보면 좋은 매물을 구할 수 있다. 특히 거래가 늘어나는 상황이 서울 전역으로 확산되면서 부동산 시장이 다시 상승세로 접어들 수 있다. 

현재 매수자 우위 시장에서 좋은 매물을 낚아챌 능력이 있다면 부동산 투자에서 좋은 결과를 가져올 수 있기 떄문에 계속해서 관심을 갖고 좋은 물건을 찾아보기를 권한다. 장인석 착한부동산투자연구소 대표