[장인석 착한부동산] 서울 한복판 창신동 숭인동, 전면개발 기대에 시선 몰려
등록 : 2021-07-15 12:06:13재생시간 : 9:7조회수 : 3,578성현모
서울 창신동과 숭인동은 서울 한복판에 있기 때문에 항상 부동산 투자자의 관심을 한몸에 받는 곳이다. 

◆ 창신동 숭인동 입지분석
 
창신동과 숭인동은 서울시 재개발의 상징적 지역이다.

2007년 4월에 창신·숭인 뉴타운으로 지정됐다가 2013년 10월에 지정해제가 됐다. 이는 뉴타운 가운데 처음으로 발생한 해제사례다.

이후 2014년 5월에 창신·숭인 도시재생 선도지역 1호로 지정됐으며 7년 동안 1천억 원 이상의 예산이 투입돼 2020년에 1차 도시재생사업이 마무리됐다. 

창신동은 서울시 재개발 관련 구역 가운데 가장 낙후된 곳으로 꼽힌다. 노후주택 비율은 72%로 서울시에서 2번째로 높다. 

창신동과 숭인동은 지하철 1호선 서울역부터 신설동역 사이에 위치해있다. 한양도성 업무지구 접근성, 상권 등이 매우 우수하며 교남뉴타운, 북아현·아현뉴타운, 왕십리뉴타운 등과 인접해있다. 

주택가에 동대문상권과 연계한 영세 봉제업체들이 많이 있다. 외국인 근로자와 차상위계층 등 취약계층이 다수 거주하고 있다. 

최근에는 도시재생사업과 관련된 불만이 고조되고 있다. 주민 다수가 도시재생사업 대신 전면개발을 요구하고 있기 때문이다. 

서울시가 재개발 규제완화를 뼈대로 한 공급대책을 발표하면서 전면개발 기대감도 높아지고 있다. 그러나 서울시는 도시재생사업·관리형 주거환경사업 등 대체 사업이 추진되고 있는 지역은 공공재개발 대상에서 제외하고 있기 때문에 재개발 규제 완화방안의 혜택을 지금 당장 보기는 어려울 것으로 보인다. 

이런 이유로 현재 도시재생지역으로 지정된 12개 지역 대표들은 오세훈 서울시장에서 도시재생지역 해제를 요구하고 있다. 

◆ 창신동 숭인동 상세 지역 분석

창신2동과 3동은 영화나 드라마의 촬영장소로 쓰일정도로 전형적 낙후지역이다. 2020년 이후 가격 상승추세에 더해 최근 공공재개발 기대감이 생겨나면서 매물이 대부분 잠겨있다. 

하지만 이해관계가 재개발구역보다 복잡하고 취약계층이 많아 추가 분담금을 감당하기 어렵기 때문에 재개발이 당장은 힘들 것으로 보인다. 

현지 부동산중개업소에 따르면 2억 원 안팎의 자금으로 갭투자가 가능한 빌라, 다세대주택 매물은 나오지 않고 있다. 대신 덩치가 큰 단독, 다가구 매물은 나와있지만 이런 곳은 갭투자에 4억~5억 원은 필요하다. 

숭인2구역은 신축빌라가 많기 때문에 창신동보다 개발 진도가 더 늦고 갭투자 역시 힘들다. 하지만 네이버부동산에 따르면 빌라 등 부동산 매물은 나와 있다.

창신초등학교 건너편에는 가로주택정비사업 구역이 있다. 이곳은 숭인동 61번지 일대로 2020년에 숭인2주택재개발 정비예정구역이 직권해제되면서 가로주택정비사업이 추진되고 있다. 

최근 조합설립 인가를 받았으며 조합원 수는 119명이다. 노후화 된 단독주택 밀집지역으로 단독주택, 다가구주택이 대부분이고 빌라, 다세대주택은 거의 없다. 전세 가격이 낮게 형성돼있기 때문에 실투자금이 매우 크다.  [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 
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