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정부가 7월10일 발표한 부동산대책은 그동안 발표했던 여러 정책 가운데 가장 큰 영향을 미칠 것으로 평가받는다.

이 가운데 취득세 중과가 부동산시장에 미칠 영향을 알아보자.

◆ 취득세 중과시대 개막

7월10일 발표된 ‘주택시장 안정 보완대책’과 관련해 다주택자와 법인의 주택 취득세율 강화 등을 위한 ‘지방세법 개정안’이 7월28일 국회 행정안전위원회 전체회의에서 의결됐다.

기존에 개인이 주택을 취득할 때 3주택까지는 주택가액에 따라 취득세로 1~3%를 과세했다. 4주택 이상의 취득세율은 4%였다.

개정안에 따르면 개인이 주택을 취득할 때 1주택자만 주택가액에 따라 1~3%의 취득세를 낸다. 2주택자는 조정지역에서는 8%, 비조정지역에서는 1~3%의 취득세를 내야 하며 3주택자는 조정지역에서 12%, 비조정지역에서는 8%의 취득세를 부과받는다.

일시적 2주택자가 된 경우에는 1주택자와 같은 세율을 적용받는다.

4주택자는 취득세로 조정지역과 비조정지역에 상관 없이 취득세로 12%를 내야 한다.

법인을 살펴보면 기존에 법인이 주택을 취득할 때 내야 하는 세율은 주택가액에 따라 1~3%를 취득세로 내야 했다. 하지만 개정안에서는 주택가액과 상관 없이 취득세로 무조건 12%를 내야만 한다.

증여 취득세율도 올랐다.

기존에는 세율이 3.5%였지만 개정안에서는 조정지역 대상 내 3억 원 이상의 주택을 증여할 때 12%의 세율을 적용한다. 비조정지역의 증여 취득세율은 기존과 동일한 3.5%다.

단 1세대 1주택자가 소유주택을 배우자나 직계존비속에게 증여하면 세율을 3.5% 적용한다.

◆ 취득세 중과의 예외사항은?

1세대의 기준은 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족(부모, 배우자, 자녀, 형제자매 등)으로 구성된 세대다. 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 주택을 취득하는 자와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않아도 같은 세대로 간주한다.

다만 30세 미만의 자녀라도 일정 소득(2020년 기준 월 70만 원 이상)이 있고 따로 산다면 별도의 세대로 판단한다고 행정안전부는 밝혔다.

취득세 중과세에서 배제되는 주택도 있다.

가정어린이집이나 노인복지주택, 미분양주택, 조합 등이 주택건설사업을 위해 취득하는 주택, 농어촌 주택, 시가표준액 1억 원 이하 주택 등은 중과세의 적용을 받지 않는다.

분양권과 입주권은 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 취득세를 부과한다. 분양권과 입주권은 소유 주택 수에 포함된다.

주거용 오피스텔은 주택 수에 포함된다. 하지만 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다. 다만 주거용 오피스텔이 취득세 중과세의 대상은 아니다.

일시적 2주택은 중과세 적용의 대상이 아니다. 신규 주택을 취득할 때 1주택 세율인 1~3%로 취득세를 신고해 납부하면 된다.

단 종전 주택을 처분하지 않고 계속 보유하면 2주택에 대한 세율(8%)와 차액(가산세 포함)이 추징된다. 종전 주택은 3년 이내에 처분하거나 멸실해야 하는데 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있다면 1년 안에 처분하거나 멸실해야 한다.

2주택 이상을 보유한 다주택자가 이사 등의 사유로 신규 주택을 취득하더라도 ‘일시적 2주택자’에 해당하지 않는다.

자녀(30세 이상은 혼인한 경우, 30세 미만은 중위소득 40% 이상)가 65세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합치면 각각 독립된 세대로 간주한다.

상속주택은 상속 개시일로부터 5년까지는 주택 수에서 제외된다.

◆ 부동산시장에 미칠 영향은?

정부의 여러 정책에도 부동산시장의 상승세가 계속됐던 만큼 이번 조치가 부동산시장을 억제할 수 있을지 장담하기는 힘들다.

하지만 수년째 이어온 상승세에 대한 피로감이 시장에서 어느 정도 형성되고 있다는 점을 감안할 때 이번 대책을 기점으로 부동산시장이 실거주시장으로 재편될 가능성도 있다.

투자 목적의 부동산 매수시장은 심각한 타격을 받을 가능성이 높다.

평균 매매가격이 10억 원을 돌파한 서울 아파트시장은 급냉할 것으로 전망된다. 무주택자들의 매수세는 약세를 보일 것으로 예상된다.

1주택자 이상의 매수세력이 부동산시장을 이끌어왔지만 8%의 취득세율에 부담을 느껴 매수를 포기하는 사례가 늘어나고 있는 것으로 파악된다.

근린생활시설이나 오피스텔이 대안투자상품으로 급부상할 것으로 전망된다. 매매가격이 3억~4억 원 수준인 저가 상품에 눈을 돌릴 가능성도 크다.

프리미엄이 붙지 않거나 적게 붙은 가로주택정비사업에 눈독을 들일 가능성도 있다.

신축빌라 분양사업은 타격을 받을 가능성이 큰데 거래가 현격히 줄어 중개업소도 불황을 겪을 것으로 보인다.  [장인석 착한부동산투자연구소 대표]