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[비즈니스포스트 채널Who] 서울 용산구 동쪽 한남동과 후암동 일대는 가장 대표적 부촌이다. 이곳의 재개발과 관련된 이야기를 저번 영상에 이어 계속 진행해보도록 하겠다.

◆한남뉴타운 5구역, 입지 좋지만 매물 매우 귀한 한남뉴타운 ‘대장주’

먼저 한남뉴타운 5구역이다. 한남뉴타운 5구역은 한남뉴타운 가운데 소위 ‘대장주’로 꼽히는 곳이다.

한남뉴타운 5구역은 동빙고동 60번지 일대를 말한다. 면적은 18만3707㎡, 조합원은 1547명 용적률은 219.4%다. 최고 23층 2555세대가 공급되며 여기에는 임대 384세대가 포함돼 있다.

2012년 8월에 조합설립인가를 받았으며 2021년 10월 재정비촉진계획 변경안이 통과됐다. 2023년 4월 건축심의가 접수됐기 때문에 곧 사업시행인가를 받을 수 있을 것으로 보인다.

조합의 목표는 2024년 상반기에 사업시행인가를 받아서 시공사를 선정하고 2026년에 관리처분인가를 받은 뒤 2028년 착공하는 것이다. 이 계획대로 된다면 2031년에 입주가 가능해진다.

한남뉴타운 5구역은 평지 비율이 높고 한강 조망 면적도 한남뉴타운 가운데 가장 넓다. 일부 세대는 용산공원 조망도 가능하기 때문에 한남뉴타운 가운데 최고 입지로 평가받는다. 

재건축의 걸림돌이었던 보광변전소가 이전하고 조합이 이전 비용을 부담하기로 하면서 해결됐다. 

현지부동산에 따르면 입지가 좋아 매물이 귀하고 한남뉴타운 3구역 거래가 관리처분인가를 받은 뒤 끊기면 그 때부터 5구역 매물을 찾는 투자자가 많아질 것으로 예상된다.

◆ 신속통합기획 2전3기, 이태원동 730번지와 206번지

다음은 이태원동 730번지, 구 한남1구역을 살펴보겠다.

면적은 4만8392㎡, 조합원 수는 400명이며 2017년에 정비구역에서 해제됐다.

2020년에 공공재개발 탈락했으며 신속통합기획에서도 1차(2021년), 2차(2022년) 모두 탈락했다. 현재 2023년 신속통합기획에 다시 한 번 공모를 추진하고 있다. 

2022년 1월부터 토지거래 허가구역 및 건축허가 제한으로 묶였다. 

이 구역은 상가 비중이 높아 재개발 반대가 많았다. 그래서 2차 신속통합기획 신청 때는 상가 구역을 빼고 신청했지만 그럼에도 불구하고 다시 고배를 마셨다. 

하지만 이태원역 역세권이며 유엔사 부지 개발 등과 시너지 효과, 용산공원에 초인접한 입지 등 높은 미래 가치를 지니고 있는 곳이기 때문에 늦더라도 언젠가는 개발이 될 가능성이 높다. 

현지 부동산에 따르면 이 구역은 매물도 적고 거래도 거의 없다. 현재 빌라 매물이 지금 6억5천만 원짜리가 싸게 나와있는 것이 있지만 구역 경계가 가변적이었기 때문에 구역 내에 안전하게 포함되는지는 불명확하다. 

이태원동 206번지를 살펴보도록 하겠다. 면적은 약 8만4700㎡, 토지 등 소유자는 759명, 재개발 시 약 1600세대 공급이 예상된다.

이 곳 역시 1, 2차 신속통합기획에 공모했으나 모두 탈락했다. 2차 공모 당시 동의율은 45.7%에 불과했다.

2023년 남산 일대 고도 제한 완화와 관련해서 기대감이 고조되고 있다. 

현지부동산에 따르면 이 곳은 오래전부터 최고급 빌라 타운하우스 형태로 재개발 될 것이라는 예상이 많이 나왔고, 주민들 역시 고도 제한 완화를 기대하고 있다. 

◆ 청화아파트와 유엔사 수송사 부지 상세 분석

다음은 청화아파트 재건축을 분석하겠다. 이태원동 222번지에 위치해있고 면적은 4만7872㎡다. 1982년 9월에 준공됐다.

용적률은 196%, 9개 동 12층 578세대이며 35평, 47평, 50평 등 대형평수 위주로 구성돼있다.

2009년에 재건축 추진위원회가 설립이 됐으며 2014년에 예비안전진단 통과했으나 같은 해 정밀안전진단 동의를 못 채워서 무산됐다. 2023년 6월에 정밀안전진단 용역을 발주했다. 

35평 대지지분이 17평으로 매우 넓고 호가는 현재 35평이 22억 원, 47평이 26억 원, 57평이 33억 원 정도로 형성돼 있다. 

이태원동 22-34번지 일대 유엔사 부지도 살펴보도록 하겠다. 

면적은 4만4935㎡이며 주택 420세대, 오피스텔 726호, 6성급 호텔 업무시설 및 판매 문화시설 등 모두 10개 동의 주상복합아파트를 건설하기 위해 현재 공사 중이다.

현대건설이 시공을 맡았으며 아파트 이름은 ‘더 파크사이드 서울’이다. 분양은 올해, 준공은 2027년이다. 

수송부 부지는 용산공원 동쪽 21만2581㎡ 땅이다. 2023년 1월 한강중학교 일대와 수송부 부지가 묶여 지구단위계획구역으로 지정됐다. 

이 개발 계획은 외교,관광,문화,국제교류 등을 아우르는 복합 개발을 유도하겠다는 취지로 진행되고 있으며 한남뉴타운과 용산공원 사이 단절된 동선을 연결하는 공공보행통로를 설치하는 방침도 계획에 포함돼있다.

◆ 후암동 특별계획구역과 재개발추진구역, 재개발 지지부진해 돈 묶일 가능성 높다

서후암동 특별계획구역(후암동 143-16번지 일대)은 구역 지정된지 상당히 오래됐지만 개발이 지지부진하게 진행되고 있다. 면적은 32만2166㎡다. 

2010년 12월 특별계획구역으로 지정됐으며 2015년에 3개 구역, 7개 획지로 나뉘었다가 2020년 5월에 개발행위허가제한구역으로 지정되면서 2025년 5월까지 집을 지을 수 없게 됐다.

2020년 용산구청이 재정비 용역을 발주했지만 현재까지 확정된 것 없이 답보 상태에 머물러있다. 

특별계획 1구역 1획지는 동자동 쪽방촌으로 알려진 곳으로 2021년 정부가 도심 역세권 고밀 개발 사업 추진을 일방적으로 발표하면서 주민들의 강한 반대에 부딪혔다. 

특별계획 2구역 4획지는 후암동 1구역 재건축사업으로 2006년 정비예정구역으로 지정됐지만 이후로는 별다른 움직임을 보이지 않고 있다. 

비교적 평탄한 지형에 단독주택이 많은 편으로 노후도가 높고 전세가가 낮기 떄문에 실투자금은 상당히 큰 편이다. 개발까지 오랜 시간이 걸릴 것으로 예상되고 평당 매매가도 1억 원 이상으로 높기 때문에 돈이 오랫동안 잠겨있을 가능성이 높다. 

서후암동 특별계획구역의 동쪽에는 동후암동 재개발추진구역이 있다. 1~3구역으로 나뉘어 추진되고 있는데 2구역은 아직까지 재개발 움직이 없다.

동후암동 재개발추진구역은 뛰어난 입지를 갖췄지만 추진 속도가 더디기로 유명한 곳이다. 

경사도는 1구역이 가장 높고 3구역이 가장 낮다. 이 곳 역시 주민들이 고도 제한 완화를 기대하고 있다. 최근 미군 잔류기지가 동후암동 쪽으로 이전 검토한다는 보도가 나오면서 새로운 변수가 생길 것으로 보인다. 
 
현지부동산에 따르면 동후암동 3구역은 2~3년 전부터 꾸준히 투자자들의 관심을 받았던 지역이다. 신속통합계획 1, 2차 공모에 모두 탈락했지만 추진위원장의 재개발 의지가 매우 강해서 2023년도 신통 모아타운도 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

이 구역은 고도 제한이 걸려있기 때문에 진행이 지지부진할 수밖에 없다. 투자를 할 때는 신중하게 접근해야 한다. 

지금까지 4개 영상에 걸쳐서 용산구를 전반적으로 훑어봤다. 여전히 용산은 투자하기에 상당히 매력적인 곳이고 많은 분들이 관심을 보이는 곳이다. 

최근 부동산 경기가 침체되면서 좋은 매물이 나오고 있기 때문에 유심히 관찰하다 보면 의외의 좋은 수확을 얻을 수 있을 것으로 보인다. 장인석 착한부동산투자연구소 대표