[장인석 착한부동산] 저평가된 상계 뉴타운, 적은 돈으로 보석 찾는다
등록 : 2020-06-04 10:40:12재생시간 : 10:35조회수 : 7,423성현모
서울 노원구 상계 뉴타운은 서울 동북부에서 대표적으로 저평가된 부동산지역으로 꼽힌다.

적은 돈으로도 투자할 만한 가치가 충분한 상계 뉴타운을 알아보자.

◆ 상계 뉴타운의 장점과 호재

상계 뉴타운의 가격이 아직 높게 형성돼 있지 않다는 점이 투자처로 매력을 지니고 있는 요소다. 1억 원대 만으로도 투자가 가능하다.

상계 뉴타운은 수락산 자락에 위치해 있다. 국공유지와 무허가 건물이 많아 소액으로 접근 가능한 특정무허가건축물이 다량 존재한다.

지하철교통의 호재가 있다. 동북선 경전철(왕십리~미아사거리~상계역)이 2025년 개통을 목표로 건설이 추진되고 있다.

의정부와 삼성, 금정을 잇는 광역급행철도(GTX)와 의정부~삼성~수서 수서발고속철도(SRT),  당고개~진접 4호선 연장(2021년 완공) 등도 호재다.

광운대역세권과 창동역세권도 개발되고 있다.

광운대역세권은 복합건물과 주상복합, 창동역세권은 복합문화시설과 환승센터 등을 짓는 사업인데 이에 따라 상계 뉴타운의 상권도 좋아질 가능성이 있다.

산자락에 위치해 있지만 평지라는 점이 특징이다. 거주 적합성이 좋은 것으로 평가받는다.

◆ 각 구역별 개요와 추진현황

상계 뉴타운 1구역은 조합설립 인가가 났다. 조합원 수는 740명이며 가구수는 1415가구다.

무허가 판자촌 지역으로 초기투자비용이 적다는 점이 장점이다. 수락산 산자락에 위치해 있다.

2구역은 대단위 단지로 역시 조합설립 인가가 났으며 2174가구를 설립하는 사업이 추진되고 있다. 당고개역에 인접해 초역세권으로 분류되며 수락체육공원 옆에 있어 숲세권으로도 분류된다.

3구역은 이미 진행됐다. 상계 센트럴 푸르지오에 1월부터 입주가 시작됐으며 총 810가구로 구성돼 있다. 상계역에 가깝다는 점이 특징이다.

5구역은 단독다가구 밀집지역으로 대지면적이 가장 큰데 1994가구를 조성하는 단지 조성을 목표로 조합설립 인가가 났다.

당고개역 인접 초역세권이며 뉴타운 중심지역으로 향후 상권이 형성될 가능성이 큰 것으로 전망된다.

6구역은 이주철거가 완료됐으며 롯데캐슬의 일반분양이 곧 추진된다. 2022년 입주 예정으로 1163가구가 지어진다.

◆ 상계 뉴타운 투자 유의사항

상계 뉴타운에 투자할 때 유의할 사항으로는 특정무허가건축물을 구입할 때 조합 자격 유무를 정확히 판단해야 한다는 점이다. 조합에 문의하면 정확하게 알 수 있다.

국공유지를 향후 우선 불하받기 때문에 프리미엄이 과도하지 않은지도 판단해야 한다. 밀린 변상금이 얼마인지도 조사해야 한다.

대지 지분이 작은 다세대 주택이 귀해 대지 지분당 평당가격이 높다. 프리미엄이 많지 않은지 반드시 판단해야 한다.

단독이나 다가구주택 중 대지에 도로 부지가 포함되어 있는지도 확인해야 한다.

구 조례 적용지역이라 권리 산정 기준일이 2003년 12월30일이라는 점도 기억해야 한다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]
 
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