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경기도 광명 구도심은 오래된 단독·다세대 주택으로 이뤄져 있는데 광명뉴타운이란 이름으로 거듭난다.

낡은 구도심이 2만5천 세대 아파트촌으로 변신을 시작했다.

◆ 광명뉴타운 사업개요

광명뉴타운은 경기도 광명시 광명동 및 철산동 일원에서 진행되는 개발사업이다. 인구 약 11만1005명, 가구 4만4402세대를 수용할 수 있다. 당초 2025년까지 사업을 완료한다는 목표를 세웠으나 현재로서는 다소 연기될 가능성이 많아 보인다.

사업이 추진되는 곳은 11개 구역이다. 이 가운데 관리처분인가를 받은 곳이 7곳(2R, 4R, 5R, 10R, 15R, 16R), 사업시행인가를 받은 곳이 3곳(1R, 9R, 11R), 조합설립인가를 받은 곳이 1곳(12R)이다.

해제된 곳은 12개 구역이다. 1차 해제구역은 5곳(6R, 17R, 18C, 19C, 21C), 2차 해제구역은 6곳(3R, 7R, 8R, 13R, 20C, 22C), 경기도가 직권해제한 곳은 1곳(23C)이다.

◆ 광명뉴타운 추진현황

광명뉴타운 23개 구역 가운데 현재 11개 구역에서 사업이 가시적으로 진행되고 있다. 12개 구역을 제외하면 모두 관리처분인가를 통과했다.

모든 과정이 완료되면 광명뉴타운은 경기권 뉴타운 가운데 최대 규모(114만6천㎡)로 2만5천여 세대가 공급된다.

프리미엄은 구역별 사업진행 전도와 배정 평형에 따라 차이가 나지만 9월 기준으로 4억~7억5천만 원 사이에 형성돼 있다. 다만 광명뉴타운은 투기과열지구로 관리처분인가 이후 소유권 등기이전까지 예외규정을 제외하면 조합원 입주권 전매가 금지된다.

광명1R, 4R, 5R, 10R 구역은 현재 이주와 철거가 진행되고 있다.

광명2R은 공사가 진행되고 있다. 지상35층, 26개동 3344세대가 들어선다. 조만간 일반분양을 시작할 것으로 보이며 2024년 10월 입주 예정이다.

광명9R은 올해 6월 관리처분 인가를 받았다. 1498세대 규모이며 2025~2026년 준공될 것으로 예상된다.

광명11R은 올해 9월 관리처분 인가를 받았다. 4314세대로 광명뉴타운에서 최대 규모다.

광명12R은 관리처분인가 신청을 준비하고 있다. 뉴타운 구역 가운데 철산역과 가장 가까운 곳이다.

광명14R은 전용 59.99㎡ 분양권 호가가 8억9천만 원으로 프리미엄이 5억7천억 원이다.

광명15R은 9월 기준으로 84타입 분양권이 12억 원대다. 프리미엄은 7억5천만 원이다.

광명16R은 9월 기준으로 84타입 호가가 12억5천만~13억5천만 원이다. 5월 실거래가 10억9천만 원과 비교하면 2억 원 이상 오른 셈이다.

◆ 광명뉴타운 재개발 해제구역들 현황

광명뉴타운 23개 구역 가운데 해제구역은 12곳이다.

광명시는 해제구역을 중심으로 도시재생활성화 사업을 추진한다. 시가 선정한 도시재생활성화 지역 8곳 가운데 5곳이 뉴타운 해제구역이다. 반면 주민들은 재개발 재추진을 요구하고 있다.

현재 광명3R, 6R, 8R이 2·4대책에 따른 ‘3080+도심공공주택 복합사업’ 공모를 신청한 것으로 확인됐다. 광명13R은 공공재개발을 신청했다.

이번 통합공모에 지원한 4개 사업지에서 공공주도 재개발이 진행되면 광명뉴타운 안에 약 1만 세대의 추가공급이 가능하다.

한편 광명7R은 7월 국토교통부와 경기도주택도시공사(GH)가 추진하는 경기도 공공재개발 후보지로 선정됐다. 2560가구 규모로 이르면 올해 말 예정구역에 지정된 뒤 2023년 상반기 중 정비구역에 지정될 것으로 보인다.

이에 따라 현지 부동산중개업자들은 해제구역 매물 추천에 매우 조심스러워 하는 분위기다.

도시재생사업 추진지역의 사업비 중복 이슈에 관한 조정이 필요하다는 점, 10% 동의를 얻어 공공개발을 신청했지만 실질적 공공개발이 진행되려면 나머지 3분의2 이상의 주민 동의를 이끌어내야 한다는 점 등을 고려하면 앞으로 추이를 지켜볼 필요가 있다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]