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서울 강북구 번동은 수유역과 북서울꿈의숲 사이에 있다.

잘 모르는 사람들이 많은데 이곳에 관심을 쏟는다면 분명 좋은 결과를 낼 수 있는 투자지역이다.

◆ 강북구 번동 입지 분석

번1동과 번2동은 수유역 역세권이자 미동초등학교, 미동중학교 학세권이다. 근처에 오패산, 북서울꿈의숲, 우이천 등이 있어 주변 환경이 우수한 지역이기도 하다. 

대지 평당 1500만 원 이하로 시세가 형성돼 있어 투자금액도 적은 편이지만 인구밀도는 높다. 수유역 역세권이기 때문에 상권이 매우 우수하다.

미아뉴타운, 길음뉴타운, 창동역세권, 광운대역세권 등 주변 지역의 개발호재로 꾸준히 땅값이 상승하고 있는 곳이다. 

번동은 수도권 전철 확장사업의 수혜도 입을 가능성이 높다. 

상계역에서 월계역, 북서울꿈의숲, 미아사거리를 지나 왕십리로 가는 동북경전철 사업이 2025년 개통을 목표로 진행되고 있으며 양주 덕정에서 광운대역과 삼성역을 지나 수원역으로 향하는 GTX-C선도 아직 공사를 시작하진 않았지만 개통계획이 잡혀있다. 

◆ 번동 가로주택정비구역

번동 가로주택정비구역을 조금 더 자세히 살펴보자.

‘섬마을’로 불리는 번동 426-30번지 일대 노후주택 밀집지역은 20여 년 전부터 재개발을 추진해왔지만 불발됐던 지역이다. 

2015년부터 5개 구역으로 나눠 각각 가로주택정비사업을 추진하고 있으며 2020년 9월 말 기준 4개 구역에서 조합설립 총회를 열었다.

2020년 말까지 5개 구역이 모두 조합 설립인가를 받을 수 있을 것으로 예상되며 계획이 순조롭게 진행된다면 2021년 하반기에 이주 및 철거가 시작되고 2025년부터 입주가 시작된다.

코오롱글로벌 하늘채 1100세대가 건립되며 조합원 수는 390여 명이다. 사업성이 우수하기 때문에 비례율은 145% 정도가 될 것으로 예상된다.

사업성이 우수한 이유는 이 지역이 상대적으로 투자자들에게 알려지지 않은 곳이기 때문이다. 투자자들의 관심이 적다 보니 신축 지분 쪼개기가 많이 발생하지 않아 단독 다가구가 많고 조합원 수가 적다.

다만 이미 조합 설립인가가 된 만큼 매물을 구하기가 매우 어렵다.

◆ 번동 투자포인트

쌍문역 역세권 창동 준공업지역은 노후불량 밀집지역으로 4차 뉴타운을 추진했다가 불발된 지역이다. 역세권 시프트나 가로주택정비사업이 추진될 수 있기 때문에 눈여겨볼 필요가 있다.

가로주택정비구역에서 빠져나갔지만 수유역 역세권, 미동초등학교 부근의 다가구주택을 구입해 임대사업을 하는 방법도 생각해볼 수 있다. 가격이 싸고 역에서 가까우며 학군도 좋기 때문이다. 

동북경전철과 북서울꿈의숲 인근 아파트의 가격이 오를 가능성이 높아 주목해야 한다. 광운대역세권의 미래가치 역시 우수하다. 

동북경전철이나 북서울꿈의숲 인근 아파트, 광운대역세권 지역은 다세대주택이나 빌라보다는 리모델링이나 신축이 가능한 다가구주택에 투자하는 것이 좋다. 하지만 건축허가가 나오는지를 확인하고 투자해야 한다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]