[장인석 착한부동산] 남한산 밑자락 거여 마천 재개발 주목, 이것만은 알아야
등록 : 2020-08-27 15:27:35재생시간 : 11:17조회수 : 4,983성현모
서울 거여·마천 뉴타운이 주목받고 있다.

위례신도시사업 순항에 따른 위례신도시 아파트 가격 상승의 후광효과, 침체돼 있던 재개발사업의 재추진, 위례신도시 상업인프라 이용 가능 등 때문이다.

또한 지하철 5호선 역세권에 해당하고 위례역~마천역을 잇는 위례석 트램 역시 개통이 예정돼 있다.

남한산 밑자락에 위치해 거주환경이 우수하기도 하다.

◆ 거여·마천 뉴타운 재개발 추진 현황

거여2-1, 거여2-2, 거여새마을 구역은 거여역과 마천역 사이에 위치해 있다. 

9만8천㎡ 면적의 거여2-1구역은 현재 송파시그니처롯데캐슬의 공사가 진행중이며 2022년 1월에 입주가 시작된다.

거여2-2구역은 6만2천㎡로 e편한세상 송파 파크셀트럴이 2020년 6월부터 입주를 시작했다.

14만㎡ 면적의 거여새마을 구역은 존치관리구역으로 남아있으며 현재 재개발구역 재지정을 준비하고 있다.

마천 1~4구역, 마천성당구역은 마천역을 중심으로 분포돼있다.

마천1구역은 14만8천㎡로 추진위원회 설립을 위한 공공지원을 진행하고 있으며 9만1천㎡의 마천2구역과 마천성당구역은 거여새마을구역과 마찬가지로 구역재지정을 준비하고 있다.

13만3천㎡의 마천3구역은 최근 조합설립 인가를 받았으며 사업시행 인가를 준비하고 있다.

6만㎡의 마천4구역 역시 조합설립 인가를 받았으며 사업시행 인가 역시 임박해있다. 

◆ 각 구역별 현황과 추진 상황

2020년 6월부터 e편한세상 송파 파크센트럴 입주가 시작된 거여2-2구역은 분양가와 비교해 현재 가격이 2배 이상 상승했다. 전용 84㎡ 조합원 분양가(로열층 기준)가 4억5천만 원이었는데 현재 호가는 14억 원 정도다. 

2022년 1월 입주 예정인 거여2-1구역 송파시그니처 롯데캐슬의 가격은 거여2-2구역의 e편한세상보다 더 비쌀 것으로 예상된다. 2020년 1월 84㎡ 조합원 입주권이 10억 원에 거래가 됐는데 현재는 더 올랐으며 매물도 없는 상황에 놓여있다.

마천1구역은 정비구역 지정이 해제됐다가 2020년 1월 재정비촉진구역으로 재지정됐으며 올해 8월 추진위원회 승인을 받을 것으로 보인다.

조합원 수는 1713명이며 건립 세대 수는 33개동 2472세대다. 예상 조합원 분양가는 25평형 6억6천만 원, 34평형 8억8천만 원 정도다.

마천2구역은 마천역 역세권으로 정비구역 지정이 해제됐다가 현재 구역 재지정을 추진하고 있다.

구역 재지정을 위해서는 75%의 동의를 얻어야 하지만 쉽지 않다는 평가가 나온다. 2018년에 72%의 동의로 동의서가 제출된 적이 있다. 

마천3구역은 2020년 6월22일 조합설립 인가를 받았으며 법인 등기 이후 사업시행 인가를 신청하게 된다.

조합원 수는 1518명이며 건립 세대 수는 32층 22개동 2473세대다. 예상 조합원 분양가는 25평형 5억4천만 원, 34평형이 7억5천만 원 수준이다.

마천4구역은 2015년 7월에 조합설립 인가를 받았으며 2020년 1월 사업시행계획을 의결했다. 현재 사업시행 인가가 임박한 상황에 놓여있다.

조합원 수는 646명, 건립 세대 수는 33층 9개동 1383세대, 평균 분양가는 3.3㎡당 조합원 분양가는 2380만 원, 일반 분양가는 2800만 원이다. 비례율은 137.43%다.

거여새마을구역은 존치관리구역이지만 정비구역 지정 위해 2020년 6월18일 재개발 정비사업 설명회를 개최했다.

마천성당구역 역시 존치관리구역이나 정비구역 지정을 추진하고 있다. 2019년 정비구역 지정을 위한 동의서를 제출했지만 동의율은 69.6%로 추가 동의서가 필요하다는 통보를 받았다. 

서울시와 송파구청은 가야새마을구역과 마천성당구역, 마천2구역 주민 75% 이상이 재개발을 원한다면 긍정적으로 검토하겠다는 태도를 보이고 있다. 

◆ 거여·마천 뉴타운 투자 유의사항

마천 1, 3, 4구역의 권리산정 기준일은 2006년 10월19일이다. 권리산정 기준일은 분양자격이 있는지 판단하는 기준이 된다. 마천2구역, 마천성당구역, 거여새마을 권리산정 기준일은 2011년 5월6일이다.

조합설립 인가를 받은 마천3구역과 4구역은 안전하지만 프리미엄이 높다는 점을 감안해 ‘투자하고 뺨 맞는 일’이 없어야 한다.

마천1구역은 조합설립 인가를 받지 않았기 때문에 투자수익이 높은 물건을 찾을 가능성이 높다.

마천2구역, 마천성당구역, 거여새마을 구역은 장기적 안목으로 접근하되 주민 동의 등의 추이를 면밀히 주시해야 한다. 

거여·마천 뉴타운은 오래된 동네이기 때문에 무허가 건축물, 협동주택, 전환다세대 등이 많기 때문에 분양자격 유무와 권리가액 산정 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 
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